Egy ideje lassulásról beszélnek az ingatlanpiacon dolgozók, és megérzéseiket az újlakáspiaci kínálatot feldolgozó elemzésünk is alátámasztja. Az alábbi cikk a 2023 február elején aktív hirdetések adataival számolt, ezeket vetettük össze az egy hónappal és az egy évvel korábbi állapottal. Míg tavaly februárhoz képest továbbra is jelentős növekedést látunk árakban, mennyiségben egyaránt, az egy hónapos adatok már lefelé konyulnak.
Ha a főváros egészét vizsgájuk, 2022 februárhoz képest most csaknem harmadával (+27%) több lakást kínálnak a fejlesztők, az átlagos négyzetméterárak pedig egy év alatt 16 százalékkal emelkedtek. A kerületeket külön vizsgálva árnyaltabb a kép, azonban gyors következtetéseket csak óvatosan érdemes levonni, bizonyos kerületekben (1, 2, 5, 7, 12, 15, 18, 20, 21, 22) viszonylag kevés projekt fut, míg a többi városrészben sokszáz lakást kínálnak a fejlesztők, így az adatok is megbízhatóbbak.
Januárhoz képest kevesebb a lakás, és lefelé indultak az árak
Ha a február eleji kínálatot az egy hónappal korábbival vetjük össze, egészen más kép rajzolódik ki: a kínált lakások mennyisége 8,5 százalékkal csökkent, az árak pedig 2,5 százalékkal mentek lejjebb a fővárosban. Ez alatt az eladásra kínált lakások mérete jelentősen nem változott: mindkét hónapban 72 négyzetméteres volt az átlagos hirdetett fővárosi újépítésű ingatlan.
A változás egyik magyarázata persze lehet az is, hogy elkelhettek a kínálatból a “jobb” (jobb fekvésű, jobb elosztású, a házban jobb pozícióban lévő – összességében picit drágább) lakások, így a “maradék” ára picit alacsonyabb. De persze jelezheti azt is, hogy az eltünedező keresletet próbálják a beruházók megtalálni a csökkenő árakkal.
A masszív újlakás kínálattal rendelkező kerületek közül továbbra is tartja magát a 3. kerület (+2,45%) és a 13. kerület (+3,48%), ahol az elmúlt hónaphoz képest is nőttek az árak.
A belvárosban kicsi, a zöldebb kerületekben nagy a lakás
Ha azt is megvizsgáljuk, hogyan változik a kínált újlakások mérete az egyes budapesti kerületekben, jelentős – bár nem különösebben meglepő – különbségekre bukkanunk. A belső pesti – kis területű, nagy népsűrűségű – környékeken a beruházók apróbb lakásokat kínálnak, míg a kertvárosiasabb övezetekben az átlagos lakásméret is jóval nagyobb. Kivétel az ötödik és a hatodik kerület, ahol inkább a luxuslakások irányába mozdultak a beruházók, és ez az átlagos méreten is látszik.
Nincs változás a legdrágább kerületek listájában
Február sem hozott változást a kerületek ár-rangsorában – bár a csúcstartó 12. kerület csaknem 3 milliós újépítésű négyzetméterárait érdemes talán fenntartásokkal kezelni, Budapest Hegyvidékén alig néhány tucat ilyen projektet hirdetnek, így az adatok is torzíthatnak.
Tartja ezüstérmes helyét – szintén kevés projekttel – az ötödik kerület, ahol csaknem 2,7 millió egy új négyzetméter. Fej-fej mellett (2,6 milliós árral) következik az első és a második kerület, ahol szintén csak pár tucat újépítésű projektet találtunk.
A top 5 listára viszont ismét befért a hatodik kerület (1,9 millió/négyzetméter), ahol a lakások száma is bőséges.
