A járványhelyzet és a válság kapcsán alapos, részleteibe menő piacelemzésre kértük a szakma meghatározó szereplőit. Friss interjúsorozatunk első megszólalója Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos ügyvezetője.
– Köszönjük Ákos, hogy elfogadtad a felkérésünk. Milyen keresleti/kínálati változásokra számítasz a következő 3-6 hónapban az ingatlanpiacon?
– Az eladó lakások iránti kereslet drasztikus csökkenése március közepe óta érezhető, szinte teljesen leállt a piac, először a fővárosban és a nagyvárosokban, majd minden vidéki helyszínen. A vevőkkel folytatott beszélgetések tanulsága, hogy kivárnak, illetve 10%-ot is meghaladó árcsökkenésre számítanak. Ma csak az ad el és az vásárol, akinek valamilyen konkrét szűkös határidő miatt ezt nagyon szükséges megtennie, ami miatt a kereslet gyenge a piacon. Ez a vevői várakozás és a jelentős keresletcsökkenés tapasztalatom szerint meg is hozza a vevők által remélt árcsökkenést.
– Mégis, mire számítasz középtávon?
– Nagyon nehéz ma bármit is jósolni az ingatlanpiacon, mely nehézséget tovább fokozza, hogy amikor arról beszélünk, hogy mi lesz 3-6 hónap múlva, valójában arról beszélünk, hogy mi lesz 3-6 hónappal a vírus miatti közvetlen veszélyhelyzet elmúlása után, viszont ennek az időszaknak kezdő időpontját nem látjuk ma, ami tovább növeli a bizonytalanságot.
– Melyek a fő akadályok, az igazi kihívások az új helyzetben?
– Az ingatlanpiacot ahogyan az elmúlt 3 évben a folyamatos pozitív gazdasági események és támogatások mozgatták, úgy a most várható következő gyengeségek fogják visszahúzni: turizmus drámai problémája, növekvő munkanélküliség, befektetők eltűnése, külföldi vásárlók eltűnése, hitelpiac gyengülése, jelenlegi állami támogatások esetleges megszűnése. Ezen tényezők közül már 1-2 is komoly negatív hatást képes kifejteni a piacra, ezek együttesen viszont soha nem látott visszaesést fognak várhatóan hozni.
– Nyilván piaconként eltérően hatnak majd a fentiek, nem?
– Igen, éppen azt akartam aláhúzni, hogy a piac nem egységes, a kereslet és a kínálat alpiaconként más és más. Itt arra gondolok, hogy egy-egy alpiac nem elsősorban egy egész régiót vagy várost jelent, hanem Budapesten belül jelentheti akár egy került egy városrészének egy-egy típusingatlanát is. Tehát az általános negatív trend mellett lesznek jobban szenvedő és kevésbé szenvedő alpiacok, attól függően, hogy milyen hatások érintik az adott földrajzi területet vagy ingatlantípust. Példa erre, hogy várhatóan a munkanélküliség sem egyformán fog megjelenni országosan, ami így lokális ingatlanpiaci hatásokat fog eredményezni.
– Mi a helyzet az új lakásokkal?
– Az új lakások esetében még nem látunk elmozdulást az árakban, de itt számítunk erre a leglassabban, hiszen ezen a piacon az eladói oldalon felkészült, tőkeerős cégek vannak, akik megfontolt, racionális döntést fognak hozni. A kereslet csökkenése, vagy az eladott, de át nem vett lakások új helyzetet teremthetnek a piacon, de jelenleg a beruházások esetében a legnagyobb gond az egyébként is általános csúszások kezelése, és a projektek befejezése körüli régi és új nehézségek.
– Mit gondolsz a gazdaságvédelmi akciótervben eddig meghozott ingatlanpiacot és építőipart érintő intézkedésekről, elégségesnek tartod ezeket?
