A fogyasztási bizalom új formában történő visszaállása gazdaságilag kulcskérdés. De ez attól is függ, mikor lesz hatásos vakcina; milyen ütemben valósul meg a globális korlátozások feloldása? Hogyan megy majd az új szabályokkal való együttélés? Földes Péter, a Kecskeméten és környékén igen aktív HOUSE36 Ingatlanhálózat irodavezetője szerint ilyen helyzetben az otthon minősége és jelentősége amúgy is felértékelődik, mert nagyon nem mindegy, hol, milyen minőségű ingatlanban vagyunk hetekre, hónapokra „bezárva”.
– Milyen keresleti/kínálati változásokra számít a következő 3-6 hónapban az ingatlanpiacon?
– Az elmúlt időszakban a lakóingatlan piacon egy járványtól független lassulást tapasztalhattunk. Alapvetően ennek a folyamatnak folytatására számítunk.
– Számítanak-e gyökeresebb, alapvető változásra a vásárlók magatartásában?
– Igen, arra számítunk, hogy az otthon minősége és jelentősége felértékelődik, hiszen ki tudja mikor kell megint „otthon maradni”. Ebben a helyzetben pedig egyáltalán nem mindegy, hogy hol, milyen körülmények között, milyen minőségű ingatlanban lakunk. A kerttel, nagy terasszal rendelkező ingatlanok iránti kereslet várhatóan nőni fog majd más ingatlanokkal szemben. Már csak azért is, mert a fiatalabb generációk sem csak úgy tekintenek egy-egy lakásra, hogy haza kizárólag aludni kell járni.
– Milyen gazdasági trendekre számítanak hosszabb távon, a következő években?
– Hosszabb távon valószínűleg már a mélyebb gazdasági hatások is érezhetővé válnak majd. Ez nyilván nem magyar sajátosság, hanem globális kérdés. Azaz összetett módon hatnak majd a keresletre és a kínálatra a várható változások, ugyanakkor drasztikus csökkenésre nem számítunk.
– Mit gondol a gazdaságvédelmi akciótervben eddig meghozott ingatlanpiacot és építőipart érintő intézkedésekről? Elégségesnek tartja ezeket?
– A hiteltörlesztési moratórium sokak számára segítség. Fontos kiemelni azonban, hogy az újonnan felvett hitelekre ez nem vonatkozik! Ugyanakkor mindenképpen hiányosság, hogy jogi változások vannak e téren is, de konkrét intézkedés nem védi az üzletek, irodák bérlőit. A mesterségesen leállított gazdaságban a bérleti díjak tovább ketyegnek, és előbb-utóbb 100%-ban beszedhetők lesznek. Ugyanis sokan csak eltolt úgynevezett „fizetési könnyítést” kaptak, konkrét engedmény nélkül, ami a most küszöbön álló talpra állást is nehezíti.
– Milyen intézkedéseket látna még szívesen?
– Idén januártól az új építésű ingatlanok ÁFA tartalma 5%-ról újra 27%-ra emelkedett, ami már önmagában is kihívást jelent az újlakás-piacon. Ennek felülvizsgálata – nem csak a rozsdaövezeti 5% bevezetése – élénkíthetné a piacot még a jelen kialakult körülmények között is. Azt látjuk ugyanis, hogy azok a beruházók, akik ezt megtehetik, időben inkább eltolják a projekteket.
– Hogyan látja szűkebb “hazája” Kecskemét ingatlanpiacának helyzetét? Milyen hatásai voltak a korlátozásoknak?
– Kecskemét, elsősorban elhelyezkedése miatt gazdasági szempontból kiemelt város. Az itt működő cégek közvetve és közvetlenül is gyarapították a város lakosságát, és az ide áramló új munkaerő lakhatási igényei formálták a piacot.
A kecskeméti ingatlanpiac stabil, folyamatos mozgásban van, sem a kereslet, sem a kínálat részéről nincsenek megingások. A fejlesztések és beruházások igazán vonzóvá teszik a várost a nem kecskeméti befektetők számára is, hiszen reális áron vásárolhatnak ingatlant a városban és biztosak lehetnek abban is, hogy fizetőképes keresletet találnak a bérbeadásra szánt ingatlanra.
– Mit gondol, a most életbe lépett enyhítések javítják-e a vidéki ingatlanpiac helyzetét?
– Érezhető a pozitív változás. Az emberekben kezd múlni a félelemérzet, bátrabban cselekszenek, kezd tehát visszatérni a biztonságérzet, a bizalom.
– Megvalósulnak-e a korábban tervezett, de a kijárási korlátozás miatt elhalasztott tranzakciók?
