Az „A” illetve „A+” kategóriás irodák bérleti díján nem érződött a járvány hatása, a home office, a rövid távú szerződéshosszabbítások és a kisebb területű irodák bérlése csak átmeneti, nem hosszútávú trend, azaz a nyitás után minden visszarendeződik – véli Borbély Zoltán. Az Atenor Country Directora elárulta azt is, hogy beszállnak a lakásépítésbe: idén februárban vásároltak meg egy óriási lakóingatlan fejlesztési telket, a XI. kerületi Tóvárost, ahol közel 1.300 lakást fognak megvalósítani az elkövetkezendő években.
– Bár tavaly nyáron – időlegesen – újraindult az élet, illetve az új helyzetet egyre több cég és munkavállaló kezdi megszokni, azért az irodabérlet terén változó módon estek az árak, miközben nőttek az üres területek. Az Önök területén mi volt tapasztalható?
– A koronavírus világjárvány kétségtelenül jelentős hatást gyakorolt az egész gazdaság teljesítőképességére, így a kereskedelmi ingatlanok piacára is. A legnagyobb gazdasági sokk 2020 áprilisában jelentkezett, de ezt követően eleinte egy lassabb, majd markánsabb ütemű növekedést lehetett megfigyelni, különösen miután június közepétől a járványügyi korlátozások nagy része feloldásra került. Az irodapiaci árak változása kapcsán nagyon fontos különválasztani az „A”, illetve „A+”, valamint a „B” kategóriás épületek helyzetét. Az Atenor kizárólag a legmagasabb minőségben, legmodernebb és legergonomikusabb megoldásokat kínáló „A+” kategóriás ingatlanfejlesztéseket valósít meg. Ebben a szegmensben kijelenthető, hogy a bérleti díjak változatlan szinten maradtak, melyeket szükség esetén valamennyivel nagyobb mértékű kedvezménycsomaggal egészítenek ki a bérbeadók. Az üres területek aránya nőtt, a kihasználatlansági mutató az elmúlt 1 évben 5,6%-ról 9,1%-ra emelkedett, ugyanakkor tény az, hogy a 10%-alatti mutatók még egészséges piaci állapotot tükröznek.
– Ön hogy látja, hogyan alakult, illetve alakul át a piac globális szinten?
– Az állandó, adott mértékű globális piaci átrendeződés egy természetes folyamat, a különböző válságok ezt a változást jellemzően felgyorsítják, így drasztikusabb és ezáltal szembetűnőbb különbségek észlelhetőek, melytől bizonyos szereplők megijednek, míg mások lehetőséget látnak benne. Mi az utóbbi kategóriába tartozunk.
– A magyarországi piac hogyan élte túl ezt az egy évet, milyen trendek jelentek meg?
– 2020. márciustól az irodapiacon a home-office óriási teret nyert, amely azóta egy jellemző trenddé nőtte ki magát, hiszen számos, többnyire multinacionális bérlő döntött úgy, hogy 80-90%-ban, vagy akár 100%-ban otthonról dolgozik. A kereslet visszaesett, így a tranzakciók száma is csökkent. Sok esetben megfigyelhető volt a bérlők oldalán a kivárás stratégiája, vagy a rövid távú megoldások előtérbe kerülése, pl. rövid távú szerződéshosszabbítások. Ugyancsak a nagy nemzetközi cégek egy része úgy döntött, hogy a home-office megoldás révén racionalizálja a bérelt területét, így létrejöttek területcsökkentések és / vagy albérleti kínálat.
Mit gondol, hosszú távon is fennmaradnak ezek a trendek, fejlemények az irodapiacon?
– Ezek mind átmenetileg fenntartható megoldások, semmiképpen nem jövőbe mutató trendek. A vírushelyzet normalizálódásával egészen biztosan vissza fog térni a hosszú távú tervezés. A tavaly tavaszi karantén időszakot, majd a nyári szabadságolás okozta lassulást ősszel és télen már egy jelentős piaci aktivitás váltotta fel. Azóta is egyre több bérlő keresi a minőségi irodatereket és a tranzakciók számának növekedése is fellendülőben van. Tehát egyre több bérlő ismeri fel azt, hogy a cégkultúra túl tudja ugyan élni a home office-t, de annak fejlődése nem lehetséges a személyes interakció nélkül.
– Gyors felpattanást vár a nyitás után vagy egy erősebb hullámzást, esetleg egy sok éves negatív ciklus kezdetét?
– A nyitás után domináns irodapiaci erősödés várható, hiszen ahogyan említettem, tavaly ősz óta már jóval nagyobb aktivitást tapasztalunk. Amint lehetséges, mindenki szeretne visszatérni az irodába és végre különválasztani a munkáját a magánéletétől. Továbbá újra elérni a hatékony munkavégzési mutatókat. Mindez egyértelműen nagyobb keresletet és több tranzakciót fog eredményezni. Erre az idei év második felében számítunk.
– Hogyan változik az irodákban a prémium szegmens?
– A rugalmas területkihasználás az elmúlt évek során kulcsfontosságúvá vált az irodabérlők számára. Ezt az igényt figyelembe véve mi, ingatlanfejlesztők is a lehető leghatékonyabb tervezési és kivitelezési megoldásokat választjuk. Rendkívül népszerű a hagyományos irodai munkaállomás szigetek kiegészítése speciális és multifunkcionális terekkel, pl. break-out – közösségi-, kollaborációs-, rekreációs terek stb. A vírus megjelenése óta a hibrid iroda került középpontba, amely még inkább a multifunkcionalitásra fókuszál és a hagyományos tereket egyre jobban elhagyva egy új, a korábbinál jóval rugalmasabb munkavégzési módot ösztönöz.
– Terveznek újabb ingatlan-szegmensbe belépni pár éves időtávon?
– Igen, már meg is tettük. Idén februárban vásároltunk meg egy óriási lakóingatlan fejlesztési telket, a XI. kerületi Tóvárost, ahol közel 1.300 lakást fogunk megvalósítani az elkövetkezendő években. Így a vezető iroda ingatlanfejlesztői szerepünket kiterjesztjük a lakóingatlan piacra is.
– Az építkezések, felújítások, korszerűsítések kellő ütemben haladnak Önöknél?
– 2020-ban közel 232.000 m2 új irodafejlesztés került átadásra, a válasz tehát igen, vannak jelentős volumenű építkezések Budapesten, amelynek mintegy 30%-át az Atenor projektjei tették ki. (2020-ban 3 irodaházat adtunk át, a Váci Greens E és F épületet, amely összesen 50.000 m2, illetve a 21.000 m2-es Aréna Business Campus A irodaházat.) A saját projektjeink mindegyikét az eredeti terveink szerint, határidőre adtuk át, amelyet óriási teljesítménynek tekintünk a jelenlegi kihívásos helyzetben, amely 3 hónap tavaszi karantén időszakot is magában foglal. Ez idő alatt is gördülékenyen és teljes gőzzel mentek előre az építkezések, természetesen a legmagasabb fokú higiéniai szabályok betartása mellett.
