Van optimista forgatókönyv is! — Interjú az Otthon Centrum elemzési vezetőjével

Nagy kérdés, hogy milyen tartós hatása lesz a jelenlegi helyzetnek akár az egyéni életstratégiák, gazdasági kilátások, bizalom tekintetében, amelyek meghiúsíthatják a tranzakciókat. Ám a jelenlegi helyzet hatására a lakás, mint stratégiai és befektetési szempontból is fontos eszköz felértékelődhet, ami viszont a keresletet generálhatja. A járvány hatásait körbejáró interjú-sorozatunk kövtkező része, ezúttal az Otthon Centrum szakértőjét, Soóki-Tóth Gábort kérdeztük.

Hirdetés

– Kedves Gábor, az Otthon Centrumnál milyen keresleti-kínálati változásokra számítotok a következő hónapokban?
– A következő 3-6 hónap változásait nagymértékben befolyásolja, hogy a jelenleg hatályos, a mindennapi életet nagy mértékben korlátozó szabályok feloldásra kerülnek-e és ha igen, akkor milyen ütemben.

– Természetesen így van, de azt is szeretném megkérdezni, hogy a járványból következő válság kapcsán mire számítasz?
– A válság hatásai tekintetében két forgatókönyv lehetséges. Az első változatnál a vészhelyzeti korlátozások őszig is eltarthatnak, ami a gazdaság jelentős visszaesését okozhatja. Ez a 2008-as pénzügyi válsághoz hasonló eredményt hozhat a piacon, és akár a 2009-2013 közötti évekhez hasonló tranzakciószámokat és árszinteket jelenthet.

– És melyik lenne az optimistább forgatókönyv?
– Egy kedvezőbb forgatókönyv szerint nyár folyamán óvatosan normalizálódhat a helyzet, ami a gazdasági visszaesés tekintetében kedvezőbb, és egyúttal a piac visszapattanását is hozhatja. Erre a lehetőségre a kelet-ázsiai SARS vírusjárvány hatását lehet példaként említeni, amely a mostanihoz hasonló visszaesést hozott az érintett piacokon, azonban néhány hónapon belül visszatértek a tranzakciók és az árak az eredeti trend közelébe.

– Mit jelenthet ez nálunk?
– Ez a magyar lakáspiacon a korábbi évek töretlen árnövekedésének megállását, stagnálást, egyes részpiacokon árcsökkenést jelent, hiszen erre utaló jelek voltak már 2019-ben is. A nagy kérdés az, hogy milyen tartós hatása lesz a jelenlegi helyzetnek akár az egyéni életstratégiák, gazdasági kilátások, bizalom tekintetében, amelyek meghiúsíthatják a tranzakciókat (azok számára, akik gazdaságilag nehéz helyzetbe kerülnek). Ugyanakkor a jelenlegi helyzet hatására a lakás, mint stratégiai és befektetési szempontból is fontos eszköz felértékelődhet, ami viszont a keresletet generálhatja.

– Az árak alakulására mindez milyen hatással lehet?
– Az árak tekintetében a tavalyi év első és második féléve között már érzékelhető volt, hogy főleg a vidéki városokban és a kisebb településeken csökkent az érdeklődés az ingatlanok iránt. Ez elsősorban a családi házak körében vezetett némi árcsökkenéshez, illetve a társasházi lakásoknál is stagnálás mutatkozott az árakban.

Soóki-Tóth Gábor – Otthon Centrum

– Mit gondolsz a gazdaságvédelmi akciótervben eddig meghozott ingatlanpiacot és építőipart érintő intézkedésekről?
– A lakáspiac szempontjából a legfontosabb a jövőbeli kilátásokba vetett bizalom. A jelenlegi intézkedések nagyon jó irányba mutatnak, hiszen azoknak segítenek, akiknek ellehetetlenült a munkavégzése és ezért a fennálló kötelezettségvállalásaik teljesítése is komoly nehézségbe ütközik.

– Elegendőnek találod az eddig (április harmadik hetéig – a szerk.) meghozott döntéseket?
– Úgy gondolom, hogy további intézkedésekre lesz szükség, amennyiben egy-két hónapon belül nem tud normalizálódni a helyzet. A világ minden részén megerősödött az államok, kormányzatok szerepe a válságkezelésben. Abban az esetben, ha a helyzet nem változik, akkor a jelenlegi eszközök további kiterjesztésének bevezetése válhat szükségessé. Ez a mostaninál sokkal komolyabb ágazatok közötti átcsoportosításokat jelenthet. Másrészt a cégeket segítő intézkedések mellett – ahogy telik az idő – egyre fontosabb lesz az egyéni munkavállalók, kisvállalkozások létbiztonságának megteremtése, valamilyen minimális megélhetési juttatás biztosítása a szociális és jövedelmi helyzetre is tekintettel.

– Mit gondolsz a rozsdaövezetek várható 5%-os áfa-kedvezményéről?
– A lakásáfa-kedvezmény visszatérése a lakáspiac szereplői számára fontos lépés. Az, hogy ez most kifejezetten a városok alulhasznosított, de infrastruktúrával jól ellátott területeit célozza, nagyon pozitív gondolat. A korábbi kedvezmények – és itt pl. a CSOK is említhető – azzal, hogy ezeket területileg egységesen vezették be – a piaci folyamatokat támogatták, amelyek – például a városkörnyéki fejlődés, a szuburbanizáció – hosszabb távon újabb közlekedési, intézmény ellátási problémákat generáltak, a környezetszennyezésről nem beszélve. Egy területspecifikus ösztönzés, ha jól van megfogalmazva, a kompakt, fenntartható városfejlesztést tudja előmozdítani. Szintén ilyen téma lehet az intézményes bérlakásszektor fejlődésének támogatása, ami akár, tömegközlekedéssel, intézményekkel és közművekkel ellátott barnamezős területeken is történhetne. Nagyon fontos, hogy különbséget tegyünk barnamező és barnamező között: nem cél a várostól távoli egykori iparterületek helyzetbe hozása, itt elsősorban a meglévő lakóövezetbe ékelődött egykori iparterületek (pl. mára funkcióját veszített vasúti területek) revitalizációjáról kellene, hogy szó legyen, amelyektől pár háztömbnyire ott van az iskola, óvoda vagy a villamosmegálló.