– Akinek valamilyen okból sürgős volt eladni, vagy venni, az eddig is meg tudta tenni, hiszen dolgoztunk, nem álltunk le. Mi is az ügymeneteket igazítottuk a kialakult helyzethez, hiszen nagyon fontos egy ilyen helyzetben alkalmazkodni. Idén március végén elindítottuk az online ügyintézést, így konkrét, már korábban elkezdett ügylet nem maradt el a korlátozások miatt. Az új ügyleteknél azért a kivárás jellemző volt. Azaz az új ügyfelek számában volt ugyan visszaesés, ám szerencsére ez nem volt drasztikus – talán épp az online ügyintézés bevezetésének köszönhetően.
– Most, hogy javult a helyzet, és az emberek jobban el merik hagyni otthonaikat, könnyebben vállalják a személyes jelenlétet az ügyleteknél, fenntartják-e továbbra is az online ügyintézési lehetőséget?
– Az enyhítéseket követően az online-telefonos ügyintézések és tárgyalások lehetőségét továbbra is vegyesen alkalmazzuk, de sok esetben, főleg egy fontos tárgyalás során, jelentős előnyben van a személyes kapcsolat, hiszen azt semmi sem pótolhatja.
– Mit tapasztal a beruházók-építtetők, az eladók, a vevők és más partnerek részéről?
– Felméréseink szerint, a partnereinkkel együtt bizakodva tekintünk a jövőbe. Fontos látnunk, hogy ez nem a 2008-as válság megismétlődése. Az építőipar működik, a bankok ugyanúgy adnak hitelt, akinek szándékban áll adni-venni, meg tudja tenni.
– Ingatlan-bérbeadási oldalon mit tapasztal?
– Az albérletárak csökkentek, kevesebb külföldi bérel, a nagy cégek is átalakítanak, tartalékolnak. A lakáskiadás területén mindenképp csökkenés volt és várható. Főleg a külföldiek által bérlet lakások szegmensében kialakult túlkínálat miatt. E lakások most jellemzően megüresedtek, a korábbi árakon lehetetlen kiadni őket. Ennek okán egyfajta „vándorlás” is megindulhat, ha valaki korábban bérelt drágán (a régebbi piaci áron), most találhat ugyanannyiért jobb minőségűt vagy olcsóbbat is.
– Mit tapasztal a hitelpiacon, a bankok magatartásában? Enyhíthetik-e az elharapódzó hitelnyújtási- és hitelfelvételi óvatosságot a jegybank, a kormányzat eddigi intézkedései, vagy többre lenne szükség?
– Gyökeres változás nem tapasztalható. A vevők továbbra is számolhatnak a jelzáloghitelekkel az ingatlanvásárlás során, ugyanakkor a minimálisan elvárt jövedelem egyes pénzintézeteknél megnövekedett, a hitelbírálat is valamivel tovább tarthat.
– Mi a helyzet a fogyasztók bizalmával?
– A fogyasztói bizalom új formában történő visszaállása gazdaságilag kulcskérdés. Hogy ez pontosan hogyan, mikor fog megtörténni az sok, főként globális tényezőtől függ. Például, hogy mikor lesz hatásos vakcina, a világ kormányainak, vezetőinek melyek lesznek a gyakorlati reakciói? Vagy épp milyen ütemben valósul meg a globális korlátozások feloldása, átalakítása? Hogyan megy majd az új szabályokkal való együttélés? És sok hasonló kérdés. Ilyen mértékű, a teljes globális gazdaságot érintő kényszerleállásra még nem volt példa, ezért a szakértők körében is csak elméletek vannak igazából a várható hatásokról.
– Mitől tartanak leginkább, illetve miben reménykednek?
– Leginkább egy újabb szigorítási hullámtól és egy Magyarországon is eldurvuló járványtól tartunk. Fontos beszélni arról, mint már utaltam rá, hogy a globális gazdasági válsághullámok több lépcsőben fognak érkezni. Előny lehet viszont, ha Magyarországról kialakul egy „biztonságos ország” képe. Persze azt meg is kell tartani, ami újra csak szigorított beutazási, mozgási protokollt jelenthet, ami megint csak hátrányosan érinti rövid távon a helyi gazdaságot, az ingatlanpiacot.
Ugyanakkor a cégeknek, vállalkozásoknak alkalmazkodniuk kell az új környezethez, ami sok esetben nehéz, hiszen a „társadalmi távolságtartás” sokáig velünk marad, ami több szempontból is új helyzeteket teremt, és korábban bizonyos ágazatok (turizmus, vendéglátás, rendezvényszervezés, mindennapi szolgáltatások és hasonlók) nem erre rendezkedtek be.
– Mely tényezők nyugtatnák meg Önt, illetve az önnel kapcsolatban lévő piaci szereplőket?
– A bizalom visszaállítására való törekvés megnyugtató, ebben azért az elmúlt hetekben történt óvatos előrelépés. A média és kormányzati kommunikációk szerepe szerintem nagyon nagy abban a kérdésben, hogy az emberek újra megbízzanak egymásban, a szolgáltatókban, a szolgáltatásokban és merjenek és akarjanak „fogyasztani”. Azaz e kulcsszereplők inkább gerjesszék-ösztönözzék a belső fogyasztást, semmint korlátozzák.
