Az idén már eladott, 27%-kal futó lakások szerződéseit sokaknak megéri majd közös megegyezéssel felmondani és újra szerződni jövőre. Ez a piac egészének némi adminisztrációval jár, de a mai ingatlanáraknál már alacsony kezdő befizetés mellett is érdemes lehet újra tárgyalni ezeket a szerződéseket – mondja Dudás László. A Zichy Highlife értékesítési vezetője szerint ugyanakkor az áfa tartalmon kívül számos más tényező is befolyásolja a végső árat.
– Hogyan fogadták az újonnan bejelentett családvédelmi intézkedéseket?
– Nagyon örülünk neki, ahogy szerintünk mindenki. Minden olyan támogatás, ami a családok gyermekvállalásán és anyagi helyzetén segít, az kedvező hatással van az ingatlanpiacra. Az 5%-os Áfa fehéríti a piacot, csökkenti az új építésű lakások versenyhátrányát a használt lakásokkal szemben.
– Hogyan érinti az árazási kérdéseket, illetve milyen kihívásokat jelent a 2020 végéig terjedő értékesítési időszakban az új szabályozás?
– Nekünk már csak négy eladó lakásunk van a most befejezés előtt álló projektünkben, amit eddig is a korábbi szabályok alapján meghatározott, 5%-os áfával tudtunk értékesíteni. A most induló projektjeink árazását pedig természetesen újragondoljuk.
– Gondolom a részletes szabályokat megvárják?
– Így van. Amint kijött minden részletszabályozás, megjelenünk az ajánlattal, mert egyelőre még nem jelentünk meg ezekkel az új projektekkel a piacon. De nem is az árazás okoz nekünk nehézséget, hanem az említett részletes szabályozás hiánya, ami egyelőre elbizonytalanítja a vevőket.
– Ez mit jelent a gyakorlatban?
– Azt, hogy nem tudják, mivel járnak jobban: ha most vesznek, vagy ha jövőre. Ez pedig – meglátásunk szerint – minden beruházónak problémát okoz. Emellett ott van a most kevésbé aktuális, de korábban meghatározó jelentőségű AirBnB szabályozás, ami szintén várat még magára, illetve a rozsdaövezetek ügye, ami ugyan minket nem érint közvetlenül, mert mi tetőtér beruházásokkal foglalkozunk a belvárosban, de érdeklődéssel figyeljük.
– Hogyan érinti a projektjeik ütemezését, költség igényét, illetve bevételi terveit az áfa csökkentése?
– Mint említettem a meglévő projektünket nem érinti. Az előkészítés alatt lévő két beruházásunk esetében az Áfa csökkentés hatása érződni fog az árazásban természetesen. Azonban nem csak az Áfa tartalom határozza meg a lakások árát, hanem például a szigorodó építésügyi szabályozások következtében megemelkedő kivitelezési költség is.
– E szerint nem lesznek annyival olcsóbbak a lakások?
– Érdekes, hogy mindenki a lakások árának csökkenését várja, holott egyre drágább építkezni, szinte minden költség továbbra is emelkedik, az áfacsökkentés csak egy rövid időre tudja valamelyest csökkenteni az árakat. Senki ne bízzon azonban abban, hogy 17%-os árcsökkenés lesz a piacon, mert ez a korábban leírtak miatt lehetetlen. Nem megoldható, hogy egyre jobbat és egyre többet kap a tisztelt vevő és még olcsóbb is legyen. Mi beruházók ugyanis nem kapunk támogatásokat ehhez.
– Hogyan néz ki ez a vevő szemszögéből?
– Érdekes a kérdésben, hogy a beruházók eddig is nettó árban gondolkoztak, a magánszemély vevők viszont természetesen azt nézik, hogy nekik mennyit kell végül a lakásért kifizetni, számukra – ilyen értelemben – ‘mindegy’ mekkora a vételár áfatartalma.
