A lakáshirdetések világában nem csupán a meghirdetett árak érdekesek, hanem az is, hogy ezek hogyan változnak az idő múlásával. Az árkorrekciók – legyen szó emelésről vagy csökkentésről – fontos jelzések a piac aktuális hangulatáról, az eladók és bérbeadók várakozásairól.
Elemzésünk ezúttal azokra az eladó lakás és ház hirdetésekre fókuszál, ahol az elmúlt időszakban módosult az ár.
Az adatok alapján jól látható, hogy az árváltozások nem egyformán érintenek minden ingatlantípust. A nyaralókat áruló tulajdonosok 85 százaléka csökkentette a hirdetési árat, vagyis ebben a kategóriában egyértelműen a visszafogottság jellemző. Ezzel szemben a lakásoknál már jóval megosztottabb a kép: csak 58 százalék döntött árcsökkentés mellett, a többiek viszont inkább emelték a kért összeget – ami arra utalhat, hogy itt még mindig sokan bíznak a kereslet élénkülésében.
Mefigyelhető némi eltérés a budapesti és az országos hangulat között, a fővárosban talán hajszálnyival optimistábbak az eladók. A lakásoknál szinte azonos a helyzet, a házak és a telkek hirdetői közül itt egy kicsit kevesebben mentek lefelé az árakkal. (Nyaralók pedig a fővárosban gyakorlatilag nincsenek)
Nem csak az számít, hogy hányan csökkentenek
Az árkorrekciók iránya mellett az is fontos kérdés, hogy mekkora mértékűek ezek a változások. Az országos adatok alapján egyértelműen a nyaralókat árulók nyúltak lebátrabban az árakhoz: a módosított hirdetések esetében átlagosan közel 10 százalékos árcsökkentés történt. A telkeknél is számottevő, -7,4 százalékos volt az átlagos árváltozás, míg a házak esetében -4,5 százalék volt a visszavágás mértéke.
Az árváltozások átlaga egyedül a lakások esetében került a pozitív oldalra, országosan itt átlagosan 0,92 százalékos áremelés történt.
Budapesten a lakásoknál hajszálnyival kisebb pozitív az elmozdulást láttunk (átlagosan +0,7%), ezzel párhuzamosan viszont a többi kategóriánál is kevésbé drasztikus a csökkenés a fővárosban.
A budapesti telkek -5,9%-kal, a házak pedig átlagosan -1,7%-kal lettek olcsóbbak, ami azt mutatja, hogy Budapesten kevésbé intenzívek az árcsökkentések, még akkor is, ha azok arányban hasonlóan gyakran előfordulnak. A nyaralókra vonatkozó adat csupán néhány hirdetés eredménye, így abból nem érdemes túl sok mindenre következtetni.
Mennyit engednek, mennyivel kérnek többet? Az ármozgások mértéke külön is beszédes
Azt már láttuk, hogy milyen arányban fordul elő árcsökkentés vagy -emelés, ám az sem mindegy, hogy mennyire fog vastagon azon hirdetők ceruzája, akik emelnek, és mennyit engednek azok, akik lefelé mentek az árral. Így aztán megnézük külön-külön is, hogy melyik irányban mennyi volt az átlagos változás, ha a csökkentőket és az emelőket külön vizsgáljuk.
Érdekes látni, hogy a telkek és a nyaralók esetében az optimizmus és a pesszimizmus mértéke nagyjából egyforma. A legnagyobb eltérés egyértelműen a lakásoknál van: itt az árat emelők bátrabbak voltak, az alkuhajlandóság pedig úgy tűnik mérsékelt.
A szélsőségek ritkábbak, mint hinnénk
Azt is szerettem volna látni, milyen arányban fordulnak elő kisebb-nagyobb árváltozások a hirdetések között. Az alábbi grafikonon minél szélesebb egy oszlop, annál több hirdető módosította hirdetését az adott mértékben. Az eladók túlnyomó többsége valahol a -5 és a +5 százalékos sávban módosított, legtöbben a kicsit engedők voltak, de nem sokkal maradnak el tőlük az óvatosan emelők sem.
A 10 százalékos vagy annál nagyobb elmozdulások már jóval ritkábbak, legyen szó akár csökkentésről, akár emelésről. Az egészen szélsőséges változások, például a 20–35%-os korrekciók, csak az esetek töredékét teszik ki.
Megyei különbségek: nem mindenhol ugyanúgy mozognak az árak
Megyei bontásban nagyon vegyes képet látunk. Nógrádban, Borsodban, Szolnok megyében és Békésben a hirdetők 85–89 százaléka lefelé ment az árral, míg Szabolcs-Szatmár-Beregben, Hajdú-Biharban, Győr-Moson-Sopronban vagy Komárom-Esztergomban, az emelések aránya meghaladta a 35 százalékot, Budapesten pedig még magasabb, közel 39 százalékos az áremelések aránya.
Az adatok tehát nem rajzolnak egyszerű nyugat–kelet vagy főváros–vidék tengelyt: a piaci dinamika megyénként más, és úgy tűnik, egyes keleti megyék (például Szabolcs) sokkal aktívabb árképzési magatartást mutatnak, mint például a Dunántúl kevésbé mozgékony részei.