– A hitel-moratórium a lakosság egészét érintő nagyon fontos döntés volt, melyet a kormányzat gyorsan, időben hozott meg. De ez nem a piacot javító intézkedés, ez a családi és személyes gazdasági vagyonvesztés egy részét tudja meggátolni. Fontos megemlíteni, hogy a devizahitel problémák esetén is azt kellett tapasztaljuk, hogy a hitelfelvevők széles köre nem volt tisztában a tőke és kamat fizetés sajátosságaival, nem értette ezt, és sokak számára most sem evidens, hogy ha a tőkefizetési moratórium mellett a kamat fizetését sem vállalják, akkor növekszik a tartozásuk, mely miatt nehéz helyzetbe kerülhetnek.
– Mi a véleményed az 5%-os rozsdaövezeti lakásáfa döntésről?
– Az elmúlt évben folyamatosak voltak a találgatások szakmán belül, hogy lesz-e további ÁFA kedvezmény az újlakás fejlesztőknek, de azt senki nem gondolta volna, hogy egy ilyen nehéz gazdasági helyzetben lesz ez a kedvezmény – részlegesen – visszahozva. Az megfigyelhető volt, hogy a korábbi ÁFA csökkentés azonnal megmozgatta az ingatlanfejlesztőket, beindultak a telekvásárlások, a tervezői munka és ez engedélyeztetés, majd körülbelül egy év után(!) a kivitelezés. Ezért a régebbi áfa-csökkentés rövid időn belül munkahelyteremtést eredményezett, ami jelenleg is fontos cél.
– De most is segít ez az intézkedés?
– Mivel most számos előkészített, futó vagy félbeszakadt projekt van a piacon, ezért ezek az építkezések azonnal elindulhatnak, és a munkahelyekre gyakorolt hatás gyorsabban érezhető lehet – legalábbis a rozsdaövezeti fejlesztések esetén. Viszont azt is fontos megemlíteni, hogy az elmúlt években a piaci lendület csökkent ebben a szegmensben, és a jelenleg kialakuló, az egész gazdaságot érintő válság is csökkenteni fogja a vevők körét, ezért a korábbi években épített új lakásnál kisebb mennyiségre lesz szükség a piacon, kevesebben fogják tudni megfizetni ezt. Az ÁFA csökkentés véleményem szerint a beruházói kedvet fogja ösztönözni, aminek a pozitív következménye a munkahelyteremtés – vagy megtartás lesz -, és nem számolhatunk a lakosság számára további következményként árcsökkenéssel, a beruházó nem fogja áthárítani a vevőkre ennek az előnyeit. Igaz, ha a bérleti díjak is öt százalékos áfával menne, az esetleg hosszabb távon bérlakásépítéseknek is kedvezhet, különösen, ha erre állami és önkormányzati programok, források is lesznek a jövőben, de persze nem mindenütt.
– Mely lakástípusok lehetnek válságállóbbak?
– A kis, likvid, illetve az ingatlanpiaci belépőküszöböt jelentő szintet képviselő legolcsóbb külvárosi társasházi lakások piaca fog várhatóan a leghamarabb életre kelni, és itt várható a legkisebb árcsökkenés is. Ebben a kategóriában ismét a panellakások térnyerését várjuk, melyek az elmúlt években is sikeresek voltak annak köszönhetően, hogy az alacsonyabb áruk mellett ezek téralakítása, elrendezése a külön bejáratú hálószobák, külön WC, sok esetben önálló konyha, esetleg étkező miatt kifejezetten kedvelt. Sőt, ezek az ingatlanok akár modernnek is mondhatók, mert a ma ezeknél 50 évvel fiatalabb most épülő új társasházi lakások sem tudnak lényegesen többet kínálni a vevőknek.
– Milyen ágazati makrokörnyezetre számítotok a következő években?
