Jó hír, de mégis kevesen örülhetnek a napokban még két évre meghosszabbított lakásáfa kedvezmény-rendszernek. A reménybeli lakásvásárlók így is brutális áremelkedéssel, dráguló hitelekkel és bizonytalan jövőképpel kell megküzdjenek. Ez év elő felében még 17 ezer fölé nőtt a kiadott lakásépítési engedélyek száma, de az emelkedő trend – függetlenül az áfa-kedvezmény fenntartásától – biztosan megtörik. A kérdés csak az, mekkora lesz a zuhanás, illetve visszafogja-e ezt érdemben az 5%-os áfa-kedvezmény fenntartása.
Néhány napja a lakáspiac fontos üzenetet kapott a kormányzattól: a kedvezményes, mindössze 5 százalékos újlakás áfát két évvel meghosszabbították.
Ez alapjában véve jó hír, ám ettől még aligha marad fenn az építkezések mostani üteme. Nem is szólva arról, hogy az építőipari és ingatlanpiaci szakma jó részének véleménye szerint maga a kiszámíthatóság még fontosabb is lenne, mint a jelentős áfa-kedvezmény. De persze egy átgondolt lakáspolitikai-lakástámogatási stratégiára már két-három évtizede hiába várnak a piaci szereplők és a lakásvásárlók.
Több év csúszással reagál a lakásépítés
Mert az igaz, hogy amíg nem volt válsághelyzet addig is évről-évre számos kedvezmény, sőt kedvezmény-rendszer született az ezredforduló körül indult első CSOK, majd azok különböző variációitól kezdve a felújítási és más támogatásokon át egészen a babaváróig vagy éppen a kedvezményes áfakulcsokig.
Csakhogy az építőipar 2-3 éves átfutással gondolkodik, hiszen az elképzeléstől a kész, jogilag is átadott lakásig legalább ennyi időnek kell eltelnie akkor is, ha éppen nincsen óriási építőipari munkaerő-, illetve alapanyaghiány. Pedig újabban nem csak az előbbi, de az utóbbi is előfordul. A durva áremelkedés és a hitelek drágulása, karöltve a gazdasági válság miatt tömegesen elbizonytalanodó vásárlókkal semmi jóval nem kecsegtet. A 2022 első féléves építési engedély adatok pedig szinte kizárólag a fővárosi, ott is a hatalmas, összefüggő projektek miatt emelkedtek érezhetően.
Nyakunkon a nagy visszaesés!?
A 2020-ban felépült 28,2 ezer új otthon is inkább az akkori áfa-hajrának köszönhető egyszeri ugrás volt, hiszen előtte, utána években maradt a 20-21 ezres darabszám, dacára az olcsó hiteleknek és a hatalmas bérnövekedésnek, miközben az infláció és a hitelek drágulása 2021-ben még alig volt jellemző.
Az épített (átadott) lakások száma mégis igen érzékenyen változott: már 2021 végével 20 ezer alá esett, miközben sok szakértő még ma is az „évi 40 ezer új lakás kellene” mantráját mondogatják. Persze a több éves átfutás miatt az átadások lendülete 2022-ben is kitarthat, akár újra megközelíthető lehet a húszezres szám, de 2023-ban és 2024-ben hiába marad a kedvezményes áfa, meglepő lenne, ha a nyakunkon lévő háborús és inflációs bizonytalanságok, valamint a méregdrágán mért hitelek közepette akár 2023-ban, akár 2024-ben megközelítené a 20 ezret az új lakások száma.
Észszerűbb (lenne) energiatakarékos otthonba költözni…
Miért? Mert annyival bizonyosan nem nőnek sem a fizetések, sem a hitellehetőségek, hogy újra tömegek özönljenek a lakáspiacra. Áfa-kedvezmény ide, áfa-kedvezmény oda jóval egymillió forint feletti négyzetméteráron nem fognak tömegek új lakásokba költözni.
Lesz persze hatása az energiatakarékosabb új lakásoknak, de bizonyos, hogy az egekbe szökő energiaárak elől a többség nem fog tudni új építésű otthonokba „menekülni”, bármennyire is logikus lenne. Mert a tehetősebb, felső-közép rétegekből sokat talán megtehetik, de ott is egyre többet nyomnak a latban az árak, a hitel-költségek megugrása, így hiába észszerűbb egy „zöld” házba vagy lakásba beköltözni, ha ezt a pénztárca nem engedi meg…
2024 végéig él az 5%-os kedvezmény
A miniszterelnök tehát július végén a Kossuth rádió reggeli műsorában jelentette be, hogy kormánya meghosszabbítja a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfát két évvel, egészen a 2024 év végéig beadott építési engedélyekre vonatkozóan. (E mellett fenntartják az igazoltan rozsdaövezetek lakás-beépítse esetén még ennél is kedvezőbb, nulla százalékos forgalmi adót.)
Az építőiparnak a gazdasági növekedésben és a foglalkoztatásban is kulcsszerepe van, egészen pontosan tavaly az építőipar 0,7 százalékponttal járult hozzá a GDP-növekedéshez. A számítások szerint 10 ezer frissen felépülő új lakás a GDP-t 1 százalékponttal emeli, eközben a foglalkoztatottak számát 25-30 ezer fővel bővíti.
Éveken át csökkenés-stagnálás jöhet, de “tompíthat” az 5% fenntartása
A fenti kormányzati érvelés nyilván jól kiszámolt, megalapozott adat, csakhogy, ahogyan láttuk, a számos negatív, visszahúzó tényező miatt inkább azt kell mondanunk, hogy nőni aligha nő az építések száma. Igaz, hogy ilyen környezetben már annak is örülni kell, hogy nagy valószínűséggel közel sem esik akkorát az építkezések száma, mintha visszaugrott volna 2023-tól 5-ről újra 27%-ra az újlakás áfa.
Nehéz persze számokat mondani, de az Otthontérkép Csoport szakértőinek becslése alapján egy-két év alatt bizonyosan újra 10 ezer köré, vagy akár az alá is bezuhant volna az évi újlakás átadások száma. Így várhatóan csak lassabban morzsolódik majd le a 2021-ben még közel 20 ezres adat.
Továbbá a jegybank is sokat tesz azért, hogy ebben a rendkívüli helyzetben – amennyire lehet – alacsonyan tartsa a lakáshitel kamatokat. Mindezek okán azonban a fenti, igen jelentős negatívumok miatt szinte bizonyosan éveken át csökkenésre kell számítani. E téren is jöhet várhatóan a hét szűk esztendő…
