Nem számítunk arra, hogy a home office elterjedése miatt kisebb irodákat bérelnek majd a cégek, ugyanakkor a közösségi irodák iránti érdeklődés várhatóan csökken, és erősödik a szolgáltatott irodák iránti igény – válaszolta kérdésünkre Salamon Adorján, az ESTON International Zrt. elnök-vezérigazgatója.
– Milyen keresleti/kínálati változásokra számít a következő 3-6 hónapban az irodapiacon?
– Az irodák esetén időszakos visszaesést várunk a második-harmadik negyedévre, emellett a szerződéskötések idejének elhúzódására és a bérlethosszabbítások arányának növekedésére is számítunk.
– Csúsznak-e az irodaátadások? Várható-e az üresedés mértékének növekedése?
– Igen, a tervezett irodaátadások egy része várhatóan valóban csúszni fog, úgy látom, hogy akár 3-6 hónapot is késhet sok esetben az átadás. Várakozásaink szerint a szolgáltatott irodák iránti igény erősödni fog. Az átlagos üresedés a mostani 6,2%-ról 8% körülire emelkedik, ami még mindig egészséges szint.
– Számítanak-e a bérleti díjak csökkenésére?
– Úgy vélem, hogy a bérleti díjak emelkedésének üteme csökken vagy a növekedés megáll, ugyanakkor nem várunk bérleti díj csökkenést.
– És mi a helyzet a logisztikai piacon?
– A logisztikai piacon nem várunk trendfordulót, már csak azért sem, mert az új helyzet inkább felértékelte a logisztikai szektort az online kereskedelem előretörése miatt. A rendkívül alacsony üresedés miatt a bérleti díjak tovább emelkedhetnek, a fejlesztői tevékenység kiegyensúlyozott bővülése látható.
– Mit tapasztal a beruházók-építtetők részéről?
– A beruházások finomhangolása egy ilyen előreláthatólag átmeneti krízishez korlátozottan lehetséges, de az átadásokban lehetnek (lesznek) csúszások. Nem várjuk az új fejlesztések drasztikus csökkenését sem az iroda, sem a logisztikai piacon.
– Mit várnak a már folyamatban lévő, illetve a most még csak tervezési fázisban lévő beruházásokkal kapcsolatban?
– Az irodák esetén az idén átadni tervezett épületek előzetes telítettsége 70% körül van, miközben a már folyamatban lévő (és 2022-ig kifutó) projektek csaknem fele már kiadásra került. A már megkezdett építkezések leállítását nem tartjuk valószínűnek. Ugyanakkor, a bérleti szerződés nélküli, még csak tervezési fázisban lévő beruházások halasztott indítással valósulhatnak csak meg.
– És mi a helyzet a logisztikai beruházásokkal?
– A logisztikai piacon a kivitelezési idő jellemzően rövidebb, így ez a szektor rugalmasabban tudja követni a keresleti változásokat. Jelenleg folyamatban van több spekulatív fejlesztés is, ugyanakkor várakozásaink szerint továbbra is a built-to-suit (azaz a megrendelők számára elkészített, nem spekulatív – a szerk.) beruházások adják majd a piaci bővülés stabilitását.
– Hogyan reagálnak a bérlők a helyzetre?
– A bérlői várakozások és aktivitás szektoronként eltérő; az irodák esetén a döntések halasztása és a szerződések megújítása az általános, míg a logisztikai ingatlanoknál kisebb mértékű a lassulás a döntéshozatalban.
– A gazdaságvédelmi akciótervben milyen ingatlanpiaci/építőipari intézkedéseket látott eddig, illetve milyeneket látna még szívesen?
– Az irodák használatát nem szabályozta a kijárási korlátozás; mégis: sok cég azonnal át tudott állni távoli munkavégzésre, mindemellett sok bérleményt részlegesen kihasználtak a bérlők.
– Jelentkezett-e igény a bérleti díjak fizetésének átütemezésére vagy csökkentésére?
– A likviditás-javító intézkedések hozzájárulhatnak a bérleti díjak szerződés szerinti fizetéséhez; egyelőre nem tapasztaltunk jelentős igényt a bérleti díj fizetésének átütemezésére vagy díjcsökkentésre. A kiskereskedelmi ingatlanok esetén nyilván más a helyzet, ott a tulajdonosok egyenként vizsgálják a szerződéseket, a bérlői igény megalapozottságát és a pénzügyi lehetőségeket. A logisztikai piacon nem tapasztaltunk kiesést a bérleti díj fizetésében.
– Segít az állami kötvényprogram a járványhelyzet hatásainak mérséklésében?
– Igen, mindenképpen: piac likviditására az állami kötvényprogram is kedvezően hat, és segíthet semlegesíteni a járványhelyzet negatív hatásait.
– Bérbeadási/kiadási, illetve kereskedelmi-logisztikai oldalon mit tapasztal?
– Az irodaingatlanok kihasználtsága várhatóan az év 2.-3. negyedévében mutat visszaesést, várakozásaink szerint ez a hatás időszakos lesz. A bérelt irodaterületek csökkentése várhatóan nem lesz általános, de a közösségi irodahasználat az év során visszaesik. A cégvezetők számára a szolgáltatott iroda adhat nagyobb rugalmasságot a költségek tervezésénél.
– Volt már szó róla, de nézzük meg részletesebben. Számítanak-e a logisztikai piac bővülésére az online értékesítés növekedésének hatására?
– A logisztikai piac bővülésének egyik hajtóereje természetesen az online értékesítés bővülése. Ez a jelenlegi helyzetben a korábbinál dinamikusabban nő, és leginkább az FMCG termékeknél kiugró. A járványhelyzet végét követően ezen a területen várhatóan visszaáll a korábbi keresleti szint, az internetes vásárlások aránya ugyanakkor emelkedni fog a teljes forgalmon belül. Ennek megfelelően, a BTS fejlesztések mellett a spekulatív beruházások arányának növekedését prognosztizáljuk.
– Az építkezések kellő ütemben haladnak-e Önöknél, illetve partnereiknél?
– Ügyfeleink visszajelzése szerint nem minden projekt készül el az előzetesen tervezett dátumig, de a fejlesztések enyhe mértékű csúszása segíthet megőrizni a piac stabilitását, és nem engedi elszállni az általános üresedési mutatót. A még tervezési fázisban lévő beruházásoknál viszont akár jelentősebb csúszás is várható.
Gál Erika
