Elképesztő túlértékeltséget mutattak ki a hazai lakásáraknál, de az MNB szerint nincs ok pánikra – egyelőre...
Túlértékelt lakások, fenyegető hitelkockázat, és egy újabb 2008-as válság rémképe?
A magyar lakáspiac bőven túlárazott volt az elmúlt években, de most fordulat jöhet: a túlfűtött árak csökkenni kezdenek, miközben egyre többen kerülnek ki a piacról. Vajon bedől az egész rendszer? És mit jelent ez azoknak, akik most vennének lakást?
Lakásár-robbanás, ami mindenkire hatással lehet
2024-ben elszabadultak a lakásárak – gyorsabban nőttek, mint a fizetések, a bérleti díjak vagy akár az építési költségek! Az MNB szerint az árak több mint 14%-kal magasabbak, mint amit a gazdasági alapok indokolnának. Ez a klasszikus recept egy buborék kipukkanásához...
És mit jelent ez a gyakorlatban?- A fiatalok esélyei romlanak – egyre távolabb kerül az első lakás álma.
- A bérleti díjak az egekben – de ez most épp fordulni látszik!
- A bankok sebezhetővé válnak – elég egy globális sokk, és dominóként dőlhet minden?
Egy újabb ingatlanválság előszobájában?
Emlékszel a 2008-as összeomlásra? Akkor is lakáspiaci buborék indította be a világválságot. Most pedig egyre több a hasonlóság: a lakásárak elszakadtak a valóságtól, miközben hitelek százmilliárdjai forognak kockán. Ha hirtelen beüt egy válság – mondjuk háború, kamatemelés, vagy piaci pánik –, akkor az ingatlanárak is zuhanhatnak, magukkal rántva a bankrendszert és az egész gazdaságot.
Így számolja ki az MNB, hogy mekkora a baj
A Magyar Nemzeti Bank nem találgat: komplex modellt használ a lakásárak túlértékeltségének mérésére. Öt fontos mutató alapján kalkulálják, hogy mennyi az annyi:
-
Lakásár/jövedelem arány
-
Lakásár/hitelképesség arány
-
Lakásberuházás/GDP arány
-
Lakásár/építési költség hányados
-
Lakásár/bérleti díj arány
És mit mutatnak az adatok? Országosan még mindig 12%-os a túlértékeltség, Budapesten pedig 17%! Ez már messze nem elhanyagolható – és bár a helyzet javult, a feszültség a rendszerben továbbra is nő.
A lakhatási válság már itt van – és csak durvulni fog
Ha a bérek nem tudják követni az árakat, akkor:
➡️ a fiatalok kiszorulnak a piacról,
➡️ a családok elhalasztják a vásárlást,
➡️ a bérleti díjak nőnek,
➡️ a fejlesztések megtorpannak,
➡️ a bankok bajba kerülhetnek,
➡️ és elindulhat a dominó-effektus.
És még nincs vége! A lakásokra zúduló spekulatív tőke miatt az újépítésű ingatlanok túlkínálata is növekszik – ami egy újabb áresés előszobája lehet. Eközben egyre többen teszik piacra kiadó lakásaikat, ami lenyomja az albérletárakat, és áttolja a keresletet a bérleti piacra.
Az építőipar is remeg a lappangó válságtól
Ha a lakások árai túl gyorsan zuhannak, az csődbe viheti a fejlesztőket, akik nem tudják eladni a projekteket vagy visszafizetni a hiteleiket. Ez láncreakcióként hat a bankokra is: mérgezett hitelek, építkezések leállása, munkahelyek megszűnése.
Mi történt az elmúlt években? Így hullámzott a piac!
-
2008 után: masszív alulértékeltség – a piac a padlón volt
-
2014-től: árrobbanás – felfelé indult az árspirál
-
2021-ben: Budapesten +39%-os túlárazottság!
-
2024-ben: országosan 12%, Budapesten 17% – még mindig magas, de már csökken
A kérdés az: ez már a nyugalom előjele vagy a vihar előtti csend?
Összegzés: Érdemes most lakást venni vagy inkább várjunk?
A piac egyensúlykeresése zajlik, de a fundamentumok továbbra is feszült helyzetet tükröznek. Bár az árak lassan korrigálnak, még mindig veszélyesen magas a túlértékeltség, és a következő gazdasági sokk akár mindent boríthat.
- Ha most tervezel vásárolni: légy nagyon körültekintő!
- Ha befektető vagy: figyeld a hozamokat és a bérleti piac alakulását!
- Ha fiatal vagy: nem veled van a baj, a rendszer szorít ki!
Következtetés: A magyar ingatlanpiac nem omlik össze holnap – de ketyeg az óra, és ha beüt a globális baj, a hatás itthon is érezhető lesz!
