Még mindig az eladók diktálnak a lakáspiacon

Továbbra is jobbára az eladók akarata szerint mozog a lakáspiac – derül ki az MNB őszi Lakáspiaci Jelentéséből.

Az MNB friss Lakáspiaci Jelentése szerint 2007-ben, amikor még kismértékben emelkedtek is a lakásárak reálértéken és a lakáspiaci tranzakciók száma is magas volt, a hazai lakáspiacon tapasztalható tipikus alku alacsony volt, 2 százalék körül alakult. 2009-től azonban a piaci forgalom szűkülésével és az árak fokozatos csökkenésével a tipikus alku mértéke hirtelen 4–5 százalék köré ugrott.

Hirdetés

Az alku jelentős emelkedéséhez hozzájárulhatott a vevők alkupozíciójának javulása, vagy akár az irányárak alkalmazkodásának hiánya, vagyis a lefelé rugalmatlan kínálata piaci környezet romlásával párhuzamosan. 2014-től a tranzakciók számának újbóli emelkedését és az árak emelkedését az ekkor már tipikusan 6 százalékos alku csökkenése követte.  2015 óta a tipikus alku mértéke 4 százalék körül ingadozik, ami bár az eladók kedvezőbb pozícióját jelzi, de még elmarad a legutóbbi ciklus csúcspontján, 2007–2008-ban tapasztalt értéktől. Az alku mértéke tehát a piaci környezet változására jellemzően gyorsan és nagymértékben reagál mind a piac összehúzódásakor, mind pedig a piac bővülésekor.

Eladó luxus lakás a körúton. Még több infóért kattints a képre!

A lakóingatlanok piacon töltött tipikus idejét vizsgálva jól kirajzolódik, hogy ciklustól függetlenül a kisebb értékű lakások jellemzően gyorsabban elkelnek a nagyobb értékűnél, valamint, hogy a fővárosban gyorsabb piacról beszélhetünk 2009-től.

Az adatbázis közvetítői szolgáltatást nyújtó cégek tranzakcióit tartalmazza. Mivel a lakáspiacon jelentős számú tranzakciót bonyolítanak le magánszemélyek egymás között közvetítő nélkül, így az itt leírt következtetésekhez feltételezzük, hogy a közvetítő nélküli és a közvetítő bevonásával bonyolított tranzakciók tulajdonságai nem térnek el egymástól lényegesen. Jelen elemzésünkben Budapesten a 25 millió forintnál, míg vidéken a 15 millió forintnál magasabb értékű ingatlanokat tekintjük nagy értékűnek. Ezek az árak hozzávetőlegesen az eloszlás felső 25 százalékát határolják le.

A vizsgált lakások piacon töltött ideje emellett 3-ról 1,5 hónapra csökkent 2015 közepére. Utóbbi kismértékű emelkedés után 2018 harmadik negyedévében ismét historikusan alacsony szinten tartózkodik, ami azt mutatja, hogy a budapesti 25 millió forint alatti lakások jelenleg kiemelkedően piacképesek és keresettek. A tipikus értékesítési idők emellett minden kategóriában csökkentek 2018-ban, ami erős keresletet és piaci likviditást mutat. A piacon töltött időt ingatlantípusokként vizsgálva az látszik, hogy a családi házaké közel sem csökkent olyan mértékben, mint a panel vagy a nem panel többlakásos lakásoké, vagyis a jelenlegi ciklusban inkább a többlakásos ingatlanok iránt nőtt meg jobban az érdeklődés.

Ez is a miénk lehet a Vörösmarty téren. Több infóért kattints a képre!

Az alku és az irányár változását Budapesten vizsgálva különösen jól kitűnnek a ciklusok között azok az időszakok, ahol erős a kereslet. Bár emelkedő piac esetén a medián alku mértéke is látványosan csökken (2014 során 5,6-ról 3,2 százalékra), de még szembetűnőbb, hogy megjelenik a piacon a pozitív irányú „alku”, vagyis egy ingatlan drágábban kel el, mint a tranzakció előtt ismert legutolsó hirdetési irányár. Utóbbi jelenség a jelenlegi ciklusban már 2014 végén megjelent, és 2018 harmadik negyedévére már az adásvételek 5 százaléka esetén legalább 4,2 százalékkal magasabb volt az eladási ár az utolsó irányárhoz viszonyítva. Mindez feszes piacot és az eladók magas erőfölényét mutatja, akik ezt kihasználva alku helyett licitet tudnak kiharcolni az ingatlanukért.

Összehasonlításképpen 2007-ben a tranzakciók 5 százaléka esetén legalább 5–7 százalékos licit volt. A hirdetési ár változtatása az alkunál volatilisebb. Bár tipikusan az eladók nem változtatnak a hirdetés időtartama alatt az irányáron (a hirdetési ár medián változása ciklustól függetlenül nulla), a 2014-es piaci fordulatot követően jóval kisebb mértékben kellett csökkenteniük egyes hirdetőknek az irányárat, míg 2018 harmadik negyedévre már az eladók 5 százaléka legalább 8,7 százalékkal emelte a hirdetés során az irányárat, ami historikusan magas érték, és erős optimizmust jelez a piacon.

A három vizsgált indikátort áttekintve jól látszik mind a lakáspiacon jelenleg erős kereslet, mind az emiatt kedvező eladói alkupozíció. A medián alku 2,3 százalék Budapesten, ami a jelenlegi ciklusban a legalacsonyabb, a hirdetési idők jelentősen csökkentek 2018-ban, míg egyre többen vannak, akik a hirdetés során emelnek az irányáron.


© 2019 (v140.20181106)