A lakáshitel több évtizedre meghatározza az adós sorsát, hiszen 10-15 éves elkötelezettséget jelent. Összegyűjtöttük, hogy 2019-ben mit kell tudnod a lakáshitelezésről: milyen jövedelmet, fedezetet várnak el a bankok, hogyan kaphatsz hitelt nyaralóra vagy éppen tanyára, és hogyan lehet önerő nélkül kölcsönhöz jutni. Adunk néhány hasznos tippet, de megmutatjuk azokat a csapdákat is, amelyekbe nem szabad belelépned.
- Mekkora önerő kell?
A bankok legfeljebb a megvásárolni kívánt ingatlan forgalmi értékének 80%-áig hiteleznek, vagyis egy 20 millió Ft-os lakás esetében minimum 4 millió Ft önrésszel (készpénz) rendelkezned kell. A 20%-os önerő azonban nincs kőbe vésve, a bankok ugyanis jellemzően a forgalmi érték 50-60%-ig hiteleznek csak, de mindegyikük egyedi eljárásrendet követ, így kétség esetén érdemes olyan szakértő segítségét kérni, aki ismeri az egyes pénzintézetek szempontjait. Általánosságban elmondható, hogy a pénzintézetek kisebb önrészt várnak el a budapesti és a megyeszékhelyeken lévő ingatlanoknál, mégpedig azért, mert itt jobban pörög a piac, így a reális forgalmi érték pontosabban megbecsülhető.
Lakáshitel önerő nélkül
De mit tehet az, akinek nem áll rendelkezésre a minimum 20%-os önerő? Megoldás lehet például, ha a megvásárolni kívánt ingatlanon felül másik ingatlant is bevon fedezetként. A legtöbb bank esetében van erre mód, a dolog pedig úgy működik, hogy a két ingatlan forgalmi értékének 80%-áig adnak legfeljebb hitelt.
- Mekkora jövedelem kell a lakáshitelhez?
Lakáshitel esetében két elem határozza meg a felvehető kölcsön összegét:
- a már említett önerő mértéke
- és az igazolt jövedelem nagysága.
Az igazolt jövedelem nagysága azért kulcsfontosságú, mert ez határozza meg a maximálisan vállalható hiteltörlesztő mértékét, amit az úgynevezett JTM (Jövedelemarányos Hiteltörlesztési Mutató) szabályoz. A JTM limitek 2018. október 1-jén változtak, ezt követően a havi hiteltörlesztők összege nem haladhatja meg az alábbi táblázatban szereplő értékeket. Jól látszik, hogy minél hosszabb a hitel kamatperiódusa, annál nagyobb lehet a hiteltörlesztő aránya a jövedelemhez képest. Ez azért van, mert a hosszabb időre fixált kamatú hiteleknél kisebb a kamatkockázat, ami alaposan megemelheti a havi fizetnivalók összegét.
Egy 20 éves futamidővel, 5 éves kamatperiódus mellett felvett 10 millió Ft lakáshitel 59 ezer Ft-os havi törlesztőit például így emeli meg egy esetleges kamatemelés:
- 1% kamatemelés: +4 114 Ft
- 2% kamatemelés: +8 388 Ft
- 3% kamatemelés: +12 819 Ft
Fontos, hogy az adós összes hitelét veszik figyelembe a JTM kiszámításakor, vagyis ha valakinek van már adóssága, akkor előfordulhat, hogy a jövedelme további hitelt már nem bír el, vagyis nem hitelképes. Például, ha valaki havi 300 ezer Ft nettó jövedelemmel rendelkezik, de van egy régi hitele, amire havonta 150 ezer Ft-ot fizet, akkor már nem kaphat lakáshitelt.
- Milyen jövedelmet fogadnak el a bankok?
A lakáshitel szempontjából nem csak a jövedelem nagysága, hanem az is fontos, hogy az pontosan milyen jellegű jövedelemről van szó.
A hitelezhetőség szempontjából két jövedelem kategóriát különböztethetünk meg egymástól:
- Elsődleges jövedelem: munkabér, vállalkozói jövedelem, öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj.
- Másodlagos jövedelem: GYES, GYED, családi pótlék, bónusz stb.
Általános elvárás, hogy az elsődleges jövedelemnek el kell érnie a mindenkori minimálbér összegét, ami 2019-ben 149 ezer Ft. Vállalkozóknál a NAV jövedelemigazoláson szereplő összeget veszik alapul, vagyis ez számít elsődleges jövedelemnek. KATA-s kisadózók esetében a bevétel 60%-a az igazolt jövedelem. Vállalkozóknál fontos még a legalább egy teljes lezárt pénzügyi év, ám vannak pénzintézetek, amelyek 2-3 lezárt évhez ragaszkodnak.