– Mi az, ami jobban meghatározza az árat?
– Például az, hogy a belvárosban szinte nincs üres telek, a beépíthető tetőterek száma is véges, egyre kevesebb a jó lehetőség, amik egyre drágábbak, így aki most vesz, az még a mai árakon tud vásárolni, aki később, annak számolnia kell a belvárosban az átlagosnál nagyobb értéknövekedéssel is, ami miatt a jövőben ezek a lakások sokkal többet fognak érni, itt érdemes befektetni.
– A kedvezmény időhorizontja már ismert a törvényjavaslatból (2022 végéig jogerős engedély, 2026 végéig átadás-befejezés), de mik azok a fontos kérdések, amik nem tisztázottak?
– Furcsa számunkra ez a rövid időszak a tervezésre és előkészítésre. A mi beruházásaink több éves előkészítő munka eredményeként születnek meg, így most tervezési szempontból is egy nagyon intenzív időszak következik, ezzel nincs gondunk. A piacnak viszont jót tenne egy hosszabb, tervezhetőbb szabályozás, mert ezek az időszakos szabályozások befolyásolják a befektetési döntéseket és bizonyos helyzetekben kényszerpályára állítanak olyanokat is, akiknek nem lenne min aggódniuk, ha tudnák milyen új vagy régi-új szabályozás fog életbe lépni hamarosan.
– Mire gondol?
– Fontos például, hogy a meglévő 27%-os áfás szerződéseket hogyan érinti majd a szabályozás. Sokaknak megéri majd közös megegyezéssel felmondani és újra szerződni jövőre, ez némi adminisztrációval jár, de a mai ingatlan áraknál már alacsony kezdő befizetés mellett is érdemes lehet újra tárgyalni ezeket a szerződéseket. A részletszabályok nem újak, így azok nem okoztak meglepetést, az a tapasztalatunk azonban, hogy nagyon kreatívan áll a szabályozó a törvényalkotáshoz, így kíváncsian várjuk a rendelkezéseket teljes egészében.
– Az új támogatások egyéb elemei mennyiben érintik az Önök üzletét?
– Minket az illetékkedvezmény és az 5%-os áfa, valamint annak visszaigénylési lehetősége érint alapvetően. Ezek mind segítik vevőinket abban, hogy kedvezőbb áron juthassanak belvárosi lakáshoz. Ez nagy versenyelőnyt jelent annak, aki most tud venni, akár hitelre is.
– Említette, hogy tetőterekkel foglalkoznak. A tetőtér támogatás ötletéről mit gondol?
– Nagyon pozitív, nagyon hasonlít a korábbi lakástakarék pénztári rendszer céljához, hogy fehérítsék a magánszektor költéseit. Kérdés, hogy a járvány hatására hány háztartásnak marad tőkéje arra, hogy igénybe tudja venni a támogatást és milyen mértékben. A tetőtér beépítési támogatás csökkentheti a vidéki új építések számát, és segíti a korszerűtlen házak megújulását.
– És a városokban ennek lehet hatása?
– Szerintünk Budapesten, a belvárosban ennek nem lesz számottevő hatása, mert olyan többlet terhet jelent a társasházban elfogadtatni és jogilag rendezni ezeket a munkákat, hogy ember legyen a talpán, aki ezt bevállalja. A használt lakások ára pedig nagyon megközelítette az új építésű lakások árát, ami szerintünk indokolatlan, hiszen teljes körűen felújítani is hatalmas költség egy-egy lakást , és attól még az épület állapota olyan, amilyen. Egy használt lakás nagyon ritkán éri el, vagy közelíti meg egy tetőtér beépítéssel megújult, vagy teljesen új építésű lakás színvonalát. És kérdés az is, hogyan szabályozza a jogalkotó a támogatást igénybe vevő lakás értékesíthetőségét, azaz kiköt-e egy bizonyos ideig elidegenítési tilalmat, illetve, hogy ki és hányszor vehet igénybe ilyen jellegű támogatást.