– A következő években a járványhelyzet hatására egy teljesen megváltozó építőipari környezetre számítunk, kevesebb külföldi munkásra, és több olyan hazai szakemberre akik az elmúlt években külföldön dolgoztak. Visszakanyarodva még az áfára: nem szabad továbbá elfelejteni, hogy ez az ÁFA szabályozás nem minden új fejlesztésre vonatkozik, hanem az erre kijelölt úgynevezett rozsdaövezetek megújulásához kötött, vagyis az életbelépő rendelkezés ezeknek a helyszíneknek kedvez, a zöldmezős beruházásoknak nem. Ezen területek közül is az általánosan magas építési költségek miatt csak ott várunk további fejlesztéseket, ahol magas eladási árak érhetőek el, mely helyszínek továbbra is azokra a földrajzi területekre korlátozódnak, ahol eddig is pezsgett a piac.
– És mit gondolsz a bérpótlásról?
– A bérpótlás hatását együtt kell értelmezni a munkahelyek elvesztésével, a kialakuló munkanélküliséggel, és a bérek várható csökkenésével. Ezek egyenlege várhatóan jelentősen negatív lesz, mely a bérleti díjakra és az ingatlanárakra egyaránt nyomást fog gyakorolni.
– Hogyan kellene szerinted most segíteni a piacot?
A várható ingatlanpiaci tranzakciószám szempontjából meghatározó lesz, hogy a bankok hitelezési kedve csökken-e azért, mert jelenleg a hitel-moratórium által generált feladatokkal és problémákkal vannak elfoglalva. De ennek az ösztönzése állami eszközökkel nehéz, hiszen ha például valaki elvesztette a munkáját az nem minősül hitelképesnek, és a létbizonytalanság miatt nem tervez majd ingatlanvásárlást, ezért véleményem szerint most nem közvetlenül az ingatlanpiacot kell megsegíteni, hanem a munkahelyeket és a béreket kell a kormánynak védeni, aminek így a fogyasztásra és az ingatlanpiacra is pozitív hatása lesz.
– És az ingatlanpiacot direktben nem kellene védeni?
– Egy konkrét feladatkört látok az ingatlanpiacon amivel a kormányzatnak sürgősen foglalkoznia kellene, mégpedig a fizetésképtelenné váló bérlakásban élők problémáját, illetve a nem lakóingatlant bérlő kereskedők, gyártók, iroda használók problémáját, akik nem tudják a csökkenő bevételeikből a bérleti díjakat fizetni. Itt nem arra gondolok, hogy ezeket a bérleti díjakat el kellene engedni, hiszen ezzel indokolatlan veszteség érné a bérbeadói oldalt, viszont például átmeneti bérleti-díj csökkentés indokolt lehet, vagy hasonló rendkívüli átmeneti intézkedés segítené a bérlőt. De valójában a bérbeadónak sem lenne ez feltétlenül rossz, hiszen ha elveszti a bérlőt akkor most nehezen talál újat. A bérbeadónál jelentkező bérleti díj kiesést részben vagy egészben pedig ingatlanadó mentességgel vagy egyéb adókedvezménnyel kellene ellensúlyozni, amit akár 2-3 éves időtávon tudna igénybe venni a bérbeadó, így senkit nem érne veszteség.
– Mit tapasztalsz a beruházók-építtetők, az eladók, a vevők és más partnerek részéről?
– A piac egészén óriási bizonytalanság tapasztalható. A beruházók mint professzionális szereplők jóval higgadtabbak mint a magánszemélyek, de valójában nekik is komoly okuk van az aggodalomra. Vevői oldalon vannak sokan akik lehetőséget látnak ebben a piaci helyzetben, az eladói oldalon ilyen optimizmussal nem találkoztunk…
– Jelenleg az építkezések kellő ütemben haladnak?
