Ingatlant vásárolnál, de nincs miből? Azt hiszed, mindenki megőrült körülötted? Bérelnél egy lakást, de a szerződési feltételek és az árak is kiakasztanak? Nem vagy egyedül! Az ingatlanárak az utóbbi években alaposan elszabadultak, és sajnos még nem tudjuk, mikor lesz vége az őrületnek. Ha bérleménybe költöznél, vagy lakásvásárláson töröd a fejed, olvasd el írásunkat, és ha anyagilag nem is, de információkkal mindenképp gazdagabb leszel!
A cikkünk nem az anyagi javakban bővelkedőknek, hanem inkább azoknak szól, akiknek gondot okoz a lakásvásárlás vagy egy olyan lakás megtalálása és kibérlése, melynek bérleti díját a munkabérből könnyedén ki lehetne fizetni. Épp ezért most csak “az olcsóbb” lakások áraiból indultunk ki. Megnéztünk egy budapesti példát, ahol egy vásárló a legtöbb esetben 20 millió forint alatt nem úszhatja meg a lakásvásárlást, míg egy bérlő havi 120-130 ezer forint bérleti díj alatt gyakorlatilag nem igazán találhat az igényeinek minden szempontból megfelelő, bútorozott és gépesített lakást.
Mit tegyünk? Havi 120-130 ezer Ft bérleti díjat vagy ugyanekkora hiteltörlesztést fizessünk?
A lakás teljes vételárának megfelelő hitelösszeget vettünk alapul, mivel így volt a legkönnyebb közös nevezőre hoznunk az összehasonlítás alapjául szolgáló összegeket. A való életben természetesen az önerő megléte is elvárt a hiteligényléshez. Egy országos szempontból átlagos lehetőségekkel (medián) bíró, budapesti szempontból az átlagtól némileg elmaradó (medián) kétkeresős háztartás esetét vizsgáltuk meg, akik a nettó 300 ezer Ft havi családi jövedelmükből az albérletárnak megfelelő, havi 120-130 ezer Ft-os törlesztőrészletet vállalnának. Számukra a megoldást a 20 éves futamidő és a 10 éves kamatperiódus jelenthet. Az alábbi táblázatban láthatod a részleteket:
Könnyen kiszámíthatjuk, hogy a legjobb ajánlat 20 milliós hitelösszegnél majdnem 10 millió Ft-tal több teljes visszafizetendője hány évnyi albérletre lehetne elég, ha időközben az albérletárak nem változnának. Az albérletárak jövőbeli változatlanságára persze vajmi kevés az esély, a jelenlegiek mellett a példában szereplő család 6 év 8 hónap alatt fizetné ki a 20 évre felveendő hitelük teljes hitelköltségét (10 millió Ft). A lakás mostani vételárának megfelelő összeget (20 millió Ft) pedig legfeljebb 13 év 4 hónap alatt fizetnék ki a bérbeadónak. Azt se felejtsük el, hogy az albérletárak gyorsan tudnak változni, épp ezért nem lenne meglepő, ha az árak esetleges további emelkedésével a valóságban már 4-5 év alatt kifizetnék a 10 millióra rúgó hitelköltséget. 8-9 év alatt pedig a teljes vételárnak megfelelő 20 milliós összeget is teljesen bezsebelné tőlük a bérbeadó.
Tehát 20 millió Ft-os vételárral és havi 120 ezer Ft bérleti díjjal számolva a bérbeadónak évi bruttó 7,2%-os haszna keletkezik a bérbeadásból, és akkor még az ingatlan árának növekedéséről nem is beszéltünk. Ezt a hozamot csökkentheti az ingatlan megszerzésekor kifizetett illeték, a felújítási és karbantartási költségek, az esetleges adózás, valamint a kiadatlan időszakok aránya. Tegyük hozzá, hogy a legtöbb bérbeadó a mostani árakhoz képest potom árakon juthatott hozzá a lakásokhoz, így az ő lakáskiadási hozamuk a vételárhoz képest könnyen lehet akár évi bruttó 15-20% is! Ehhez adódik hozzá a lakásárak emelkedése miatti értéknövekedés. Vegyük például azt, hogy a 2013 végén, 2014 elején vett budapesti lakások még a mostani árak 30-40%-ába kerültek, ezért az ingatlanbiznisszel az előző években nagyon jól lehetett keresni.
A fentiekből a tanulság: ha biztosan tudod, hogy egy mostani albérletbe költözés esetén körülbelül 8-10 évig ott élnél, helyette érdemes lehet lakást inkább venned! Azonban azt se felejtsük el, hogy az ingatlanárak nemcsak felfelé, hanem esetenként lefelé is változhatnak! Most ennek még nem jött el az ideje, mivel ehhez több tényező együttes hatására lenne szükség. A címbeli kérdésre adott válasz eldöntése előtt előfordulhat, hogy már előre is tudod, hogy csak 1-3 évre keresel lakhatási megoldást. Ebben az esetben kizárólag csak a rövidtávú célok miatt most felesleges lehet lakást venned! Budapesti viszonylatban az is elmondható, hogy egy belvárosban vásárolt lakást a jövőben bérbe tudsz majd adni.
Ha sokallod a bérleti díjak mértékét, de még sok pénz hiányzik a lakásvásárláshoz, nézd meg a részletes lakáshitel kalkulátorunk vagy az alábbi egyszerűsített kalkulátor segítségével, hogy melyek a számodra legkedvezőbb lakáshitel ajánlatok!
A cikk megjelenését támogatta a Bankmonitor.
