A hétvégi Lakás 2019 kiállítás részeként rendezték meg a Lakás Klub Extra szakmai programot, ahol az ingatlanpiac legkülönfélébb területeinek képviselői vitatták meg többek között, hogy melyek a legfontosabb változások az új CSOK-nál, készülhetünk-e újra az ingatlanpiaci lufi durranására, illetve, hogy meddig fognak még emelkedni az árak.
Először dr. Görög Norbert, a Népesedés-, Család- és Ifjúságpolitikai Stratégiai és Koordinációs Főosztály vezetője, Emberi Erőforrások Minisztériumából szólalt fel. Az állami szakértő a legújabb CSOK eddig kevésbé ismert részleteiről tartott előadást, melyben elmondta, hogy a kormány első feladata a devizahitel problémáinak megoldása volt, melynek során a végtörlesztés, vagy a forintosítás hatására jelentősen csökkent a devizakitettség. Ezt követően indulhatott el az otthonteremtés új rendszere, ami 2012-ben a lakásépítési támogatást, 2015-ben a CSOK rendszerének elindítását, majd 2016-os bővítését és az lakásépítésekre bevezetett 5 százalékos áfakulcs bevezetését jelentette. A legutóbbi változás pedig a kedvezményes jelzáloghitel kibővítése a két és háromgyerekesek számára.
Az otthonteremtés demográfiai szempontból is fontos, havi átlagban 2300-an tudják igénybe venni a CSOK-ot, az igénylők több mint harmada háromgyerekes család volt. Az adó-visszatérítési támogatást is 55 milliárd forint értékben igényelték a családok, ami átlagosan 4,6 millió forint támogatást jelentett családonként.
A CSOK mostani változásai leginkább az alábbiakban foglalhatók össze
– Mostantól 35 millió forintnál drágább ingatlanokra is igénybe lehet venni a CSOK-ot, ami a mostani lakásárak mellett – főként Budapesten – szükségszerű döntés volt.
A családok hitelfelvételét kettő gyerek esetén 1 millió, három gyerek esetén további 4 millió forinttal segítik.
– Ha valaki már korábban – 2011 után – igényelt CSOK-ot, de a támogatást már visszafizették, akkor ismét igényelhető lesz a CSOK, vagyis azt a mostani igénylésnél nem kell figyelembe venni.
Építkezések esetén a meglévő alapokat mostantól meg lehet hagyni és arra lehet építkezni, nem kell teljesen visszabontani a házat.
– Mostantól már nem csak az EU tagállamban, hanem valamennyi külföldi országban szerzett TB jogviszony beszámítható, de csak magyar állampolgárságú igénylők esetén.
– A kedvezményt a súlyosan beteg, fogyatékos gyereküket gondozók részére is kiterjesztik.
– A kölcsön mostantól az építkezés megkezdésétől folyósítható, ami javítja az építkező családok likviditását.
Pukkan a lufi vagy stabil a röppálya?
Banai Ádám, a Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója, Magyar Nemzeti Bank, előadásában a jelenlegi helyzetet, és azt foglalta össze, hogy vajon tarthatunk-e újra az ingatlanpiaci lufi durranásától. A tavalyi év harmadik negyedévében 23,5 százalékkal emelkedtek a budapesti lakásárak az egy évvel azelőttihez képest, míg a városokban 17,3, a községekben mindössze 5 százalékkal mentek feljebb az árak. Az áremelkedés nem veti vissza az értékesítési időt, Budapesten a kisebb értékű ingatlanokat átlagosan 2 hónap alatt, a vidékieket 3 hónap alatt tudják eladni. Az MNB becslése szerint azonban a fővárosi lakásárak szintje már 9 százalékos túlértékeltséget mutat, vagyis erősödik a túlértékeltség kockázata – mondta el a szakember, aki a falusi CSOK kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy az érintett települések kétharmadában 5 millió forint alatt van az átlagos lakásár, így ez egy jelentős támogatást jelent.
Lakáskínálat
Az áfaszabály miatti bizonytalanság miatt korábban nem voltak 2020 utánra tervezett projektek, és bár mára az áfaszabály bizonytalansága eltűnt, egyelőre nem jelentettek be annyi építkezést a 2020-as időszakra, mint az idei évre, így ez az időszak várhatóan alacsonyabb számokat fog jelenteni. Míg 2018-ban kevesebb mint 4 ezer lakás épült Budapesten, addig 2019-ben 14,6 ezer épülhet meg, 2020-tól azonban újabb visszaesés jöhet, feltehetően 6 ezer alá csökken a felépülő új lakások száma. A növekvő kínálat sem tud azonban lépést tartani a kereslettel, folyamatosan csökken a budapesti szabadon elérhető új lakások száma.
