2025 őszére megszűntek az alkuk, eltűnt a kínálat, és a lakások ára soha nem látott szintre emelkedett a XVIII. kerületben. A 3 százalékos Otthon Start hitel volt az utolsó lökés, ami felrobbantotta az árakat, különösen a kisebb, keresett lakások körében – derül ki a Balla Ingatlan elemzéséből.
Mekkora az áremelkedés mértéke?
Az árak több hullámban nőttek az elmúlt egy évben.- 2024 őszén az állampapírokból és nyugdíjpénztárakból felszabaduló pénzek indították be a drágulást.
- 2025 tavaszáig akár 20 százalékos áremelkedés is lezajlott.
- Az Otthon Start bejelentése után újabb 10–12 százalékkal nőttek az árak.
Milyen árszintekre kell most számítani?
2025 októberére a garzonok és 1+1 félszobás lakások ára 1,1–1,5 millió Ft/m² közé emelkedett.- Egy 53 négyzetméteres, felújított panellakás ára: kb. 65 millió forint
- Egy téglaépítésű lakás esetében akár 1,3 millió Ft/m² is elérhető
- Az 50–60 m²-es panelek átlagára 52–65 millió Ft
Miért tűntek el az alkuk?
A kereslet-kínálat egyensúlya felborult. A keresett kategóriákban (garzon, 1+1, 2 szobás lakás) alig maradt eladó ingatlan, ezért a vevők már irányáron vagy fölötte vásárolnak. A túlárazott hirdetések eltűntek, mert a piac „utolérte a korábbi irreális árakat” – mondta a szakértő.
Mi a helyzet a családi házakkal?
A 70–80 millió forintos családi házak a legkeresettebbek, ám ezek többsége felújítandó. A vásárlók félnek a felújítási költségektől, ezért ezeknél hosszabb eladási idő jellemző. Ennek ellenére a jó helyen lévő, azonnal költözhető házak gyorsan elkelnek.
Kik vásárolnak most, és hogyan?
A nagyobb befektetők már kiszorultak a piacról. Helyettük magánszemélyek vásárolnak, főként Otthon Start hitellel. A legtöbben minimális önerővel próbálnak lakáshoz jutni, hogy kihasználják a 3%-os fix kamatot, de a drágább ingatlanoknál már 20–30% önerő is szükséges.
Hogyan alakultak a bérleti díjak?
Az Otthon Start bevezetése nem hűtötte le a bérleti piacot – sőt, a kereslet továbbra is magas.2025 októberében a XVIII. kerületben:
- 28–39 m²-es panel: 150–200 ezer Ft/hó
- 40–49 m²-es lakás: 160–210 ezer Ft/hó
- 50–60 m²-es: 200–270 ezer Ft/hó
- 61–75 m²-es: 200–330 ezer Ft/hó
Mi várható 2026-ban?
Ha a jelenlegi trend folytatódik, 2026 elejére a 1,5 millió Ft/m² árszint válhat új bázisértékké a XVIII. kerületben. A kínálat hiánya és a tovább élő támogatott hitelprogram még néhány százalékos drágulást hozhat az év végéig.A szakértők szerint a piac csak akkor hűlhet le, ha:
- az Otthon Start keretösszege kimerül, vagy
- új lakásprojektek jelennek meg nagyobb számban a kerületben.
Összefoglaló – mit érdemes megjegyezni?
- Az Otthon Start hitel előre beárazta a piacot.
- Az alkuk eltűntek, a kínálat beszűkült.
- A négyzetméterárak elérték az 1,5 millió forintot.
- A bérleti díjak továbbra is magasan állnak.
- A piac túl forró ahhoz, hogy most csökkenjenek az árak.
