A Cushman & Wakefield irodapiaci, kiskereskedelmi és logisztikai szakértői, vezetői válaszoltak kérdéseinkre, elsősorban a pandémia hatásait, a jövőbeli trendeket, illetve a home office terjedése miatt változó ingatlanpiaci „látképet” elemezve.
– Bár tavaly nyáron egy időre újraindult az élet, illetve az új helyzetet egyre több cég és munkavállaló kezdi megszokni, azért az irodabérlet és más üzleti ingatlan-szektorok (például a plázák, más kereskedelmi ingatlanok) terén változó módon estek az árak, miközben nőttek az üres területek. Hogyan látják, miként alakult, illetve alakul át a piac globális szinten?
Szabó Viktória (SZ.V.), Partner, Head of Retail:
– A kiskereskedelmi piac átalakulása már a Covid megjelenése előtti 2-3 évben tapasztalható volt. A változás fő oka az online kereskedelem erőteljes bővülése, amely alapvetően visszafogta számos kereskedelmi láncolat terjeszkedését. A tavalyi év történései ezt a folyamatot felgyorsították, és várhatóan további átalakulást fognak eredményezni a piacon. Figyelemmel arra, hogy a már régebb óta érintett szektorokon kívül (úgymint elektronika, könyv, stb.) a divat szektorban is egyre erősebben érezhető az online térnyerése, hosszabb távon a nagyobb kereskedelmi központok alkalmazkodni lesznek kénytelenek az új vásárlási szokásokhoz, és ennek eredményeképpen a kiskereskedelmi cégek megváltozott igényeihez is.
– Mi jellemzi mostanság az ügyfelek magatartását Európai és régiós szinten?
Szántó Tamara (SZ.T.) MRICS, Partner, Head of Office Agency:
– A pandémia miatt a döntési folyamatok nyilvánvalóan lelassultak, ez az oka annak, hogy az iroda szegmensben a múlt évben a keresletben közel 50%-os visszaesés volt tapasztalható az azt megelőző évhez képest. A bérlők jelenleg újratervezik hosszú távú ingatlanstratégiájukat, amiben az otthoni munkavégzés és a globálisan változó ellátási láncok már határozottan előtérbe kerülnek. A tavalyi év végétől növekvő bérlői aktivitás volt tapasztalható, és várakozásaink szerint ez a tendencia folytatódni is fog. Tapasztaltuk továbbá, hogy az SSC és BPO szektorok továbbra is aktívak, a Magyarországra történő kiszervezések száma folyamatosan növekszik.
Halász-Csatári Gábor (H-CS. G.), Partner, Head of Industrial:
– A pandémia ellenére a logisztikai és ipari ingatlanok piaca töretlen lendülettel szembesült 2020-ban, és ez a tendencia látszik folytatódni 2021-ben is. Ez a kereslet terén is megmutatkozik, mivel egyre több új szereplő lép piacra hazánkban, illetve számos jelenleg is működő logisztikai szolgáltató vagy gyártó / összeszerelő cég bővíti tevékenységét. Emellett a fejlesztői aktivitás is jelentős növekedést mutat, mivel egyre több a bejelentett és elindított fejlesztési projekt a budapesti és egyéb regionális piacokon is.
SZ.V.:
– A kiskereskedelmi oldalon a piaci szereplők jelenleg (újra) a meglévő portfolióik megmentésén fáradoznak. Expanzió csak limitáltan tapasztalható a piacon, és főként azon profilok körében jellemző, akik kevésbé ‘szenvedték meg’ az elmúlt 1 évet, vagyis az élelmiszer üzletek, drogériák, diszkont üzletek és hasonlók.
– Erősen alkudnak, kivárnak, szerződést bontanak a bérlőik vagy vannak tartalékaik? Mennyi haladékot kapnak önöknél a fenyegetett helyzetben lévők?
SZ.V.:
– A kiskereskedelmi piac szereplői aktív tárgyalásban vannak a bérbeadókkal, elsősorban a jelenlegi helyzet kezelése céljából. Nincs egységes hozzáállás a központok részéről, a bérlőkkel minden bérbeadó egyedileg egyeztet a kínált kedvezményekről, a bérlők által elért eredmények (bevételek) figyelembevételével.
