Szó sincsen „satufékes” leállásról az ingatlanpiacon – véli a Lido Home szakmai igazgatója, Szegedy Péter. A szakértő piaci folyamatokat kutató interjúsorozatunk következő alanya.
– Kedves Péter, köszönjük, hogy elfogadta felkérésünket. A Balaton környékén jól ismert Lido Home Ingatlan Irodák hálózat szakmai igazgatójaként milyen változásokra számít a következő hónapokban az ingatlanpiacon?
– Sok kollégámmal beszélgettem az elmúlt hetekben, figyelem a hazai ingatlanpiaci történéseket, látom az irodák és az értékesítő kollégák erőfeszítéseit. Latolgatjuk a jelent és a jövőt, keressük az utakat. Persze én sem, más sem tudja a jövőt, talán csak valaki ott fent…hogy meddig, és mikor, és hogyan? Az egészen biztos, hogy ugyanúgy mint tavaly, vagy tavalyelőtt biztos nem…
– Tart áreséstől a szakma?
– Az árak drasztikus esését kevesen prognosztizálják, ez inkább a kényszereladások esetében fordulhat elő. Most április vége felé sokan beszélnek akár 10-20%-os áresésről, ami lokációnként és ingatlan típusonként is nagy szórást mutat. Meg persze minden függ attól, mennyi ideig tart a jelenlegi állapot…
– Mi a helyzet a piacon jelenleg?
– Én úgy látom, hallom – hangsúlyozom, nem statisztikát, csak megfigyelést osztok meg -, hogy hozzávetőleg március közepe óta a vásárlói érdeklődés erősen megcsappant a lakás- és nyaralókeresésben. Öröm az ürömben, hogy ennek nem a vásárlókedv megszűnése vagy a pénztelenség az oka… Tehát nem az a gond, hogy nem akarnak vásárolni az emberek. Inkább a járvány körüli sok ellentmondó információ és bizonytalanság okozhatja ezt a magatartást. Olyanok például, hogy maszkkal vagy anélkül közlekedjünk, kimenjünk-e egyáltalán (akár egy ingatlant megnézni) vagy sem. És persze sokan abban is bizonytalanok, hogy végig tudjuk-e vinni a hitelügyletet vagy sem? Ezek mind-mind olyan kérdések, melyek miatt most alaposan lelassultak a folyamatok.
– Fékre lépett tehát az ingatlanpiac?
– Most azt látom, hogy nincs szó ‘satufékes’ megállásról, inkább csak a folyamatok lelassulásáról elhúzódásáról beszélhetünk. Ez vonatkozik, az ingatlan felvételek, a bemutatások, a lezárások, a hitelügyletek, és a szerződéskötési folyamatok alakulására is. És persze a lassulást támogatja a ‘maradj otthon faktor’ is. Nagyon helyes persze, hogy mindenki óvja az egészségét, de épp egy kolléganőmtől hallottam a minap a következő frappáns meglátást: értem, hogy nem lehet mutatni, de kell bevétel, mert jönnek a számlák, és a gyerekeket nem lehet a szögre akasztani…
– Mit tegyen ilyen helyzetben az a tulajdonos, aki ingatlant akar eladni?
– Először is, úgy látom, meg kell érteni, hogy az „ingatlant adok el, és ezzel meggazdagodom egy életre” korszak egy jó időre lezárult! Nincsen mese: lezárult, vége.
Tehát aki segíteni akarja az eladást, el kell fogadnia, hogy egy adásvételt megelőzően akár 8-10, de lehet, hogy 15% alku is bele kell hogy férjen. El kell fogadnia, hogy az ingatlanok forgási sebessége a tavalyi 60 napon belüli időtartamról, akár 120-180 napra is megnőhet manapság. Halkan jegyzem meg, hogy ez nem újdonság: ezt már átéltük 2008-2014. között.
– A vásárlók hogyan keressenek?
– A vevőknek el kell fogadni, hogy az előszűrés, az ügyfélminősítő tevékenység még nagyobb szerepet kell kapjon az ingatlanos munkájában, hiszen most végképp nincs itt az ideje az ingatlan-turistáskodásnak, ami nem csak időrabló és felesleges köröket jelent mindenkinek, hanem most kifejezetten káros lehet az egészségre!
Meg kell érteni, hogy nehéz megállapítani, mikor van a ‘beszállópont’, vagyis mikor van adott ingatlan ára a mélyponton. Tehát ha venni tud és akar, akkor vegyen! El kell fogadni, hogy a hitelfelvétel lehetőségei nehezebbek lettek. Persze nem lehetetlen hitelt felvenni, csak hosszabb ideig tart.
– Mit tegyenek a szakmabeliek? Például a fejlesztők, a profi értékesítők?
