A március elején bejelentett korlátozások miatt újra kevesen járnak dolgozni, a több mint kétszázezer négyzetméternyi irodaterülettel rendelkező magyarországi CA Immo bérbeadásért felelős szakemberei – Kelecsényi Dóra és Szalma Péter – szerint jellemzően vagy váltott beosztásban, vagy teljesen otthonról dolgoznak a bérlőik munkavállalói, így az irodaházak – a megszokottól jelentősen eltérve – csupán 10-30%-os telítettséggel üzemelnek. A piac azonban csak átmeneti zavarokkal küzd, és bár lesz átalakulás, az iroda kiadás a jövőben is jó üzlet marad – vélik.
– Hogyan alakult a piac a járvány bő egy éve alatt? Erősen alkudnak, kivárnak, szerződést bontanak a bérlőik vagy vannak tartalékaik?
– Kelecsényi Dóra (KD):
Az elmúlt egy év ismét bebizonyította, hogy a szoros együttműködés bérlő és bérbeadó között nélkülözhetetlen, közösen néztünk szembe és oldottuk meg az elénk állított kihívásokat. A támogatást az anyacégünk részéről is végig éreztük, maximálisan támogatták javaslatainkat a bérlői kérések esetében. Csupán néhány bérlőnk döntött a bezárás mellett, mindenki mással sikerült áthidaló megoldást találni a pandémiás kihívásokra.
– A magyarországi piac hogyan élte át, illetve túl ezt az egy évet, melyek voltak a fontosabb trendek, fejlemények?
– Szalma Péter (SZP):
Mindenkit váratlanul és felkészületlenül ért a múlt év márciusa: volt, aki könnyen átállt a home-office-ra és mint új tartandó trend élte/éli meg. Azonban vannak olyan szektorok, ahol ez az otthoni munkavégzés hosszú távon nem működik vagy éppenséggel nem támogatott, így a klasszikus irodai munkakörnyezet visszarendeződését várják. Egyes bérlők esetében jelentős területcsökkenési igények figyelhetők meg, másoknál pedig területnövekedés – attól függően, melyik iparágat képviselik. Mindkét esetben a két fél – bérbeadó és bérlő – együttműködési készsége és közös gondolkodása elengedhetetlen. Különösen, ha adott bérleti szerződésből még több év van hátra.
KD:
Az üresedési ráta időszakos emelkedése csupán a bérlői döntések kisebb eltolódását tükrözi, a bérleti területek optimálisabb kihasználása megfigyelhető, valamint kevesebb expanziós igénnyel találkozhatunk. Fontos megjegyezni, hogy a jelenlegi ráta messze nem a legmagasabb az elmúlt évekhez képest, és ekkora mértékű megürülés szükséges ahhoz, hogy kellő számú lehetőséget biztosítson az irodaigények kiszolgálására. Az elmúlt időszak tapasztalataiból azt látjuk, hogy a bérlők igyekeznek megfontoltabban, körültekintőbben döntéseket hozni, melyből fakadóan egy jóváhagyatási folyamat nemcsak hosszabb ideig tart, hanem emellett még nagyobb hangsúlyt fektetnek a bérlők az irodaterületük hatékony és mégis kellemes munkakörnyezetet biztosító megoldására.
– Hogyan alakul mostanság a kereslet?
KD:
– A fentiek mellett az irodaterület albérletbe adásra és a lehetséges kilépési opcióra vonatkozó igények felbukkanása is megfigyelhető. A bérlők keresik azokat a bérbeadókat, ahol rugalmasságot tapasztalnak, így a tulajdonosok körében hosszútávon az nyer, aki tisztában van azzal, hogy a legnagyobb érték a bérlő. A tranzakciók száma igazolja, hogy továbbra is van kereslet a minőségi irodák iránt, mindemellett nem lehet figyelmen kívül hagyni a megjelent albérleti piacot, mely mára a modern irodapiaci állomány közel 1-2%-át teszi ki.
– Mi volt az igazi kihívás az elmúlt évben?
SZP:
Az ingatlangazdálkodásban a 2020-as és 2021-es évek legfontosabb tényezője a bérlők biztonságérzetének megtartása, így a digitalizáció és az érintésmentesség dinamikusan fejlődő részévé válhat az irodaházak üzemeltetésének, mindamellett, hogy a higiéniai állapot fokozott felügyelete és fenntartása is alapkövetelmény továbbra is.
– Gyors felpattanást vár a nyitás után vagy egy erősebb hullámzást, esetleg egy sok éves negatív ciklus első éve volt Önök szerint a 2020-as?
KD:
Nem hinnénk, hogy egy hosszú, negatív ciklus veszi kezdetét, sokkal inkább abban hiszünk, hogy eltérő kilábalási dinamikát fognak a különböző ágazatok produkálni. A múlt évben az irodaterületek iránti érdeklődések – pár hetes csend után – beindultak, így a bérlői megfontoltság mellett a bérbeadói ragaszkodást is látni véljük a meglévő bérlőállomány megtartása érdekében. Az ingatlanok továbbra is jó befektetésnek minősülnek majd, így idén realizálódhatnak olyan tranzakciók, melyek előkészítése még a tavalyi évben indult el.
– Itthon az irodapiacon milyen keresleti/kínálati változásokra számítanak?
SZP:
Véleményünk szerint a 2021-es év is még a pandémiáról és a Covid-19 hatásairól fog szólni, azonban az oltottság növekedése és a vállalkozásokat támogató központi csomagok dinamikát hozhatnak a gazdaságba. Az év eleje óta intenzívebb érdeklődést tapasztalunk irodaterületeink iránt mind a pesti, mind a budai épületeinkben, így optimistán nézünk az elkövetkező időszakra.
– Mennyiben, illetve hogyan változik meg a bérlők magatartása a home-office terjedése miatt?
KD:
– Bérlőink visszajelzése alapján a jelenlegi helyzetben vagy váltott beosztásban, vagy teljesen otthonról dolgoznak, így az irodaházaink, a megszokottól jelentősen eltérve, 10-30%-os telítettséggel üzemelnek.
SZP:
– Azért azt fontos kiemelni, hogy az elmúlt időszakban a home office nem igazán nevezhető a klasszikus értelemben vett home office-nak, hiszen a munka mellett sokan gyermekeiket támogatták az óvodai, iskolai elvárások megfelelésében. Nem is beszélve arról, hogy a szükséges technológiai eszközök sem állnak feltétlenül rendelkezésre.
KD:
– Az otthoni munkavégzés lehetősége mellett, sokan még mindig úgy tekintenek az irodára, mint egy ‘kollaborációs és motivációs központra’, így attól nem kell tartanunk, hogy hosszú távon nem lesz szükség irodaházakra – hiszen a közösségi élmény mellett a munka-magánélet viszonyulását is szükséges figyelembe venni, azaz egy hibrid megoldás kialakulása látszik megvalósulni. Véleményünk szerint, az iroda nem halott, csupán átalakul. Ez az év mindenképp jó lesz tapasztalatszerzés céljából, mi is kíváncsian várjuk a szerződés hosszabbítások és új bérleti szerződések során felmerülő bérlői igényeket.