Lakáshitelezés
A hitelből finanszírozott tranzakciók aránya 50 százalék alatti, Budapesten 40, vagyis még mindig magas a készpénzes vevők aránya. Emellett viszont a lakáshitelek száma folyamatosan emelkedik és ezzel párhuzamosan a fixált kamatozású hitelek aránya is jelentősen nőtt a változókkal szemben. Az adásvételekhez viszonyított hitelfelvételi hajlandóság pedig azokon a területeken magasabb, ahol 2013 és 2018 között magasabb áremelkedés ment végbe, és a fajlagos árak is magasabbak, ami alapvetően nem mondható meglepőnek. Bár az emelkedő lakásárak mellett a hitelezés kevésbé kockázatos, azokon a területeken, ahol az elmúlt 5 év során több mint duplájára emelkedtek a lakásárak a maximális, 80 százalékos hitelfedezeti mutató már kockázatos lehet. A GDP arányos lakáshitel-állomány alakulásában azonban van még potenciál Magyarországban, ugyanis nálunk az európai átlaghoz képest még mindig jelentősen alacsonyabb ez az arány.
Mit vár a piac? Lakásáfa, hitelezés, munkaerőhiány, minőség
A szakértők a kerekasztal beszélgetés során többek között arról is beszámoltak, hogy további áremelkedést várnak a jövőben az ingatlanpiactól, valamint a kínálat jelentős visszaesését. Darida Pál, finanszírozási és tranzakciós igazgató, Futureal az áfakérdést említette, ami a lakáspiac visszaesését jelentheti. 2018 harmadik negyedévében már elkezdett csökkenni a kiadott építési engedélyek száma, mindeközben erős a felszívás, ami azt eredményezi, hogy el fognak fogyni az új építésű lakások. Hozzátette azt is, hogy vevői oldalról most nincs finanszírozási probléma. Véleménye szerint az egyetlen kiút, hogy továbbra is 5 százalék maradjon az áfa, ahogyan a környező országokban is hasonlóan alacsony értéket lehet látni.
Nagy Gergely, Budapesti Régió – ügyvezető igazgató-helyettes, OTP Csoport a finanszírozási oldalt képviselve elmondta, hogy bár kivitelezői oldalról a lakásfejlesztés nem a legkívánatosabb projekt, banki oldalról nekik az. Azt látják, hogy a kisebb fejlesztők kezdenek eltűnni, a nagyok maradnak a piacon, ami stabilitást ad és minőségi garanciát nyújthat a vevőknek. Banki oldalról sem látják, hogy csökkennének a kivitelezési költségek, a visszaállított áfa után, illetve a kínálat csökkenésével árfelhajtó hatást lehet várni, de hogy pontosan meddig mennek felfelé, azt nehéz lenne megmondani.
Banai Ádám arra a kérdésre, hogy hogyan tudná az állam visszafogni a befektetési célú lakásvásárlásokat (ahogyan azt az MNB csomag részeként bejelentették) azt válaszolta, hogy ennek egyik része az első lakásvásárlók támogatása lehet, vagy az illetékszabályok módosítása, de más lehetőségek is vannak. Arra a kérdésre, hogy meddig nőhetnek a lakásárak azt válaszolta, hogy bérnövekedést látnak, illetve nagy a megtakarítási hajlandóság is, ami azt jelzi, hogy van még forrás. Az is látszik, hogy nemcsak országosan heterogén a piac, vagyis valahol már nincs áremelkedés, hanem a főváros is heterogén, ami a jövőben csak még inkább erősödni fog.
Scheer Sándor, vezérigazgató, Market Építő Zrt, (aki egyben a LITT elnöke) a munkaerőhiány kapcsán elmondta, hogy nem lát lehetőséget arra, hogy az építőipari árak csökkennének. A külföldi munkavállalókat nehéz megfogni, csak minden második külföldi emberrel tudnak itthon hatékonyan dolgozni. Az áfakérdésre elmondta, hogy a BudaPart projektnél 3 héttel a novemberi határidőt követően kaptak építési engedélyt, így pont kicsúsztak a kedvezményes áfa meghosszabbításából, ezáltal ők lehetnek a tesztelői a már 27 százalékos áfa melletti lakáspiaci keresletnek.
Dr. Ódor Dániel, Partner, Taylor Wessing, szerint az áfa jogszabályi változása eloszlatta a viharfelhőket, korábban nagyon kockázatos helyzetekbe kerülhettek volna a vásárlók a közelgő határidő miatt, most ennek a kockázata a kitolt 2023-as időponttal jelentősen csökkent. “A szabályozási rész, úgy gondolom nagyon sokat fejlődött Magyarországon, sokkal jobb, a fogyasztókat védő kereteket állítottak fel, szemben azzal, mint például ami volt a válság előtti devizahiteleknél.”
A Lakás 2019 Kiállítás a hétvégén is látogatható a Millenáris B épületben.