– Kitartani a végsőkig! Életben tartani a lángot, a marketinget csak a ‘muszáj mértékig’ szabad szerintem visszavenni. Jelen lenni, és maradni az ügyfelek fejében. A vezetőknek pedig fontos üzenet, hogy minden értékes kollégát meg kell most tartani! Mert hát aminek eleje van, annak vége is lesz egyszer. Addig ott az otthoni töltődés, az óvatos munka, adminisztráció pótlása, portfólió feltöltés, tehát a felkészülés. Fontos persze a kapcsolattartás az ügyfelek felé.
– Mi a helyzet a lakossági hitelezéssel?
– A jó hír, hogy a hitelezési folyamatok működnek, a rossz, hogy – mint említettem – alaposan lelassultak. A banki ügyintézők kevesebben lettek nem csak a fiókokban, hanem a központokban is, ezért 1-2 kollégára nagyon sok feladat hárul. Ettől függetlenül, érzik a dolog súlyát, gőzerővel dolgoznak. Igyekeznek például egyedi kamatkedvezményeket megkérni, szerződni, kalkulációkat készíteni. További nehezítés, hogy a koronavírus helyzet miatt a leginkább érintett ágazatokban dolgozókat most nem minden bank hitelezi, mint ahogy az egyéni vállalkozók és a külföldön dolgozók sem feltétlenül hitelképesek jelenleg.
– A központilag olcsó, 6 százalék alatti személyi kölcsön most népszerű?
– Igen. Most a hitelezésben mindenki a maximum 5,9% THM-mel kapható személyi kölcsönökről beszél, ugyanis kedvező megoldást jelenthetnek az átmeneti likviditási problémákkal küzdők számára. Ezek a személyi kölcsönök azonban sokat veszítettek előnyükből a kormány utólag megjelenő részletszabályozását követően, amely engedélyezte a bankok számára, hogy a kedvezményes, 5,9%-os THM csak az év végéig éljen, ezt követően pedig a hiteldíj-mutató megemelkedhet.
– Hol kapható ilyen hitel?
– Jelenleg tudtommal az Erste Bank, az OTP Bank, a Budapest Bank és a K&H Bank kínál ilyen, 2020. december 31-ig kedvező THM-mel kérhető konstrukciót. A Takarékbank egyedüliként még most is olyan személyi kölcsönt kínál, aminél a THM végig fix, ám kérdés, hogy ez mikor változik, illetve ez a termék nem mindenki számára elérhető. Bár a 9 hónapnyi alacsonyan tartott törlesztő biztosan nagy előnyt jelent most sokaknak, mindenképp érdemes átgondolni, hogy a 2021-től érvényes, magasabb törlesztőt is ki tudjuk-e gazdálkodni a futamidő végéig.
– Mi lehet az alternatíva?
– Mit tehet az, akinek több hitelre van szüksége, esetleg szeretne hosszabb futamidőt? Jelenleg több bank is kínál 6% alatti THM-mel szabad felhasználású jelzáloghitelt, mégpedig a most legnépszerűbb fix 10 éves kamatperiódussal. A jelzáloghitelek előnye a nagyobb maximális hitelösszeg, valamint a jobban elnyújtható futamidő, ám hátrányuk a hosszabb (1,5-2 hónapos) átfutási idő, a magasabb induló költség, valamint az, hogy itt mindenképp szükség van ingatlanfedezet bevonására.
– Viszont a személyi kölcsönök rugalmasabbak, nem?
– Igen, ezek egy-két hét alatt megérkezhetnek a számlára, az induló költség pedig alacsonyabb, hiszen nincs szükség értékbecslésre, közjegyző igénybevételére, valamint földhivatali ügyintézésre. Sok bank óvatosabb az értékbecslés során mint régebben, vagyis a jogszabály által biztosított 80%-os fedezeti arány helyett inkább 50-70%-ig hiteleznek. Hitelügyintéző cégként azt is tapasztaljuk, hogy ugyanakkora jövedelemre most kevesebb maximális havi törlesztőt engednek meg a bankok az adósoknak.
– Kinek, mi az ideális?
– Nyilván minden hitelfelvevőnek más és más lesz az ideális megoldás. Azt gondolom, most maximálisan felértékelődik a hitelügyintézők szerepe, akik minden bank termékét jól ismerik, minden banki ügyintézővel személyes, jó kapcsolatban vannak, és mindent elkövetnek annak érdekében, hogy az ügyfeleiknek a leginkább személyre szabott ajánlatot adják.
– Mit gondol a gazdaságvédelmi akciótervben eddig meghozott ingatlanpiacot és építőipart érintő intézkedésekről?
– További intézkedéseket tartok szükségesnek, és valószínűleg lesznek is… Szerintem a kormányzat is kivárásra játszik, hiszen nagy a bizonytalanság, nem mindegy, hogy vajon mennyi ideig kell majd finanszírozni a jelenlegi állapotot.
Kíváncsi az ingatlanpiac friss áraira? Nézzen szét kínálatunkban!
