Lakás-befektetés: biztosan vége a dalnak?

A lakások ára még idén is 5-8 százalékkal növekedhet. Közben a bérleti díjak nem igen emelkednek, viszont a macera nélküli állampapírok egyre többet hozhatnak. Idén már nem is érdemes ingatlant venni lakáskiadás céljából? Közel sem biztos ez. Nézzük, hogyan számoljunk, hogyan válasszunk.

Ebben az évben a lakások bérleti díjában a szakértők nagy többsége stagnálásra, vagy mindössze egy-két százalékpontos növekedésre számít. Ennél nagyobb növekedést az ingatlanokkal foglalkozó szakértők negyede-ötöde valószínűsít a lakáskiadás díja terén.

Hirdetés

Ha beteljesül ez az óvatos, már-már pesszimista jóslat, akkor az a lakáspiaci hozamszint további csökkenését jelenti, mert a lakások ára – a mai várakozások szerint 5-8 százalékkal nő.

De nézzük a konkrét, a való életből vett példát. Egy jó helyen lévő budapesti kis lakást. Ennek ára manapság – átírással, tisztasági festéssel együtt számolva – 22 millió forint körül van mondjuk Zugló jobb lakótelepein. Itt az elérhető havi bérleti díj ma 110 ezer forint körül alakul.

Ez azt jelenti, hogy a lakás ára (leegyszerűsítve, adókkal és más költségekkel most nem kalkulálva) 16,7 év alatt jön vissza. Azaz az éves megtérülése (hozama) kereken 6 százalékos. Ez a bruttó hozam áll szemben a több éves állampapírok 2,5-3,5 százalékos kamatával.

Tegyük fel, ha ugyanennek a kislakásnak az ára egy év múlva 22 helyett 23,54 millió forintra nő (ez hét százalékos, abszolút reális növekedési várakozás), ez esetben, ha a bérleti díjat nem tudjuk megemelni, akkor a megtérülésünk 17,8 évre nő (16,7-ről) a bruttó, költségekkel nem kalkuláló hozamunk pedig 5,6 százalékosra mérséklődik.

Ez önmagában még nem katasztrófa, ám a tényleges befektetési döntésnél két további, sokkal fontosabb tényezőt is figyelembe kell venni. Egyrészt, hogy az állampapírok hozama nő-e. Mert ha mondjuk tudunk egy év múlva 4,5 százalékos állampapírt venni, akkor ehhez képest az 5,6 százalékos lakás hozamszint már nem is lesz annyira vonzó.

Továbbá ahogyan egyre tovább nő és nő a lakás ára, úgy csökken a további árnövekedés valószínűsége, nagyságrendje. Mert hát a lakás-befektetésnél közel sem csak a kiadási hozam számít, hanem az is sokat jelent, hogy mennyit nő 3-5-10 év vagy akár 15-20 év alatt a befektetésünk értéke.

Ez persze nem azt jelenti, hogy ne vegyünk lakást, csupán azt, hogy sokkal körültekintőbben kell idén választanunk, mint mondjuk 3-5 éve tettük lakás-befektetőként.


© 2019 (v140.20181106)