Balla Ákos ingatlanguruval az Otthontérkép Magazin hasábjain ezúttal a főváros, azon belül is a pesti oldal egyik legizgalmasabb lakáspiacáról, a zuglóiról beszélgettünk. Érdekes módon, az ukrán-orosz háború első 1-2 hete elmúlt úgy, hogy érdemben nem igazán csökkent a hónapok óta igen felfokozott vásárlói aktivitás a fővárosban, és ezen belül Zuglóban sem. Amint a cég vezetőjétől megtudtuk, a Balla Ingatlan a piaci igényekre reagálva éppen a napokban nyitott új, nagyobb ingatlanirodát a XIV. kerületben, hogy így kerüljön még közelebb az ingatlanvásárlókhoz és -eladókhoz.
Amint Balla Ákos, a Balla Ingatlan hálózat alapítója előrebocsátja: az elmúlt néhány évben erőteljesen csökkent a befektetők száma Budapesten, de a trend az utóbbi hónapokban kifejezetten fordulni látszik.
A korábban, főként a pandémia miatt csökkenő trend egyfajta „kompenzálása” is közrejátszik abban, hogy erős most a kereslet. Bár az irányárak magasak, a tényleges üzletkötési árakat inkább felfelé hajtja az egyre látványosabbá váló infláció, ugyanis mind a lakást keresők, mind a befektetésre vadászók attól tartanak, hogy a pénzromlás üteme fennmarad, sőt – különösen a frisss háborús hírek és a forint árfolyamesése láttán – akár fel is gyorsulhat.
A használtpiaci árak növekedése irányába hat az is, hogy a kínálat továbbra is gyengélkedik, azaz a piacon lévő lakások sokszor nem megfelelő minőségűek, nincsenek felújítva, rossz elosztásúak, túl zajos helyen vannak, illetve akármilyen állapotúak is, kifejezetten túlárazottak – függetlenül a kereslettől – de ne szaladjunk ennyire előre.
Zuglóban is érezhetően áramlik vissza a pénz az ingatlanpiacra az állampapírokból. A Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint már a sokadik olyan érdeklődő érkezett az elmúlt hetekben, akik az ingatlanpiac mellett döntöttek az államkötvények helyett.
Ez nem is meglepő, hiszen a magasra kúszó infláció elviheti azt a korábban jónak tűnő kamatot, ami miatt évekig megfeledkeztek a befektetők az ingatlanpiacról. Ez azt jelenti, hogy míg az állampapírok esetében leginkább csak stagnál a pénzünk, addig ingatlanba fektetve a legalább éves 3-5 százalékos áremelkedés mellett még a bérbeadási hozammal is számolni lehet. És akkor még nem is szóltunk arról, hogy a február végén kezdődött orosz-ukrán háború már rövid távon is további inflációs nyomás alá helyezi a magyar gazdaságot, elegendő csak az euró, vagy a dollár elmúlt napokban látható árfolyam mozgását és azt figyelembe venni, hogy egy lakásépítés vagy felújítás esetén milyen sok anyag és kellék árát határozza meg a devizaárfolyam.
Melyek a fő célpontok?
Amint Balla Ákostól megtudtuk, a befektetők számára most – a korábban is keresett – panellakások, illetve kisebb és közepes téglaépítésű lakások jelentik a fő célpontot, mégpedig 60-70 négyzetméteres alapterületig bezárólag. Ezek jellemzően egy-két, illetve háromszobás ingatlanok, melyeket könnyen bérbe tudnak adni, minimum 130-150 ezer forintos havidíjért.
Természetesen a méregdrága és igen nehezen, hosszú idő alatt kivitelezhető felújítás okán továbbra is jellemzően a jó állapotú, lehetőleg felújított lakásokat keresik a kiadásra vásárló befektetők. A felújítással foglalkozó befektetők viszont most nehezebb helyzetben vannak, hiszen egyrészt nehéz olcsó, de felújítandó ingatlanokat találni, másrészt az építőanyag árak és a munkadíjak drasztikus növekedése is nehézséget okoz.
Magyarán, akik eddig ilyen projektekkel egészítették ki jövedelmüket, azok óvatosabbá váltak, mert az közel sem biztos, hogy egy drágán vett felújítandó lakás költséges és lassú felújítása után még nyereséget is el tudnak érni...
Mennyi az annyi?
Ami az értékesítési árakat illeti, Balla Ákos szerint tovább emelkedtek az elmúlt hónapokban, így a panelek esetében 2022 elején már 30-35 millió forintos átlagértékről beszélhetünk Zuglóban, míg a téglalakásoknál 35-40 millió forintos árakkal találkozhatnak a vevők. A túlárazottság persze változatlanul jelen van, és átlagosan mintegy 10-20 százalékra tehető, ami a kisebb lakásoknál 3-4 milliós ártöbbletet jelent. Ennél komolyabb túlárazásokkal is lehet találkozni, de az ilyen nagyon túlárazott lakásokra nem nagyon mutatkozik kereslet.
Mi a helyzet Mátyásföldön és a XVI. kerület más részein?
Mindeközben persze a családi házak piaca sem süllyedt el, a XVI. kerületben kifejezetten élénk érdeklődést tapasztalnak az ingatlanközvetítők a kertes házak iránt. Itt is az jellemző, hogy jelentős az igény a családi házakra, viszont kicsi a kínálat. Így aztán nem csak a felújított, szép állapotú házak adhatók el könnyen - ahol fel kell készülniük a vevőknek a 100 milliónál induló árakra -, hanem a telkek, sőt az erősen felújítandó ingatlanok is.
Ez az élénk kereslet is hozzájárul ahhoz, hogy a Balla Ingatlan – mely már több mint 15 éve jelen van Zuglóban – egy még frekventáltabb helyszínt keresett magának. Ennek eredményeként nyitottak most egy nagyméretű, exkluzív kirakati felülettel rendelkező, 50 négyzetméteres irodát a Sugár Üzletközpont földszintjén.
Balla Ákos szerint ez egy tökéletes elhelyezkedésű iroda lett. „A kerület talán legismertebb, legrégebben működő üzletközpontjába költöztünk, ahol számos szolgáltatás és kereskedelmi egység miatt összpontosulnak az emberek a lehető legforgalmasabb helyszínen.” Balla Ákos várakozásai szerint az új iroda révén egyrészt könnyebben ki tudják szolgálni az ügyféligényeket, másrészt még több embert tudnak megszólítani.