– A beruházások évek óta jelentős, már nem is hónapokban mérhető csúszásba kerültek, melyen a jelenlegi helyzet nem segít, sajnos csak ront. Ami új körülmény, hogy a használatbavételi engedély megszerzése és a földhivatali adminisztráció – ami eddig jól működött – most jelentősen le fog lassulni, ami további, akár több hónapos csúszást jelenthet az ingatlanok átadása szempontjából. Ez a befektetésnek vásárolt lakások vevőit kevésbé érinti, mint azokat, akik be is szeretnének költözni, illetve akinek még a lakáshitel ügyintézése is hátravan.
– A bérbeadói oldalon mit tapasztalsz?
– Az airbnb-s lakások korábbi hasznosítása a turizmus összeomlásával megszűnt, a tulajdonosoknak hosszabb távú átmeneti hasznosításban, vagy profilváltásban kell gondolkodniuk. Ennek következményeként több ezer, rövidtávon bérbe adott lakás került a piacra, ami azonnal nyomást gyakorolt az egyébként magasnak ítélt bérleti díjakra. Ezek mellett megjelentek a piacon az otthonról távoktatásban tanuló diákok által visszaadott lakások, illetve a márciustól hosszabb időre home office-ban dolgozó munkavállalók által például a Váci úti irodák közelében bérelt lakások, melyek bérleti szerződését azonnali hatállyal felmondták (sok esetben jogszerűtlenül), ami tovább csökkenti a bérleti díjakat. Ez a jelenség is lokális, a belvárosban, Bel-Budán és a Váci út mentén ez akár 30-40%-os bérleti díj csökkenést eredményezett, miközben a külvárosokban – ahol nem voltak annyira magasak a bérleti díjak – ez a csökkenés alig 5-10%-os volt.
– És az üzleti bérleteknél mit látsz?
– A kiskereskedelmi piacon ezekben a hetekben történnek meg az első átmeneti megállapodások a bérlők és a bérbeadók között. Azt tapasztaljuk, hogy ahol objektív a bérlő forgalomkiesése, ott a bérbeadó sok esetben akár 50%-os, vagy ezt meghaladó átmeneti bérleti díj kedvezményt biztosít, ezzel nagy valószínűséggel meg tudja menteni és meg tudja tartani a bérlőt. A nem kompromisszumra kész bérbeadók viszont most könnyen elveszíthetik a bérlőjüket, ami egy régóta üzemelő és jól fizető bérlő esetén nem jó döntés.
– Középtávon itt, a B2B piacon mire számítasz?
– A kialakuló válság végig fog söpörni a kiskereskedelem, nagykereskedelem, logisztika, raktározás, gyártás, irodahelyek teljes területén, hiszen ezek egymással szorosan összefüggő láncolatot alkotnak. Ezért a kevesebb fogyasztás kevesebb vásárlást eredményez, ami kevesebb kereskedelmi terület igényt és jelentősen csökkenő bérleti díjat jelent, kevesebb raktárt és csökkenő bérleti díjat, csökkent gyártó kapacitást és kevesebb területigényt. Illetve a home office munkavégzés a cégek általánosan várható hatékonysági törekvéseivel együtt kevesebb munkahelyet és kevesebb irodahely igényt is jelentenek majd a következő bérleti díj fordulótól. Ezért a kereskedelmi és irodai bérleti díjak jelentős csökkenését várom, szektorok teljes megváltozásával, esetleg megszűnésével.
– Az ingatlanpiaci közvetítőkre hogyan hathat a mai helyzet?
– Bár a hirdetési portálok látogatószáma nem mutat akkora visszaesést mint amekkora csökkenést az ingatlanközvetítők a valós vevői megkeresések számában tapasztalnak, ez nem tévedés, hanem arra mutat rá, hogy a vevők figyelik és elemzik a piacot de még nem lépnek, sőt az eladók is nagy számban böngészik a hirdetési portálokat és aggódva nézik az árakat a saját ingatlanukat árazva.
Kíváncsi az ingatlanpiac friss áraira, nézzen szét kínálatunkban!
