Vannak alap kérdések, amiket mindenképpen fel kell tenni magunknak, ha belevágunk az ingatlanvásárlásba vagy az eladásba. Nem spórolhatjuk meg a válaszokat.
1. Érdemes most ingatlant venni?
Legegyszerűbb hüvelykujj szabály szerint két dolgot kell összehasonlítani: a havi törlesztő részletet (vagy még szigorúbb értelmezések szerint annak kamatát) és az ingatlanon elérhető átlagos, havi, nettó bérleti díjat. Ha a megtakarításaidon nem tudsz magasabb hozamot elérni, mint a törlesztővel (vagy annak kamatával) csökkentett bérleti díjon, akkor érdemes belevágni az ingatlanvásárlásba. Ha viszont magasabb hozamot tudsz elérni alternatív befektetéseken, akkor fektess abba. Ilyenek lehetnek egyes pénzügyi instrumentumok (részvények, állampapírok, kötvények, alapok stb.), de akár materializált javak is (műkincsek, nyersanyagok, veteránautók).
2. Ilyen magas ingatlanárak mellett is érdemes ingatlant venni?
Dinamikusan emelkedtek az elmúlt években az ingatlanok árai, főleg, ha 2008-as válságot követő csipkerózsika álmához hasonló időszakhoz hasonlítjuk. Így sokan érzik drágának az ingatlanokat. Nehéz előre jelezni az ingatlanok árának alakulását, de amíg a hitelek továbbra is egyre olcsóbbá válnak, a bérek növekednek, a kormány támogatja az otthonteremtést, és stabil a makrokörnyezet, illetve nem lesz nagyobb válság, addig jelentős visszaesés nem várható az ingatlanárakban. Ezért inkább még most érdemes hosszú távra ingatlant venni, mint évekig halogatni a vásárlási döntést.
3. Hogyan lehet biztosan tudni, hogy ad majd hitelt a bank?
Számos bank kínál olyan szolgáltatást, hogy akár még a kiszemelt ingatlan nélkül is teljes körűen elvégzi a hitelképesség vizsgálatát és 3-6 hónapig érvényes ígérvényt ad ki a hitelképességről. Ezt követően a célingatlan megtalálásakor gyorsított eljárásban folyósítják a hitelt. Szívesen segítek ebben a kockázatmentes és költségmentes előminősítésben, hogy nyugodt szívvel tudd majd letenni a foglalót az ingatlan megvásárlásakor.
Jól kiadható belvárosi tetőtéri lakást is érdemes venni, például ilyet. Több infóért kattints a képre!
4. Megfelelőek a felújítás motivációi?
A felújítások jellemzően úgy nyelik a pénzt, ahogy a lyukas vödör a vizet. Ha azért újítasz fel, mert szebb, kényelmesebb otthonra vágysz, akkor nem érhet csalódás, de ezek pénzügyi szempontból tipikusan rossz befektetések. Ha otthonodba befektetési céllal szeretnél fektetni, akkor korszerűsíteni érdemes, valamint olyan beruházásokat eszközölni, amik 10 éven belüli megtérüléssel rendelkeznek: napelem, szigetelés, nyílászárók cseréje.
5. Érdemes kiváltani a meglévő hitelt?
Az új folyósítású lakáshitelek átlagos kamata 2009-ben 13-15% között mozgott, 2012-ben 11-12% körül, 2017-ben azonban már csupán 4-6% között alakult. Aki 5-10 éve felvett egy fix kamatozású hitelt annak a törlesztő részletei a legtöbb esetben 20-30%-kal csökkenthetőek, de az sem ritka, hogy ennél nagyobb megtakarítást is el tudunk érni. Mindenkinek joga van kiváltani meglévő hitelét/hiteleit, hogy a mostani piaci feltételeknek megfelelő alacsony kamatok kedvező hatásait élvezhesse, akár a teljes futamidő alatt fixáltan.
6. Megéri a havi törlesztő részlet felett előtörleszteni?
Ha rendkívüli bevételhez jut a család azt megfontolandó, akár teljes egészében a meglévő hitelek előtörlesztésére fordítani, ha nem tudjuk a hitelkamatnál magasabb hozam mellett befektetni. Minden banknál, mindenféle hitelt lehet előtörleszteni, ez törvényileg garantált, a díja is maximalizálva van 3%-ban, de egyes bankok, bizonyos esetekben ingyenesen is lehetővé teszik az előtörlesztést. Ha valaki évente csak egy törlesztő részletet fizet be pluszban (van olyan bank, ahol erre díjmentesen van mód), akkor egy 10 éves 10 milliós hitel futamideje 1 évvel csökken és a 150-200 ezer forintnyi kamatteher spórolható meg.
7. Készen áll otthonod az értékesítésre?
Nem érdemes egy használt ingatlanra sok pénzt költeni értékesítés előtt, de érdemes egy pozitív első benyomást kialakítani róla. Ahhoz, hogy elpakold az évek óta felhalmozódott dolgokat, kifesd és rendbe tedd az alapvető helyiségeket hónapokra van szükség. Ha a közeljövőben el szeretnéd kezdeni az ingatlanod értékesítését, talán már most érdemes elkezdeni a felkészítését.
8. Vannak az otthonodban vendégszobákon kívül olyan helyiségek, amiket szinte sosem használsz?
Ha igen az fontos jele lehet, hogy nagyobb ingatlanban laksz, mint amire szükséged van. A nem használt négyzetméterekben áll a pénzed, és még fizeted is érte a rezsit, akár még a bérleti díjat is. Sokszor átalakulnak az élethelyzetek és már nincs szükség a korábbi méretű ingatlanra, ilyenkor sok esetben számos értelemben „hasznos” egy változás. Ilyen esetben érdemes megfontolni az ingatlan értékesítését, vagy bérbe adását.
9. Érdemes csökkenteni az ingatlanvagyont nyugdíjazáskor?
Az ingatlan a legtöbb ember legnagyobb vagyontárgya. Azonban hiába van sokmilliót érő otthonunk, ha nyugdíjba vonulást, vagy a „munkától való visszavonulást” követően napi szintű jövedelem kiegészítésre van szükség. Ilyenkor felmerülhet az ingatlan kisebbre cserélése, vagy jó megoldás lehet az eltartási szerződés kötése is.
10. Megtervezted, hogy az élethelyzeted nagyobb változásai előtt, hogyan söpröd ki a hiteled?
Érdemes úgy tervezni a hitelek futamidejét, hogy nyugdíjazásra, illetve a gyermekekkel összefüggésben felmerülő nagyobb kiadások idejére már kifussanak. Hiszen a hitel végtörlesztését követően felszabaduló havi összeg jelentősen meg tudja könnyíteni ezeknek a pénzügyi szempontból nehéz időszakoknak az átvészelését. Igazán jó befektetés, ha a hitel mellé fizetett lakástakarék számla megtakarítást is fizetünk és a hitel futamideje jelentős mértékben lerövidíthető általa.
Szerzőnk Fancsali Judit pénzügyi szakértő, az egyrolakettore.hu blog gazdája