– Mi lesz az okafogyottá vált rozsdaövezeti projektekkel?
– Továbbra is hatalmas potenciált látunk a rozsdaövezetekben, nagyon jó ötletnek tartjuk ezek megújulásának, hasznosításának ösztönzését, fontos célokat szolgál. Olyanokat, mint a városok további területi terjeszkedésének lassítása, ipari területek újrahasznosítása, városok arculati képének javítása. Persze érdekes lenne tudni itt is a részletszabályokat, egyre több jel mutat arra, hogy ez az új irányvonal, erre utal a jegybanki hitelkonstrukció megalkotásának ténye is, ez lehet az a piaci terület, ahol kiszámítható és a beruházók számára is kedvezőbb feltételek mellett lehet ingatlanfejlesztésben gondolkodni. A nagy kérdés csak az, hogy ez a ‘nagyok játéka’ lesz, vagy hagynak a kicsiknek is lehetőséget foghíjtelkek/épületek rekultiválására.
– Ön mit üzenne ma a döntéshozóknak?
– Fontos szerintünk, hogy olyan szabályozások szülessenek, amik segítik, hogy minőségi új otthonok épüljenek, a mai kornak megfelelő építési technológiával. Emellett megfelelő infrastruktúrával – itt a közlekedésre és a közintézményekre gondolok elsősorban. Rossz iránynak tartjuk, hogy korábban ideiglenesen eltörölték a minimum BB energetikai besorolásnak megfelelő új épület létrehozását. Ezáltal olyan új építésű épületek ‘nőttek ki a földből’, amik 20 évvel ezelőtt is épülhettek volna. Ez a kormány klímacéljaival is ellentétes, ezért örömmel vennénk, ha lenne olyan támogatás, ami érdemben segíti, hogy energetikailag jobb besorolású lakást/házat vegyenek/vehessenek az emberek. Erre korábban volt szándék. Mi a legkorszerűbb technológiákat alkalmazzuk, ezáltal lakásaink AA energetikai besorolásúak. Ezen túl problémát jelent a szakemberhiány is, amin a vírushelyzet csak ront.
– Jogi ügyekben is lenne tér a fejlődésre, igaz?
– Nagyon örülnénk, ha segítenék a beruházókat azzal, hogy mind az építés engedélyeztetési, mind a használatbavételi eljárás és az albetétesítés földhivatali folyamata leegyszerűsödne és felgyorsulna. Ezek ma nagyon nehézkesek és lassúak, aminek mind a fejlesztők, mind a vásárlók károsultjai. Ezekről a problémákról mostanában valamiért senki nem beszél, pedig rengeteg elszenvedője van. Érintettek a banki jogászok is, akik ilyenkor feleslegesen megnehezítik a banki hitelezési folyamatot. Sokat szidták korábban a beruházókat, hogy miért késik az átadás bizonyos (majdnem minden) projekteken, szinte soha senki nem ment bele mélyebben, hogy ezeknek mi az oka.
– Mit gondol, a hitelesek járvány miatti nehéz helyzete hogyan hathat a piacra?
– A végrehajtás mindig kényes téma volt, sajnos ez a piac velejárója, ha ‘úgy tetszik’, hozzá kellene szokni, de persze nagyon nehéz mind lelkileg, mind anyagilag egy-egy ilyen helyzet. Azt gondolom, hogy a végrehajtások digitalizálása sokat segített az átláthatóságon és így az adósok helyzetén is. Arra számítunk, hogy a választások közeledtével a kormány nagyon óvatosan fogja kezelni ezt az ügyet, nehéz dolga van, hiszen nem szeret senki a ‘rossz oldalon’ állni. Meglepetés az lenne, ha mégis elengedné a bajba jutottak kezét, mert az elmúlt években nem ez volt a kommunikáció.