– Az ingatlanközvetítést hogyan érinti a jelenlegi helyzet?
– Az ingatlanközvetítési szakmában jellemzően kisvállalkozások, egyéni vállalkozások dolgoznak, akiknek sokkal korlátozottabb aktivitású piacon kell innovatívan megállni a helyüket egy olyan ágazatban, ahol a személyes kapcsolatoknak, a bizalmi viszonynak meghatározó a jelentősége. Az ő és családjuk megélhetése eddig is egyenes arányban állt a megkötött szerződésekkel, és nem idegen számukra, hogy kockázatot kell vállalni és sokat kell dolgozni a jutalékért. Azonban a piaci tranzakciószám csökkenése a legkitartóbbakat is nagyon bizonytalan helyzetbe hozhatja.

– Mit tapasztalsz a beruházók-építtetők, az eladók, a vevők és más partnerek részéről?
– A lakásberuházásoknál egyelőre nem okozott nagyon nagy problémát a járvány: a kivitelezések folytatódtak, ugyan a vendégmunkások legtöbbje hazatért a határzár hírére. Igaz átszervezéssel a kivitelezők ezt át tudják hidalni egyelőre. Az anyagellátásban is vannak problémák, elsősorban az olaszországi építőanyag és gépészeti berendezés gyártók leállása miatt, de ezek jó része más forrásból pótolható.

– A forint viszont gyengül…
– Igen, így mivel az építőanyagok, különösen a gépészeti berendezések, burkolatok, egy jelentős része import, itt valóban a gyenge forint okoz nehézséget, ami a költségek növekedéséhez járulhat hozzá.

– A csúszásokkal mi a helyzet?
– Csúszások eddig is voltak, főleg a szűkös kivitelezői kapacitások miatt, erre továbbra is lehet számítani. Az új projektek indítását, a tervezési, előkészítési (beleértve a tenderfelhívásokat, ajánlatadást) fázisokat távmunka körülmények között is lehet végezni, az általunk ismert projekteknél ezek sem álltak le.

– Jelenleg tehát az építkezések kellő ütemben haladnak?
– Szó sincs róla, inkább tovább nő a csúszó projektek száma. Idén – adataink szerint – az első negyedévben Budapesten a projektek 46%-ánál mutatható ki csúszás, míg ez a szám tavaly 32,2% volt. Vidéken idén 29%, míg az elmúlt évben a beruházások 19%-ánál volt csúszás. Az eredmények azonban csalókák, mert vannak olyan projektek, ahol bár nyilvánvaló/sejthető a csúszás, a beruházó nem határozott meg új időpontot, ezért ezek az értékek a valóságban ennél magasabbak lehetnek.

– A bérbeadási, illetve kiadási oldalon mit tapasztalsz?
– A lakások kiadását két tényező befolyásolja: egyrészt a turisztikai kereslet teljes megszűnése, másrészt a klasszikus albérletek iránti kereslet csökkenése. Rengeteg, korábban erre szakosodott portálon rövid távra, szállásként kiadott lakást szabadított fel Budapesten és a nagyvárosokban a turizmus leállása. Mivel az idei turisztikai szezon várhatóan a járvány miatt nagyon gyenge lesz, ezeket a lakásokat a bérbeadók jellemzően 3-6 hónapra vagy akár hosszabb időszakra szóló, tartós bérbeadással próbálják hasznosítani.

– Mekkora lehet itt a negatív hatás?
– Budapesten becslések szerint 12-14 ezer férőhelyről van szó, ami jelentős szám. A hagyományos albérletek esetében sem jobb a helyzet. Az iskolák, egyetemek bezárása következtében a diákok hazamentek, a vendégmunkások jó része hazaköltözött. A munkavállaló bérlők azon része, akiknek a munkája ellehetetlenült (például a turizmusban, a vendéglátásban) szintén feladni kényszerült az albérletét. Az Otthon Centrumnál megjelenő kiadó lakások számában jelentős növekedés az airbnb-s kerületekben volt (akár kétharmaddal több lakás jelent meg, mint egy évvel ezelőtt) és szintén jelentős számban bővült a kínálat a XI. kerületben is, ahol vélhetően az egyetemisták tűntek el a piacról.

– Mi a helyzet a többi albérleti piaccal?
– A hagyományosan erős, drága albérleti piacok (Buda hegyvidék, belső pesti kerületek) nem változtak, azonban a külső kerületekben szemmel látható csökkenés volt megfigyelhető (kevesebb lakás jelent meg a kínálati oldalon), pl. a III., IV. kerületben, ami jelentheti azt, hogy itt a megfizethetőbb, de jó lakásfeltételek miatt stabilabb a bérlő-bérbeadók viszonya, kevésbé szabadultak fel a lakások. A IX. kerületben is mintegy harmadával kevesebb a hirdetett lakás az Otthon Centrumnál, ami a többi belső kerülethez képest nagyon más helyzetet mutat.

Kíváncsi az ingatlanpiac friss áraira, nézzen szét kínálatunkban!


© 2020 (v150.202005)