SZ.T.:
– Az irodapiacon a kereslet szerkezete lényegét tekintve nem változott a korábbi évekhez képest: a keresletet továbbra is a nettó bérbeadás dominálja, a szerződés hosszabbítások aránya pedig a teljes volumen mintegy 40%-át teszi ki. Az egyetlen lényeges változás azonban, hogy az előbérletek aránya és mennyisége is csökkent 2020-ban. A piacon még mindig az 5 éves szerződések dominálnak, azonban több cég számára preferált a kilépési lehetőség biztosítása a szerződés ideje alatt. A kínálati bérleti díjakban nem történt elmozdulás, az azonban látható, hogy a tulajdonosok által felkínált kedvezmények mértéke sok esetben növekedett.
– A magyarországi piac hogyan élte túl ezt az egy évet?
SZ.T.:
– Nagyon sok cég az előző évben és még most is azon dolgozik, hogy megvizsgálja az otthoni munkavégzés bevezetésének hatását a jövőbeni irodaterület, irodafelhasználás tekintetében. A pandémia ideje alatt is- kisebb-nagyobb megszakításokkal – a munkáltatók biztosítani tudták a munkahelyi környezetet: az irodaházak nyitva voltak, az irodákat a cégek által meghatározott rendszer alapján tudták a dolgozók használni. Természetesen hallottuk, hogy több cég is pénzügyi könnyítést igényelt a bérbeadójától, melyet minden esetben egyedi elbírálás alapján vizsgáltak meg.
H-CS. G.:
– A logisztikában más a helyzet: szinte változatlan piaci körülmények és feltételek mellett telt el az elmúlt év, nagyon csekély esetben tapasztaltuk azt, hogy egy-egy bérlő valamilyen pénzügyi könnyítést igényelt bérbeadójától. A legtöbb logisztikai szolgáltató igyekezett diverzifikálni tevékenységét, és az esetlegesen hátráltatott logisztikai tevékenység helyett készletraktározásra állt át. A gyártó és összeszerelő cégek esetében alkalmanként az alapanyaghiány okozott akadályt, ami az ellátási láncokat átfogóan érintette, illetve a megváltozott munkakörülményekre való átállás volt még hellyel-közzel nehézkesebb.
– Gyors felpattanást várnak a nyitás után vagy egy erősebb hullámzást, esetleg több éves recessziót?
SZ.T.:
– A tavalyi bizonytalanság ellenére 2021-ben erősödő piaci aktivitásra és az új trendek további térnyerésére számítunk. Erre az évre mérséklődő fejlesztési aktivitást prognosztizálunk, majd az év közepétől tovább élénkülő irodapiaci keresletet. Az irodapiaci fundamentumaink továbbra is stabilak, a jelenlegi üresedési mutató számos közép-kelet-európai országénál alacsonyabb, és a 2021-2022-es átadások több mint 44 százalékára már előbérleti szerződést kötöttek. Budapest várhatóan továbbra is vonzó marad a globális vállalatok számára, akik a 2020-as év üzleti eredményei tükrében minden bizonnyal újragondolják jövőbeni terveiket.
– Összességében itthon, a saját területükön milyen keresleti/kínálati változásokra számítanak a következő egy-két évben?
SZ.T.:
– Míg a 2019-es évben az összes tranzakció közel 630 ezer négyzetméternyi volument jelentett az irodapiacon, addig ez a szám 2020-ra 337 ezer m2-re csökkent. Habár a 2019-es eredmény rekordnak számított, de ha az elmúlt 3-4 évet tekintjük, akkor is félmillió négyzetméter körül mozgott a volumen éves átlagban. Ez azt jelenti, hogy Budapest stabilan a második legnagyobb piac a régióban. Az üresedési ráta 9% fölé emelkedett, ami még abszolút a tűréshatáron belül mozog, különösen ha az európai trendekkel hasonlítjuk össze. A Cushman & Wakefield tanulmánya szerint a kihasználatlanság európai átlagban 10,5% körül fog csúcsosodni 2022-ben, és 2023-24-ben csökken ismét 8% körüli szintre.
