A Metrodom az áfacsökkentés összegét a kormányzati szándékkal összhangban gyakorlatilag egészében biztosítja azon ügyfeleinek is, akik 2020-ban, 27 százalékkal induló projektekben kötöttek le új lakásokat. Ezt a vevők kifejezetten értékelik, és az érintett Metrodom projekt jelentős értékesítési növekedést könyvelt el – mondja Kricsfalussy Tamás, a Metrodom értékesítési igazgatója.
– Hogyan érinti majd Ön szerint az újlakás áfa csökkentése és visszaigénylési lehetősége a piacot?
– Nagyon pozitív és sok tekintetben szükségszerű lépésnek tartjuk és üdvözöljük az új szabályokat. A visszaigényelhető áfa ezek közt egy olyan új lehetőség, amely máris felkeltette ügyfeleink érdeklődését és biztos, hogy sokakat bír rá, hogy használt lakás helyett újat vásároljanak.
– Hogyan érinti Önöknél az új szabályozás az árazási kérdéseket?
– Mivel projektjeink egy kivétellel eddig is 5%-os áfakörbe tartoztak, így ezeknél sem az árakat, sem a szerződéses feltételeket nem érintette a változás. Az egyetlen érintett projektünk esetén, mivel szerződéskötéskor csak minimális összeg letételét kérjük, és az átadásra, a végszerződésre, a fizetésre majd csak fél év múlva kerül sor, ügyfeleink szinte a teljes áfanyereséget élvezhetik. Ezt, vagyis hogy az áfa csökkentés összegét a kormányzati szándékkal összhangban gyakorlatilag egészében biztosítjuk ügyfeleinknek, kifejezetten értékelik, és máris nagymértékben nőtt az érdeklődés a projekt lakásai iránt.
– Már tudni lehet, hogy a kedvezményhez 2022 végéig kiadott jogerős építési engedély szükséges és 2026 végéig át kell adni a projektet. Mik azok a fontos kérdések, amik nem tisztázottak a jelenleg tervezett ÁFA-szabályozásban?
– Két dologban van hiányérzetünk, az első, hogy a korábbiakhoz hasonlóan ezúttal sincs semmilyen információ, terv, a 27%-os, vagy más kulcsú áfa visszavezetéséről, a már folyamatban lévő 27 százalékos ügyletekről, azok kezeléséről. Bár ez jelenleg még a távoli jövőnek tűnik, de a Metrodom jellemzően sok száz, akár ezer lakásos, több ütemes projekteket megvalósító cég, így számunkra a 2026-os év is része már a pénzügyi tervezésnek. A másik kérdés az áfa visszaigénylésének részletszabályai, esetleges szűkítő feltételei. Amíg ezek nem kerülnek meghatározásra, addig ügyfeleink gyakorlatilag csak remélhetik, hogy beleesnek a visszaigénylői körbe. Egy ilyen jelentős, 4-6 milliós tétel esetén a vásárlási döntéshez azonban mindenképpen a reményen túlmutató bizonyosságra volna szükség…
– Az új támogatások egyéb elemei mennyiben érintik az üzletet?
– Tekintettel arra, hogy a lakásfelújítás az anyagiakon túl milyen óriási szervezési, lelki, és hasonló terhet ró a tulajdonosokra, tapasztalataink szerint a legtöbben ezt igyekeznek elkerülni. Illetve, szinte kizárólag akkor vágnak bele, ha annak eredményét maguk élvezhetik. Az értékesítési célú felújítás a minimális beavatkozáson, egy tisztasági festésen túl a legtöbb magánembernek továbbra sem lehet vonzó alternatíva az értéknövelésre. Kétséges az is, hogy a befektetett munkát mennyiben tudja profitként realizálni. Éppen ezért nem tartunk tőle, hogy tömegesen jelennének meg újszerű állapotra felújított, teljes gépészeti és elektromos felújításon, nyílászáró- és burkolatcserén átesett használt lakások a piacon. Ráadásul a lakás műszaki állapota csak egy pont azon a hosszú listán, amivel az újépítésű lakások előnyben vannak, többek között a teljes épület műszaki állaga, energetikai előnye, a szolgáltatások gazdagsága, a teremgarázs, így a parkolás biztosítása is mind-mind az új lakások számára jelentenek előnyt.
– A rozsdaövezetek áfa-előnye most eltűnik. Elég a bejelentett kedvezményes vállalkozói hitel ahhoz, hogy tömegesen induljanak ilyen fejlesztések?
– Egy kedvezményes hitel, bár valóban segít, de önmagában nem képes biztosítani egy projekt profitabilitását. A rozsdaövezeteknek egy részén, ahol eddig is, ezután is megéri majd a lakóingatlanok fejlesztése, például a XIII. kerületben. Ugyanakkor a rehabilitáció érdemi növekedéséhez elengedhetetlen a jelentős állami, önkormányzati szerepvállalás a területek rendezésében. Ezeket, tehát a közművesítést, az utcák, közvilágítás kiépítését, felújítását, az önkormányzatok eddig jellemzően az ingatlanfejlesztőkre hagyták. Olyan léptékű rendezésre, mint amilyenre például a Külső-Ferencvárosban, a Gubacsi út, Illatos út környékén szükség lenne, kizárólag a magántőke finanszírozásával nem reális számítani. Enélkül viszont ezek a területek továbbra is az ingatlanfejlesztés vakfoltjai maradnak.
– Mely területen kellene még viszonylag sürgős kormányzati beavatkozás ön szerint?
– Jelenleg fejlesztői szempontból egyetlen évek, évtizedek óta rendezetlen terület van, amely folyamatos kihívást, küzdelmet jelent számunkra, az az ingatlannyilvántartás kérdése. Ide tartozik a társasházi bejegyzések, a vevők tulajdonjogi bejegyzésének elhúzódása, de az is, hogy sem a polgári jog, sem az ingatlannyilvántartási törvény szinte egyáltalán nem képes rendezni azt a sajátos jogviszonyt, amikor a fejlesztő egy üres telken, gyakorlatban és jogilag sem létező, majdan felépülő lakásokat ad el. Bár ennek a kezelésére a gyakorlat kialakította a maga eszközeit, jogbiztonság szempontjából ezek közel sem tökéletesek. Hasonlóan a kedvezmények igénybevétele, hitelfelvétel szempontjából is komoly adminisztratív kihívás jelentkezik: gyakorlatilag a teljes épület elkészültéig, sőt a társasház bejegyzéséig várniuk kell a feleknek az alapvető pénzügyi kérdések megoldhatóságára.
