Fix vagy változó kamatozású legyen a lakáshitel?

Nem egyszerű eldönteni, ráadásul az emelkedő központi kamatok miatt sokan inkább a fix kamatozású verziót választják. Jönnek a szempontok a legjobb döntéshez.

Többgyermekes anyaként igyekszem a kockázatot elkerülni, így engem is megleptek a cikk alább látható kalkulációjának eredményei, és hogy több szempontot figyelembe véve se találtam meg az egyértelműen, legjobb választást. A döntés alapvetően a kamatok jövőbeli változásáról alkotott várakozásoktól és a kockázatvállalási hajlandóságtól függ. Tehát megfelelő körülmények mellett védhető a rövid kamatperiódusú hitel választása is. Ugyanakkor a fix hitel pártján állók is látni fogják: lakástakarék (LTP) számlák indításával a változó hitelekhez hasonló összes visszafizetendőt el lehet érni kamatkockázat nélkül és rövidebb futamidő esetében nem érezhető annyira drágának a végig fix, biztonságos hitel.

Hirdetés

A recept a fix vagy változó hitel közötti döntéshez:

  1. Gondold át, hogy mennyire bírod/tolerálod a kockázatot, vállalkozó, vagy kockázatkerülő típus vagy? Mert összes visszafizetendőben nagyságrendileg hasonlóan jársz, így legalább olyan döntést hozz, amivel azonosulni tudsz. Mi zavarna jobban/melyik lehetőség vonz? 1. Ha időközben a kezdeti (fixnél alacsonyabb) törlesztő 3-6-12 havonta változna és inkább emelkedne, de cserében jelentős eséllyel kevesebbet kell visszafizetned, mint aki fixál? 2. Vagy ha most ugyan magasabb törlesztő részletet választasz, de ez tudod hogy stabil marad, jól tervezhető és lehet, hogy a végén még a változóknál kevesebbet is kell visszafizetned?
  2. Ritka, hogy valaki az 1-es pont alapján ne tudna dönteni, de gyakran szeretik ennek ellenére végiggondolni másik szempontból is az emberek a döntésüket. A másik irány: Gondold át, hogy hány év alatt tervezed visszafizetni a hiteled, illetve írd le, hogy mit becsülsz, azalatt az idő alatt mennyivel változhat a BUBOR értéke átlagosan. Hogy ne befolyásolja a becslésed, csak az után olvasd el a következő mondatot, hogy leírtad a várakozásaidat!

Ha ez az érték 5 évhez közelítve 1%, 10 évhez közelítő időtáv esetén 1,8%, 20 évhez közelítő időtáv esetén 3,38% alatt van akkor változó, ha felette fix kamatozású hitelre válts, vagy azt vegyél fel. Ha kíváncsi vagy, hogy jött ki ez az érték olvasd végig a cikket.

  1. Ha egyik alapján se tudsz dönteni, vagy úgy általában nem tudsz dönteni, de szeretnél egy „B” tervet, egy jövedelmező biztosítást, akkor egy tippet tudok adni. Nyiss – a lakáskölcsönük versenytársakéhoz képest kiemelkedően alacsony hitelkamata miatt – lakástakarék számlát a hitel mellé. Ha jól alakul a kamatkörnyezet a 30%-os állami támogatást kihasználva felhasználható előtörlesztésre (ezért ne hagyd magad 4 évesnél hosszabbra rábeszélni, utólag is emelheted a megtakarítási időt 2000 forintos többletköltséggel) ha pedig emelkednek a kamatok, akkor kihasználhatod azt az előnyt, hogy garantáltan 3,5%-os kamat mellett fogsz 4-től 10 év múlva az általad választott időpontban hitelt kapni. De a második táblázatból az is látszódik, hogy 10 millió forintos hitel esetében a fix hitelt 2 lakásszámlával kombinálva a változó hitelekéhez hasonló összes visszafizetendő érhető el.

 

Hogyan hat a kamatok emelkedése a törlesztő részletre és az összes visszafizetendőre?

