Balla Ákos szerint Sokszor csodavárással tekintünk a lakásokat, házakat vakon, nyugati árszinten felvásárló pénzes befektetőkre, legyenek azok kül- vagy belföldiek. A valóság ennél nem hogy árnyaltabb, hanem kifejezetten sokkal prózaibb. Külföldi befektető a lakáspiacon csak akkor bukkan fel, ha kötődése van az országhoz. A Balla Ingatlan alapító-vezetője szerint a hazai spekulánsok viszont nem ideálisak az eladóknak, hiszen ők a milliókkal olcsóbb, legnagyobb üzletekre vadásznak, különösen most, amikor a jó adottságú otthonok megtérülése egyre rosszabb, és a hitelek is drágulnak. No és milyen szempontokat mérlegeljen az, aki maga szeretne lakásba, ingatlanba fektetni?
Folyamatosan látjuk, halljuk és olvassuk, hogy a lakáspiacon 30-40-50 százalékos a befektetők aránya. Ezt hallva azt gondolhatjuk, hogy kellően erős a piac, vagy az adott szakértő, aki ilyen számokat közöl, az átlagosnál jobban mozog a piacon, jobb vevőket, például tőkeerős befektetőket tud hozni az otthonát éppen értékesíteni készülő ügyfeleinek.
„Minden ilyen adat csak megközelítés kérdése. Ha okosan teszem fel a kérdést, akkor tízből akár kilenc vevő is úgy válaszol, hogy, ‘igen befektetek’. A mai piacon ugyanis szinte mindenki, aki új otthont néz magának, egyúttal befektetésként is tekint arra az óriási kiadásra, amelyet egy lakás vagy ház megvásárlása jelent…” – magyarázza Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-vezetője (képünkön), hogy miként értelmezhetünk félre egyes kutatási adatokat.
„Nem gondolhatjuk komolyan, hogy a járvány kitörése óta, az utazási korlátozások közepette külföldi, akár a nyugati, akár a kínai vagy orosz, árnövekedésre spekuláló kisbefektetők gondolnak egyet, felülnek a repülőre, majd tucatszám vesznek lakásokat mondjuk a pesti belvárosban, vagy más frekventált helyen” – szövi tovább a gondolatot Balla Ákos.
A szakértő szerint a külföldi befektetők jelen vannak persze a piacon egy-két százalékos arányban ma is, de döntő többségében olyan magánemberek, akiket valami kifejezetten köt Magyarországhoz. Például egy magyar feleség vagy férj, itteni felmenők, jelentős magyarországi üzleti érdekeltség, és hasonlók. Őket hívhatjuk természetesen külföldi befektetőknek. Ám nyilvánvalóan ez esetben közel sem arról van szó, mint amit Londonban, Párizsban, vagy akár Bécsben látni: azaz, hogy a fejlett világvárosok kiemelt részét, vagy egyes különleges vidékeket (mint például a francia Provance vagy a francia és olasz Riviéra, esetleg a spanyol, vagy floridai tengerpartok) teljesen ellepik a döntően spekulatív céllal vásárlók.
Ha Budapesten voltak is hasonló folyamatok (mint ahogyan ilyennek nevezhető mondjuk a Pesti belvárosban vagy a Balaton legjobb részein történt pár vásárlási roham az elmúlt évtizedekben), a járvány okán az ilyen vásárlók szinte teljesen elmaradtak az elmúlt bő másfél év során.
Viszlát AirBNB, majd lesz valahogy…
A járványhelyzet nem csak a hosszú távú bérleti piacot forgatta fel, hanem sok korábbi üzleti lehetőséget is átírt. Így különösen a rövid távú lakáskiadást. Az AirBnb-s lakások többsége ma üresen áll, eladósorban van, vagy az eredetileg elképzelt kiadási ár feléért, harmadáért, vagy akár negyedéért fix, havonta fizető bérlőket sikerült fogni. S bár az AirBnb jó üzlet volt sokáig, és egyszer talán újra jó lesz, az emberek többsége nem jól gondolkodik e lehetőségek kapcsán.
Miért? Mert csak annyit hall meg az ember, amit szeretne, ami jól hangzik. Az AirBNB-s „bombaüzletek” esetén éppenséggel azt, hogy 150 ezer helyett akár félmilliós bevételt is hoz a rövid távú lakáskiadás. A bevételt azonban semmiképpen sem szabad tiszta nyereségnek gondolni.
A több hónapra szóló lakáskiadásnál ugyanis folyamatosan szinte mindig „100 százalékos a töltöttség”; csak havonta egyszer el kell elmenni a lakáshoz, vagy még azt sem. Minden intézhető otthonról kényelmesen. A rövid távú kiadásnál – amilyen az AirBNB – viszont nem csak arról van szó, hogy szinte minden nap, de legalábbis minden turnusváltáskor cserélni kell az ágyneműt, takarítani, rendet rakni, hanem a lakás állapotának megfelelő színvonalon tartásával is foglalkozni kell. Már induláskor teljes bútorozás és a konyhagépek, mosógép, tv, hűtő, sőt klíma és minden egyéb beszerzése szükséges. A későbbiekben pedig jobban igénybe is van véve a lakás, több, illetve gyakoribb az apróbb javítás, sűrűbben kell festeni, vagy akár nagyobb beruházásokat elvégezni.
Jobb a bevétel, de sokkal több a kiadás
E feladatok egy részét leadhatjuk persze ezzel foglalkozó vállalkozásoknak, de ez esetben sem sétagalopp egy AirBNB lakást fenntartani, és ha csupán a minimálbérrel számolunk magunknak, és belevesszük a nevezett plusz kiadásokat és feladatokat, akkor mondjuk egy pesti belvárosi lakás rövid távú kiadása csak 60-70 százalékos állandó töltöttség felett érte meg jobban korábban is, mostanra pedig egy-egy ilyen befektetés súlyos bukássá is válhatott. Ha tehát – a járványt is figyelembe véve – megnézzük az 5-10 éve indult AirBNB lakásokat, mindjárt nem igaz az, hogy “150 ezer helyett 500 ezer forintot hoz”.
Igaz, a részvénypiacon vagy más rizikós vállalkozásokban az ember akár a teljes befektetett tőkéjét elbukhatja, míg egy rossz ütemben indult AirBNB-s lakás-projekt esetén is megmarad a tőkéjének legnagyobb része, ha értékesíti, vagy hosszú távra kiadja a lakást. Mindenesetre a járvány megmutatta, hogy még a bevált üzleti modellek is a fejük tetejére állhatnak egyik pillanatról a másikra.
Sokféle buktató lehetséges
De térjünk vissza az egyszerűbb, hosszú távú lakáskiadáshoz, illetve a lakásárak növekedésének kérdéséhez. A kisbefektetők hozama ugyanis a kiadási hozamból és az értéknövekedés (felértékelődés) hozamából áll össze, és természetesen 1-2 éves távon értelmezhetetlen. Minimum 5-10 évben kell itt gondolkodni, már csak azért is mert a vásárlás mellett az átírás, a felújítás egyszeri költségei is magasak, arról nem is szólva, hogy óriási tőkét köt le ez az üzlet.
Van egy szűk, igen agilis tehetős réteg, aki kifejezetten azért bérel inkább otthont, mert sok milliós tőkéjéből nem beköltözik egy drága lakásba, hanem vállalkozásaiba fekteti azt. Mármint az amúgy lassan forgó vagyonelemet, vagy éppen csak a tőzsdén vagy a kriptovaluták világában próbál szerencsét.
Az sem igazán működő modell ma már, hogy egy nagyon lepukkant lakást megvesz valaki, gyönyörűen felújítja, majd haszonnal továbbadja. Itt a megnövekedett kivitelezési költségek jelenthetik az igazi buktatót.
Inflációs hatások, romló hozamok
Alaposan átrajzolta mára a befektetési térképet a járványhelyzet nyomán kialakult gazdasági felfordulás. Egyfelől az építőanyagok, majd az energiaárak drágultak 2021 folyamán, így elsőként az új építésű, jobb helyen lévő fővárosi lakások ára ugrott meg. A 2021 elejét jellemző belépő 700-800 ezer forintos négyzetméterár ma még az olcsóbb kategória esetén is egymillió forinthoz közelít, vagy meg is haladta azt. De a használt piaci árak is 10-20 százalékkal nőttek az elmúlt egy évben.
Balla Ákos szerint ez főképpen egyfajta öngerjesztő „ár-hisztéria” számlájára írható. A magas infláció ugyanis mindig látványosan növeli a költési hajlandóságot, és ha nő a kereslet, akkor az újabb és újabb eladók még magasabbra árazzák lakásaikat, így áremelkedési spirál indul el, miközben a valós kereslet továbbra is a jól árazott, olcsóbb kategóriás, vagy jó ár-érték arányú, kiadásra valóban alkalmas, vagy arra könnyen alkalmassá tehető otthonokra van. Ráadásul eközben a bérleti díjak sem nőnek, ami miatt igen látványosan romlik a befektetői megtérülés. Pár éve még 12-15 év alatt megtérült egy átlaglakás, ma ez 15-20 évre tolódott ki.
Csak óvatosan az egyedivel!
Vigyázni kell továbbá a különlegességekkel, kuriózumokkal az ingatlanok közt. Egy-egy ékszerdobozba, egy csodálatos otthonba könnyű beleszeretni, de a befektetői gondolkodás, illetve a likviditás szabálya mást diktál.
Balla Ákos így fogalmaz: az egyedi gondolatok, elképzelések ritkán jönnek be az ingatlanpiacon, könnyen sodorhatjuk magunkat nehéz helyzetbe, ha olyan ingatlanba fektetünk, amelynek átlagos, vagy annál is nehezebb az értékesítése, hasznosítása. Itt, különösen kisbefektetőként, érdemes inkább a „nyájat követni”, azaz 1-2 szobás, fővárosi vagy nagy egyetemváros belső részén, jó közlekedésnél lévő, megfizethető árú lakásba fektetni, amit, ha kell gyorsan el lehet adni és bérlőt is mindig lehet találni rá.
Ennek a szöges ellentéte például egy csodálatosan felújított 30-50-70 milliós tanya, vagy egy 30-40 milliós, nagy falusi ház valahol az isten háta mögött, távol minden turisztikai és egyéb látványosságtól. Lehetséges persze, hogy ezt is lehet nyereségesen üzemeltetni, de bérlő vagy akár egy nyaralóban vendég ott lesz, ahol munkahelyek, attrakciók vannak. Gyorsan és normál áron eladni pedig a kis méretű, jó helyen, jó környéken lévő budapesti vagy nagyvárosi lakásokat tudjuk, ha olyan élethelyzetbe kerülünk, amikor is akár egy-két hónapon belül pénzre lesz szükségünk.
