Nyilvánvalóan úgy gondoljuk, hogy ha valamilyen fejlesztés zajlik a közelünkben, akkor az emeli a lakásunk, házunk értékét. De mindig így van ez? Valójában hogyan működik ez a hatás? Balla Ákossal, a Balla Ingatlan alapító-vezetőjével beszélgettünk erről a minden lakás- és háztulajdonos számára fontos kérdésről.
Épül egy szép közpark, egy modern játszótér, egy új bölcsőde, esetleg „odaér” a lakóingatlan közelébe egy új metró- vagy villamosvonal, esetleg egy új út. Mindegyik, minden esetben emeli a közelben lévő lakás értékét?
Sokszor igaz a fenti „képlet”, a helyzet azonban nem ilyen egyszerű. De mitől függ az ingatlanárakra gyakorolt hatás? Balla Ákost, a Balla Ingatlan alapító-vezetőjét kérdeztük erről a témáról.
Számos olyan városfejlesztési beruházás akad Budapesten, melyek szebbé, élhetőbbé, egészségesebbé teszik az adott környéket, és az ott élők azt remélik, hogy ezek dobnak majd valamit a lakásárakon. Azonban hamarosan kiderül, hogy mégsem hozzák azt az értéknövelő hatást, amit reméltünk tőlük. De akkor milyen fejlesztések, és miként mozgatják meg ingatlanunk értékét?
A Balla Ingatlan dél-budai tapasztalatai szerint az ilyen fejlesztéseknél – legyenek azok ipari, kereskedelmi, kulturális vagy a városi környezetet javító beruházások – az adott terület ingatlanainak értéknövekedése az infrastruktúra fejlesztésének mértékével áll szoros összefüggésben.
Hiszen, ha egy terület fejlesztésre kerül, akkor az érinti a környék infrastruktúráját: utak, csatornák, kereskedelmi és szolgáltató létesítmények és hasonlók kialakításával jár. A kérdés általában az, hogy az infrastrukturális fejlesztés arányban van-e a fő fejlesztéssel, illetve jelentősebb-e annál. Optimális esetben a beruházások emelik a környék ellátottságát és színvonalát, ami viszont nyilvánvalóan az ott található ingatlanok árának emelkedésében is jelentkezik.
Nem elég egy park, egy rövid sétálóutca, vagy egy zöld sáv
A gyakorlatban azonban nem ennyire kristálytiszta a kép – húzza alá Balla Ákos. Problémát okozhat, ha ezek az infrastruktúra-fejlesztések nem érik el a kívánatos szintet, így nem feltétlenül adnak többlet-értéket a környék ingatlanpiacának.
Miért? Azért, mert egyes beruházók – s itt nem a nagynevű cégekről van szó, melyek már a presztízsük miatt is figyelnek erre – szeretnek spórolni, és ez többek között a kapcsolódó infrastrukturális fejlesztések minőségében csapódik le. Egyszerűbben fogalmazva: nem veszik figyelembe az adott környék elvárásait, igényeit – fűzi tovább a gondolatot Balla Ákos.
De az infrastruktúra komolyabb erősítésének hiánya megjelenhet egy-egy városfejlesztés, egy park, egy sétálóutca, bármilyen zöld sáv, stb. esetében is. Habár ezek élhetőbbé, szebbé teszik a szűk környezetüket, jellemzően nem gyakorolnak jelentősebb hatást a környék ingatlanainak árára. A szakértő tapasztalatai szerint legfeljebb csak közvetlenül a fejlesztés révén csendesebbé váló utcára vagy térre néző lakások árainál jelentkezik némi értéknövekedés. A távolabbi utcák áraira már nem hat egy-egy ilyen beruházás.
A plázák segítenek!
Ezzel szemben például egy kereskedelmi fejlesztés, akár egy bevásárlóközpont építése még az építkezés indulása előtt érezhetően felhúzza a környék ingatlan árait. Ahogy az történt például a nem olyan régen megnyílt, XI. kerületi Etele Pláza esetében is, melyet már a beruházás megkezdése előtt beáraztak az ingatlantulajdonosok, azaz emelkedtek az ingatlanárak.
Ha most megnézzük az itt található ingatlanok hirdetéseit, akkor nagyon sok azzal kezdődik, hogy meghatározza, az adott ingatlan milyen közel található a plázához! Vagyis a bevásárlóközpont úgymond referencia ponttá vált, mivel nyilvánvaló többletértéket ad a környék ingatlanainak. Ezt egyébként lehet érezni az itt található lakások, elsősorban panellakások iránti fokozottabb keresletnél is.
Már csak azért is, mert a kész fejlesztés sem okozott csalódást, hiszen miközben a zavaró autós forgalmat nem növelte számottevően – vagy legalább is okos közlekedés-szervezéssel megoldották az elvezetését –, addig a bevásárlóközpont jól sikerült, komoly forgalmat bonyolít, népszerű, és kifejezetten javította a környék ellátottságának színvonalát.
Az ipar és logisztika – nem kellenek a lakások közelébe…
Ami viszont biztosan nem növeli egy lakóingatlan értékét, azok az ipari fejlesztések vagy logisztikai központ építések – hívta fel a figyelmet a Balla Ingatlan szakértője. Nem véletlen, hogy ezeket igyekeznek a lakóövezettől minél távolabb elhelyezni. Ha nem így történik, akkor a környék lakossága általában tiltakozik, mert tart a növekvő forgalomtól, zajterheléstől, szennyezéstől, az életminőség csökkenésétől és ezek következtében az ingatlanok elértéktelenedésétől. Tegyük hozzá: teljesen jogosan.
Balla Ákos szerint az ilyen ipari beruházások inkább csak akkor jelentenek pozitív fejleményt egy-egy környék számára – tehát abban az esetben van értéknövelő hatásuk a lakásokra, házakra nézve –, ha egyrészt kellően távol helyezkednek el a lakóövezettől, másrészt pedig igen nagy számú munkahelyet teremtenek. Az effajta munkahelyteremtés pozitív hatása azonban csak a fővárostól távolabb elhelyezkedő, kisebb méretű települések esetében mutatkozhat meg igazán, Budapesten vagy más nagyobb városban erről nemigen lehet szó.
Összefoglalva
Mint látható tehát, egy kereskedelmi fejlesztés jellemzően javuló infrastruktúrát jelent, így értéknövelő tényező egy környék számára, ahogy egy nagyobb közlekedési beruházás is, például egy metróépítés vagy akár egy villamosvonal-meghosszabbítás. Megjelenhet ugyanez ingatlan beruházások esetében is, amennyiben a fejlesztő komolyan veszi a környék infrastrukturális igényeit, ugyanakkor a kisebb városfejlesztések, zöldítések már nem feltétlenül járnak érezhető hatással az ingatlanárakra. Az ipari beruházások pedig – már amennyiben egy nagyváros lakóövezetének közelében jelennek meg és nem kisebb településeknél – kifejezetten csökkentik egy adott környék lakóingatlanainak értékét.