Általánosságban tehát elmondható, hogy a jó minőségű, modern, A kategóriás irodák tele vannak vagy 90% fölötti kihasználtsággal működnek. A jelenleg építés alatt álló irodaházak munkatereinek pedig közel 50%-a már előbérletben elkelt. Az év első három hónapja alapján azt feltételezzük, hogy idén javulhat a tranzakciós volumen, de ez persze nagyban függ a pandémiás helyzettől, az oltások eredményességétől és az újranyitás időpontjától is. Ez az év igen aktívan indult, de arra számítunk, hogy a fellendülés inkább az év vége felé várható.
H-CS. G.:
– Kereslet tekintetében továbbra is a stabil növekedésre számítunk mind rövid-, mind pedig hosszú távon. Az összevetés végett: a teljes új kereslet (területbővülés, előbérlet, új tranzakció) a budapesti ipari és logisztikai piacon 2019-ben 186 ezer négyzetméter volt, míg ez a szám 2020-ban meghaladta a 336 ezer négyzetmétert. Ez régiós szinten, azaz Pozsonnyal és Prágával összevetve is kiemelkedő, különös tekintettel az elmúlt évek során tapasztalt erőteljes növekedésre, amit a cseh és szlovák piacokon tapasztalhattunk. A növekedés, és általánosan optimista szemlélet a kínálati oldalon is tapasztalható: míg 2019-ben Budapesten mindössze 64 ezer négyzetméter új építésű, bérbeadandó ipari és logisztikai ingatlan került átadásra, addig 2020-ban ennek a duplája, azaz 128 ezer négyzetméter. Láthatjuk tehát, hogy mind kereslet, mind pedig kínálat tekintetében duplázni tudott a budapesti piac, ami mindenképpen nagyon kedvező tendencia.
SZ.V.:
– Retail oldalon a piac további átalakulása várható, vagyis a következő években visszafogottabb terjeszkedésre számítunk a klasszikus kiskereskedelmi profilok részéről (úgymint divat és divathoz közel álló profilok), viszont a piaci környezet javulásával további expanzióra számítunk a vendéglátó szektor, valamint a szolgáltató jellegű profilok részéről, amely funkciók alapvetően nagyobb fókuszt kapnak majd a kereskedelmi központokban.
– Mennyiben változott, illetve változik meg a bérlők magatartása a home-office terjedése miatt?
SZ.T.:
— A home office bevezetése és használatának növekedése ismert, azonban jelenleg még mindig nem tudjuk megmondani, hogy az otthoni munkavégzés milyen mértékű lesz a jövőben. Azt fontos kiemelni, hogy a pandémia miatt bevezetett otthoni munkavégzés egy kényszerű megoldás, nem pedig egy választás eredménye. A Cushman & Wakefield által készített globális tanulmány szerint azonban a home-office hosszú távon is velünk marad, annak minden pozitív hozadékával, úgymint a munka-magánélet egyensúlyának javulásával vagy a ‘felesleges’ utazási idő csökkenése. A tanulmány szerint az egészséges határ valahol heti 2 nap otthoni munkavégzésnél van, ekkor még fenntartható a munkavállaló elkötelezettsége a cég iránt és a produktivitás nem sérül. Az otthoni munkavégzés minden bizonnyal strukturális hatással lesz az irodapiacra és az irodák használatára egyaránt.
Személyes tapasztalatunk pedig az, hogy a dolgozók várják, hogy ismét az irodában dolgozhassanak, újra találkozzanak a kollégákkal és több legyen a társaságban eltöltött idő. A bérlőkkel történő beszélgetések alapján azt látjuk, hogy a jövőbeni munkahelyek átalakulhatnak, így nagyobb teret kaphatnak az interaktív, kollaborációs területek, illetve kevesebb munkaállomásra lehet szükség. Azonban, ahogy említettük, ezek még folyamatosan változnak és nincs még kőbe vésett szabály erre vonatkozóan.
– Milyen stratégiai lépéseket terveznek Önök a bérlői hozzáállás-sentiment emlegetett változása és a gazdasági fundamentumok okán?
SZ.T.:
– A pandémia megjelenésével üzleti kilátásaink alapjaiban változtak meg: 7 szakemberből álló csapatunk elképesztő sikere az új helyzethez történő gyors alkalmazkodásban rejlett, míg alap célkitűzésünk nem változott. Minden helyzetben az ügyfeleinket helyezzük a középpontba, és folyamatosan keressük a helyzet nyújtotta legjobb lehetőségeket számukra. Nagyon büszkék vagyunk arra, hogy tavaly közel 70 tranzakcióban vettünk részt 80 ezer négyzetméternyi területre vonatkozóan, ami közel 50%-os piaci részesedést jelentett a számunkra Budapesten.
– Hogyan változik az irodákban a prémium szegmens? Más lesz a jövő munkahelye?
SZ.T.:
– Igen azt látjuk, hogy a jövőbeni munkahelyek átalakulhatnak, így nagyobb teret kaphatnak a projektcsapatok, megnövekedhet az interaktív, kollaborációs területek mérete, illetve kevesebb munkaállomásra lehet szükség. A home-office népszerűvé válásával párhuzamosan megjelent a shared desk (egy asztalt több munkavállaló is használ) rendszer is, főként olyan cégeknél, akiknél ez a rendszer az előzőekben nem működött, nem vezették be. A munkaállomások megosztásának rendszeréhez a legtöbb esetben online foglalási rendszer is párosul. Sok esetben így kisebb bérelt területre lehet szükség. A rendszer előnyökkel és hátrányokkal is járhat, egyrészt megszűnik a saját asztal, saját környezet által biztosított biztonsági érzés, másrészt viszont a shared desk esetén javulhat a kommunikáció a kollégák között, hiszen így gyakrabban kell interakcióba lépniük a kollégáknak olyan kollégákkal, akikkel egyébként nincsenek közös feladataik, illetve előfordulhat, hogy minden nap más ül a szomszéd asztalnál.
– Mi lesz a kevésbé felkapott irodákkal? Esetleg hotellé, munkásszállásokká alakítják ezeket tömegesen?
SZ.T.:
– Érdekes adat, hogy a budapesti irodaállomány 70%-a több mint 10 éves. A bérlők számára a lokáció és a modern irodakörnyezet még mindig a legfontosabb elvárás. A vállalatvezetők számára globálisan az egyik legnagyobb kihívás a jó minőségű munkaerő megszerzése és megtartása, amihez az irodai környezet egy fontos HR elem. Ezt felismerve sok tulajdonos felújította vagy tervezi felújítani azon irodaházait, melyek nem teljes egészében felelnek meg a mai kor elvárásainak. Manapság már minden irodának van valamilyen zöld minősítése, ezt a bérlők új építésű ingatlanok esetében el is várják – joggal, természetesen – így a régebbi irodaházak is célul tűzték ki ezen minősítések megszerzését. A környezettudatosság egy fontos szempont, és ezzel párhuzamosan az irodákban dolgozók fizikai- és mentális egészsége is , ezért elengedhetetlen a régebbi irodaházak korszerűsítése.
– Kereskedelmi-logisztikai oldalon mit tapasztalnak, mit várnak?
H-CS. G.:
– Bár a budapesti piacon továbbra is a „klasszikus” logisztikai bérlők által kötött tranzakciók dominálnak, kiemelkedő növekedést mutat az e-kereskedelmi-, és az erre épülő kiszolgáló (futár-, expressz- és csomaglogisztika, „fulfillment”) szektorok térnyerése a bérbeadott területek tekintetében. Azt látjuk: az emberek vásárlási szokásai lényegesen megváltoztak az elmúlt év során, és erre az online kiskereskedelem kiemelkedő mértékű növekedése a legjobb példa. A bevásárlóközpontok és (belvárosi) kiskereskedelmi üzlethelyiségek helyett sokan már olyan termékeket is online vásárolnak meg, melyeket korábban elképzelhetetlen lett volna. A megnövekedett igényekhez nagyobb raktárkészlet, több kiszolgáló és manipulációs terület, összetettebb szortírozó és árukezelő technológia szükséges, és ezek mind raktárterületet követelnek.
