Nem minden ingatlan-adásvételnél fordul elő, hogy a vevő a teljes vételárat kicsengeti a szerződés aláírásakor. Sokan hitelt vesznek fel, vagy az ingatlanon valamilyen beruházást hajtanak még végre, tehát számos egyéb oka lehet annak, hogy a vételárat a felek által meghatározott későbbi időpontban fizetik meg.
Ilyen esetekben a tulajdonos külön okiratba foglalt bejegyzési engedéllyel adja hozzájárulását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez, amit mindaddig nem ad ki, amíg a teljes vételár nincs a zsebében. Ennek megvalósítását szolgálja a tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye feljegyzésének vagy a beadvány elintézése függőben tartásának intézménye.
Jogszabály lehetővé is teszi a tulajdonosok számára, hogy tulajdonjogukat legkésőbb a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartsák. A tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényét fel lehet jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlan tulajdoni lapjára, amely esetben a feljegyzés jogosultja a vevő lesz, és ez a tényfeljegyzés a tulajdoni lap III. részén fog szerepelni.
A tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye feljegyzésének egyik előnye lehet, hogy a bejegyzés függőben tartásával szemben a feljegyzésnek nincsen jogszabály által meghatározott határideje, így az ingatlannal kapcsolatos beruházás, hitelfelvétel stb. anélkül mehet végbe, hogy a feleknek tartaniuk kellene a tényfeljegyzés megszűnésétől. A vonatkozó jogszabályok szerint a tényfeljegyzés másik előnye, hogy olyan hatálya van, mintha szerződéssel alapított elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztünk volna fel a tulajdoni lapra. Ez azt jelenti, hogy további szerződésen alapuló jogokat (pl. jelzálogjog) csak a tulajdonjog-fenntartás tényének a jogosultja, azaz a vevő hozzájárulásával lehet bejegyezni. Ügyeljünk azonban arra, hogy ez a korlátozás kizárólag a szerződésen alapuló jogokra vonatkozik, tehát végrehajtási jog bejegyzését és egyéb tények feljegyzését a tulajdonjog-fenntartás ténye nem gátolja meg, ami kellemetlen meglepetést okozhat a vevőnek, ha egy alapvetően tehermentes ingatlant a tulajdonjog bejegyzésekor már pl. végrehajtási joggal terhelten szerez meg.
A tényfeljegyzésen kívül az eladó úgy is nyilatkozhat az adásvételi szerződésben, hogy a bejegyzési engedélyt későbbi időpontban fogja megadni, és addig kéri az ingatlanügyi hatóságot, hogy a tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelem elintézését tartsa függőben. Ennek a jogintézménynek a hátránya lehet, hogy a jogszabály határidőt szab a kérelem függőben tartására, ami 6 hónap. Előnye, hogy ez a kérelem nem a tulajdoni lap III. részére, hanem széljegyre kerül, ami pedig „fogja” a tulajdoni lapot. Ez azt jelenti, hogy mivel a rangsor elvére figyelemmel a széljegyen szereplő kérelmeket a hatóság a beérkezésük sorrendjében bírálja el, ezért a bejegyzési engedély beadásának időpontjáig jogok és tények feljegyzésére nincs lehetőség, tehát a vevőt nem éri meglepetés.
Bármelyik lehetőséggel élünk, a választás előtt mindenképpen érdemes szakemberrel konzultálni.
Szerzőnk dr. Kesseő-Balogh Péter ügyvéd, a Jogado Blog szakértője
Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu
