Gyökeres átalakulás és nagy bizonytalanság jellemző most az irodák és más üzleti ingatlanok szegmensében: például 2019 végéhez képest 2020 negyedik negyedévében közel 60%-kal esett vissza az irodák iránti kereslet egy friss felmérés szerint.
Egyes szakértők óvatosabbak, nem akarják a piacot „ijesztgetni” mások azonban drámai fordulatról beszélnek a járvány kapcsán a bérirodák, illetve a más üzleti vagy logisztikai ingatlanok piacán. Persze ez utóbbiak esetén inkább egy újabb reneszánszról van szó, amit az online kereskedelem felfutása hozott magával – de ne szaladjunk ennyire előre.
Azt az átlagembernek sem nehéz elképzelnie, hogy manapság, a home-office jelenség csúcspontján jóval kevesebb irodaterületre van, pontosabban lenne szüksége a vállalatoknak, vagy akár a kisebb cégeknek. A kérdés azonban igen összetett, mert a cégek többségét hosszú, legalább 3-5 éves szerződések kötik a bérbeadókhoz, amelyek közül sok áttárgyalása már 2020 tavaszán megkezdődött. E tárgyalások kimenetele viszont ezer és egy dologtól függ. Először is, hogy pontosan milyenek a szerződés feltételei, hogyan értelmezik a felek az úgynevezett előre nem látható vis maior helyzeteket. A tárgyalást kezdeményező bérlő (vállalkozó vagy cég) megroggyant-e, vannak-e fizetési nehézségei vagy csupán a járvány miatt nem járnak be (annyit) a dolgozók, de egyébként megy a szekere a bérlőnek. No és persze kulcskérdés, hogy a szerződésekben lévő szankciók mennyire erősek, illetve mennyire enged például a bérbeadó idő előtti, jelentős szerződés-módosítást. Ez utóbbira is lehet példa, méghozzá annál gyakrabban, minél inkább különleges, nehezebben kiadható, belvárosi vagy más miatt népszerű helyszínről van szó.
De nézzük közelebbről a friss, február közepén közzétett 2020-as évi adatokat, illetve a kilátásokat. A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) – melynek tagjai: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, Eston International, JLL és Robertson Hungary – felmérése szerint 2020 negyedik negyedévében négy új irodaépülettel, összesen 38.850 m2-rel bővült a budapesti modern irodaállomány – ezek: Váci Greens E irodaház (22.460 m2), Szervita Square (8.450 m2), Csalogány 43 (3.250 m2) és az Alphagon irodaház (4.690 m2). Ezzel a teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg közel 3,9 millió négyzetméterre nőtt, melyből csak 615 ezer saját tulajdonú, a maradék 3,29 millió négyzetméter spekulatív (azaz nem kifejezett bérlői megrendelésre épített) irodaépület.
Az üresedési ráta a 2019. végi, 6 százalék körüli mélypontról 2020 őszére-telére 9,1%-ra nőtt, összesen 356.196 m2-re. A múlt év negyedik negyedében a legalacsonyabb üresedési ráta 4,3%-kal Észak-Budán volt, míg a legmagasabb üresedési ráta (29,3%) továbbra is az agglomerációban mérhető. A bruttó irodapiaci kereslet pedig 2020 negyedik negyedévében mindössze alig több, mint 86 ezer m2-t tett ki, ami az előző negyedévhez képest 9%-os növekedés, de az előző év hasonló időszakában mért 202,5 ezer m2-hez viszonyítva közel 60%-os a visszaesés! (A teljes keresleten belül továbbra is a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt. 2020 negyedik negyedévében a bérbeadási volumen 44%-a szerződéshosszabbítás volt, az új szerződések a kereslet 42%-át tették ki, míg a bővülések és előbérleti szerződések részaránya egyaránt 7% volt.)
A friss irodapiaci elemzés számait vizsgálva teljesebb, minden eddiginél részletesebb képet kaphatunk az elmúlt időszakról és hatásairól. Már nem az a kérdés, hogy visszaesett-e a kereslet, hanem hogy mennyire. Az ESTON International Zrt. irodaügynökségének vezetője, Salamon Adorján így nyilatkozott: „Reméljük, hogy a tendencia 2021 második felére átfordul, így elkezdődhet egy lassú, de biztos visszarendeződés. Azt tapasztaljuk, hogy a tranzakciók visszaesése ellenére az utolsó negyedév során megnőtt az irodaigények száma. Sok tranzakció tolódott át az idei évre, ami bizony reményre ad okot, és tovább bizonyítja, hogy egészséges piacot talált be a vírus közel egy évvel ezelőtt.”
Salamon Adorján ugyanakkor részleteiben is rámutatott az adatok szomorú voltára: átlagos munkaállomás mérettel számolva a jelenlegi üresen álló irodaterület annyi széket jelent, mint a Groupama Aréna és a Szusza Ferenc stadionok maximális befogadóképessége együttvéve.
„Pozitívan látom ugyanakkor a helyzetet, és hiszem, hogy a meccset év végére meg fogjuk nyerni közösen a bérlőkkel és a bérbeadókkal. Az elmúlt évek rengeteg minőségi irodaterületet termeltek ki, a játékosok pedig teljes erőbedobással alkalmazkodtak a megváltozott játéktérhez” – teszi hozzá az ESTON International vezetője.
Főbb mutatók az irodapiacon 2020 év végi adatok szerint
- Üresedési ráta: 9,1%
- Bérbeadottság: 44% (a 2021-2022-ben átadásra kerülő irodák esetén)
- A csúcs-helyszínek árai: belváros (CBD) 25 EUR/hó – Váci úti folyosó 17,5 EUR/hó
- Teljes bériroda terület Budapesten: 3,9 millió négyzetméter
- 2020-ban átadott irodaházak: 4 új épületben összesen 232 ezer négyzetméter, mellyel 6%-kal nőtt a fővárosi összes irodaterület
Az alábbi ábra a korábbi átadásokat és a 2021-2022-ben várható irodapiaci építéseket mutatja, mely szerint első látásra egészségesnek tűnhetne a piac, ám valójában ezt nem jelenthetjük ki, hiszen óriási kérdés, hogy a következő két évben megépülő irodaházak hogyan találnak majd bérlőt…
Visszatérve 2020 végére: a legmagasabb bérlői aktivitást a negyedik negyedévben egyébként a ‘Pest Központ’ alpiacon (VI., VII. és VIII. kerület) mérték, a teljes volumen 20%-át itt kötötték le. A második legaktívabb alpiac a Belváros volt 17%-os részesedéssel, míg a Dél-Buda alpiacon a teljes volumen 16%-a realizálódott. A BRF összesen 111 bérleti szerződést regisztrált a negyedik negyedév során, a tranzakciók száma 35%-kal esett vissza 2019 azonos időszakához viszonyítva. A tranzakciók átlagos mérete 778 m2 volt. Tíz szerződést kötöttek 2.000 m2 vagy annál nagyobb területre, ami egy előbérletet, egy bővülést, négy hosszabbítást és négy új tranzakciót foglal magában. A negyedév legnagyobb ügylete a Diligent Corporation 4.590 m2-es új szerződése volt az V. kerületi Szervita Square irodaházban, míg a legnagyobb szerződéshosszabbítást egy hasonló méretű, közel 4.560 m2 nagyságú területen kötötték a Stadionok metrómegállónál lévő, Hungária körúti Arena Cornerben. A legnagyobb előbérleti szerződést pedig 3.660 m2-en írták alá a Soroksári úton, a Művészetek Palotája melletti Millenium Gardens fejlesztésben.
Kiskereskedelmi ingatlanok
Természetesen a kiskereskedelmi ingatlanok hozamai és bérleti díjai nem csak csökkentek, de bizonytalanná is váltak, hiszen a nem, vagy félgőzzel működő boltok, vendéglátó- és szolgáltató egységek legalábbis átmeneti csökkentésért harcoltak és harcolnak a karanténok és járvány-hullámok idején. Ám szakértők szerint a fővárosi bevásárlóközpontokban jelenleg 6,00-6,25 százalékos hozamszintek a jellemzőek a helyiségek kiadásánál úgy, hogy a felső érték 2021. végéig sem nagyon emelkedhet. Persze a pláza presztízse, a bolt központon belüli helye, mérete mind-mind nagyban befolyásolják a tényleges havi négyzetméter-árakat, amelyek 20-90 euró között mozognak.
A belvárosi bevásárló utcák üzletei negyed-fél százalékponttal alacsonyabb hozammal adhatók ki, havi díjuk 60-100 euró/négyzetméter közötti, miközben a vidéki bevásárlóközpontokban 7,75-8,25 százalékosak a hozamok, a bérleti díjak pedig átlagosan 8-20 euró között mozognak. Újdonság, hogy a plázastop szűk évei után idén várhatóan az Etele Plaza-val bővül a fővárosi piac.
Ipari, logisztikai ingatlanok
A nagy, jellemzően városszéli logisztikai épületek most 7,00 százalék körüli hozamszinttel hasznosíthatók, ami csak minimálisan csökkenhet 2021 végére. Más a helyzet a városon belüli, jellemzően kisebb raktárak (city logisztika) esetén. Itt idén 6,00-6,25 százalékos, egy év múlva pedig 6,25-6,50 százalékos hozamok várhatók. Az előbb említett városszéli raktáraknál 4,5-5 euró közötti, míg a city logisztika esetén 5-6 euró közöttiek most a négyzetméterárak.
Nyilván kiemelkedően aktív most ez a piac: sok a folyamatban lévő fejlesztés és sok új fejlesztő is jön a piacra. Extrémen alacsonyak az üresedési ráták, melyek az elkövetkező pár évben is csak minimálisan nőhetnek az e-kereskedelem boomja miatt.
Főbb mutatók a logisztikai piacon
- A teljes kiadott modern raktárterület a fővárosban és környékén 2,37 millió négyzetméter.
- Az üresedési ráta elhanyagolható mértékű, mindössze 2,0%
- A 2021-ben épülő raktárak 58%-a már 2020 végén előre bérbe volt adva
- Az árak 4,75-4,9 EUR/nm-s szinten alakulnak
- A 2020-as évben mindössze 128 ezer négyzetméternyi új raktár épült a fővárosban és az agglomerációban, miközben 336 ezer négyzetméteres volt az összes kereslet (Mivel ebben a 201 ezer négyzetméternyi megújítás is benne volt, így a nettó kereslet 135 ezer nm, viszont még ez is 7 ezer nm-rel több, mint az új kínálat volt.)