Az, hogy a másodlagos jövedelmek közül mit és milyen mértékben vesznek figyelembe, ugyancsak bankonként változik, sokszor még a fiókban ülő munkatársak sincsenek tisztában a hitelbírálat minden szempontjával. Ezért ha a hitel múlik azon, hogy miként veszik számításba a másodlagos jövedelmet, érdemes szakértő segítségét kérni, akinek van tapasztalata ezt illetően.
A külföldi jövedelem ma már nem akadálya a lakáshitelhez jutásnak, ám vannak azért ennek is buktatói. Feltétel például az adókártya és a magyar lakcímkártya megléte, ez utóbbi viszont sok kitelepülőnek már nincs.
- Milyen ingatlanra adnak hitelt?
A tulajdoni lapon szereplő ingatlan besorolás alapvetően meghatározza egy ingatlan hitelezhetőségét.
- A lakóház besorolás a legegyszerűbb eset, sok nyaraló is ide tartozik egyébként. Ezeknél a forgalmi érték 80%-a lehet legfeljebb a felvett hitel összege, de ahogy már írtuk, ettől a bank lefelé elérthet.
- A nem lakóház besorolású nyaralók is hitelezhetők, ám csak akkor, ha legalább komfortosak, vagyis van bennük állandó fűtés, hideg-meleg víz és fürdőszoba.
- A mezőgazdasági területen kivett gazdasági épület, vagy külterületen lakóház és udvar besorolású ingatlan is hitelezhető. Az elhelyezkedéstől függően jellemzően 40% és 60% körül alakul a finanszírozhatóság.
- Milyen áron adnak hitelt a bankok?
A bankok jelenleg nagyon kedvező kamatszinten kínálnak lakáshiteleket, ám a következő egy-másfél évben már mérsékelt kamatemelkedés várható. A hitelkamat nagyban függ a kamatperiódustól: minél rövidebb időközként változhat a kamat, annál olcsóbb, egyben kockázatosabb is egy hitel. (Ez azért van így, mert a bankok beárazzák a jövőbeni kamatemelkedést.)
Egy 10 millió Ft-os, 20 évre felvett lakáshitel kamata és havi törlesztője így alakul más-más kamatperiódusoknál:
1 éves kamatperiódus: 2,64% – 53 855 Ft
5 éves kamatperiódus: 3,55% – 58 253 Ft
10 éves kamatperiódus: 4,4% – 62 190 Ft
Végig fix kamat: 5,68% – 69 092 Ft
- Milyen kockázatokkal kell számolni?
Mivel forinthitelekről van szó, devizakockázat nincs, ám ettől függetlenül két tényezőre mindenképp figyelni kell:
- Kamatkockázat: korábban már volt róla szó, de fontos újra megemlíteni, hogy egy esetleges kamatemelés magasabb havi törlesztőket eredményez.
- Ingatlanpiaci változások: Budapesten nagyon elszálltak mostanra az ingatlanárak, amiben nagy szerepe van annak, hogy itt a vevők közel 40%-a befektető. Vidéken lényegesen visszafogottabbak az árak, itt a bővülő jövedelmek és az árak sokkal inkább együtt mozogtak.
- Óriási az árkülönbség a hitelek között
Sokan nincsenek tisztában azzal, hogy milyen rossz üzletet csinálhatnak azzal, ha kellő körültekintés nélkül választanak lakáshitelt.
Például: a legjobb és a legdrágább hiteltörlesztő egy 10 millió Ft-os, 20 éves futamidejű lakáshitel esetén különböző kamatperiódusoknál:
1 éves kamatperiódus:
– legdrágább: 61 271 Ft/hó
5 éves kamatperiódus:
– legdrágább: 72 125 Ft/hó
10 éves kamatperiódus:
– legdrágább: 74 731 Ft/hó
Végig fix kamat:
– legdrágább: 83 705 Ft/hó
Lakáshitel Kalkulátorunkkal pillanatok alatt megkeresheted a számodra legkedvezőbb lakáshitelt, amit továbbíthatsz egy pénzügyi szakértőnek, aki minden felmerülő kérdésben a segítségedre lesz. Lakáshitel Kalkulátor (x)
A cikk megjelenését támogatta a Bankmonitor.