Az előző cikkben bemutattam, hogy a közelmúltban 30-110 bázisponttal emelkedtek a hitelezés alapjául szolgáló referenciakamatok néhány hónap alatt. Kamatemelkedés a jövőben is elképzelhető, hisz az infláció meghaladja a rövid távú befektetések hozamát, így azok ténylegesen veszítenek a reálértékükből, ami közgazdasági elméletek szerint hosszú távon nem fenntartható és egyéb feszültségek is fennállnak. De ahogy ez kialakult, úgy ez akár középtávon is fennmaradhat. Nézzük meg, mi történik a hitelekkel kamatemelkedés hatására.

A 50-100 bázispontnyi azonnali emelkedés (ezt úgy kell érteni, hogy azonnal megemelkedne és  a futamidő végig 0,5%-1%-kal magasabb kamatot kellene fizetni) hatására egy 10 milliós hitel havi törlesztő részlete 2,5-5,3 ezer forinttal emelkedne 5-20 éves futamidő bármelyikén. Egy 200 bázispontos kamatemelkedés már 10 ezer forinttal emeli meg a havi törlesztő részletet, míg egy extrém 500 bázispontos 26-29 ezer forinttal. Ha ezeket a teljes futamidőre lineárisan kivetítjük, akkor 200 bázispontos emelkedés esetében 10 éves futamidő esetén több, mint 1,2 millió forinttal növekszik az összes visszafizetendő.

Ez utóbbi azért érdekes szám, mert a 10 éves futamidejű változó kamatozású hitelre (a rövid kamatok változatlanságát feltételezve) nagyságrendileg ennyivel kell kevesebbet fizetni, mint a 10 éves fix konstrukcióra. Mi következik ebből?

Minden futamidőre meghatározható adott termékek esetén, hogy mekkora átlagos kamatváltozás esetén éri meg változó hitel helyett fix hitel felvenni. A fenti két táblázat feltételei mellett, az alábbi eredményeket kaptam:

5 éves futamidő esetén 99,45 bázispont (0,9945%), 10 éves futamidőnél 180 bázispont (1,8%), míg 20 éves futamidő esetében 337,68 bázispont (3,38%). Tehát minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a teljes futamidőre vonatkozó átlagos kamatemelkedést esetén érné meg már eleve fix konstrukciót felvenni. És közgazdasági szemmel nézve, a várható reális kamatváltozás nagyságrendileg hasonló. Tehát újra ugyanazt a következtetést tudom levonni, mint amire korábbi cikkemben jutottam, amikor a hitelek lefutását válsághelyzetben néztem meg különböző kamatperiódusok esetében. Lényegében a kamatpályák változása alapján látható módon nem lehet megmondani, hogy melyik terméket érdemes választani, vagy, hogy érdemes-e most kiváltani. De akkor mégis mit lehet mondani? Ha valaki átlagosan 1% kamatemelkedésnél többet vár az elkövetkező 5 évben, akkor fix hitelt éri meg neki választani, 10 éves időtávon ennek 1,8%-nál magasabbnak kell lennie, 20 éves időtávon pedig átlagosan 3,38%-ot meghaladó kamatemelkedés esetén éri meg végig fix kamatot választani.

Persze van egy két kiemelkedően jó termék, bizonyos jövedelmi kategóriák esetében, és az előzmény cikkben is találhatsz olyan okot, ami elbillent valamelyik irányba, és természetesen sokan írnak ebben a témában. Informálódj, gondold át mi fontos neked és kérd ki nyugodtan a szakértők véleményét. Én hiteltanácsadást nem nyújtok, tehát nem dönthetek helyetted, de be tudom mutatni személyre szabva a konkrét banki termékeket akár lakástakarékkal kombinálva, hogy segítselek a hozzád legjobban illeszkedő döntés meghozatalában.

Szerzőnk Fancsali Judit pénzügyi szakértő, az egyrolakettore.hu blog gazdája.


© 2018 (v140.20181106)