A kamatok, így különösen a nem fixált törlesztőrészletek már elindult emelkedése, az orosz-ukrán háború elhúzódása, a gazdasági bizonytalanság erősödése, az egyre gyakoribb áru- (építőanyag) és munkaerőhiány, valamint az infláció egyre erősödő „szorítása” – ezek mind-mind olyan tényezők, amelyek jelentős változásokat indukáltak az elmúlt hónapokban a hazai lakóingatlan-piacon.
Azt gondolnánk, hogy az energiaárak elszállása, és így a rezsiköltségek várható jelentős növekedése csak a mindennapokat nehezíti meg, de sajnos ennél sokkal többről van most szó. Egy ilyen horderejű változás bizony tovagyűrűzik az egész ingatlanpiacra.
Nyilvánvalóan először különösen a nagyobb, korszerűtlen házak piaca „áll be”. Ennek egyértelmű jelei már most látszanak – állítja Balla Ákos.
A Balla Ingatlan alapító-vezetője hozzáteszi azt is, hogyha a benzinárak nőnek, akkor a város környékéről történő ingázás is jelentősen megdrágul.
Fékre léptek a vevők: megtorpant a „városból kifelé, minél nagyobba” trend!
Óriási fordult tehát az elmúlt hónapokban a hazai ingatlanpiac, még akkor is, ha az eladók egy része ezt egyelőre nem hajlandó tudomásul venni – figyelmeztet a Balla Ingatlan tulajdonosa. Ugyanis a fent emlegetett tényezők mellé sorakozott most fel a rezsiköltségek várható drasztikus növekedése, ami pedig igen erősen befolyásolja a piacot. Ennek eredményeként akár meg is fordulhat az eddigi „városból kifelé és minél nagyobb otthonba” költözés trendje.
Rendkívül sok tényező befolyásolja tehát most a hazai ingatlanpiacot. Hibába próbálják az eladó – követve az inflációs trendeket – egyre feljebb srófolni a „megálmodott” árat, vevő ettől nem lesz több, sőt... E helyett – a kínálat növekedésének hatására – a vevők egyre jobb pozícióba kerülnek, miközben az eladói oldal számára nehezebbé válik a helyzet.
Torlódnak fel az eladatlan ingatlanok, a vevők kerülnek újra nyeregbe, kivétel: a panelek...
Apróságnak tűnik, de mégis óriási különbség, hogy ma, 2022 augusztusának végén immár nem keresleti, hanem kínálati piacról beszélhetünk. Másrészt a rezsivel kapcsolatos legutóbbi kormányzati intézkedések hatására ismét a kisebb ingatlanok, így többek között a panellakások válhatnak kelendőbbé – vélekedett Balla Ákos.
Az ismert ingatlanpiaci szakértő megerősítette: az erősödő infláció, az emelkedő alapkamatok és hitelkamatok, a kibontakozó, létbiztonságot, munkahelyek százezreit is veszélyeztető súlyos gazdasági recesszió réme, a rezsidíjak drasztikus növekedése, valamint a háború – melynek egyelőre ugyancsak nem látni a végét – is befolyásolja most a piacot. Mindez igen nagy bizonytalanságot okoz a vevők magatartásában, szándékaiban, miközben – nyilván az emlegetett megugró kamatok és a bérek vásárlóértékének csökkenése okán – szinte teljesen eltűntek a hitelre vásárló vevők. Így a nyáron, gyakorlatilag néhány hét leforgása alatt megfeleződött az ingatlanpiacon az érdeklődők száma. Eközben pedig a kínálati oldal pedig fokozatosan bővül, torlódnak fel az eladó ingatlanok.
Viszlát agglomeráció, viszlát nagy (és korszerűtlen) házak...
Mivel az elmúlt két évben jelentős kiáramlás zajlott az agglomerációba és a családi házas övezetekbe – többek között a covid járvány és a home office terjedése miatt –, itt most a fentiek okán jelentős fordulat következhet be. Egyszerűen azért, mert a legtöbb ilyen tágasabb ingatlan nincs megfelelően korszerűsítve – mondja Balla Ákos. A Balla Ingatlan vezetője szerint az érintett ingatlanok ára egész egyszerűen csökkenni fog, sőt azt a kijelentést is meg lehet kockáztatni, hogy egy részük szinte eladhatatlanná válik.
Ez ugyanakkor vásárlói szempontból előny lehet, hiszen ezeknél a típusoknál kénytelen lesz markáns összeget engedni az eladó. És amennyiben az inflációs is bekalkuláljuk, az ilyen nagy és korszerűtlen házak, lakások ára jelentősen csökkenhet a következő években folyamatosan. Miért? Mert a korszerűsítés egyre drágább lesz, miközben az háború vége sem látszik, tehát nincsen kizárva, hogy hosszú évekre be kell rendezkedni a magas gázárakra...
Már érezhető a kialakuló kínálati nyomás a magas rezsijű házak terén
Már most lehet érezni, hogy egyre több tulajdonos tapogatózik korszerűtlen háza eladása kapcsán, miután kiszámolták, hogy a jövőben milyen hatalmas rezsiköltségekre számíthatnak. Az rezsiemelés bejelentése utáni héten egyből öt ilyen megkeresést kapott az egyik, egyetlen kerültért felelős Balla Ingatlan iroda!
A szakértő szerint annak, aki ilyen ingatlanban él, érdemes kihasználnia az év végéig rendelkezésre álló, 3 millió forintos felújítási támogatás lehetőségét, és amennyire lehet, korszerűsíteni az ingatlanát. Ám a jelenlegi kamatok mellett nincs könnyű helyzetben az, akik most hitelből próbál felújításba, korszerűsítésbe kezdeni. Ám ha van is pénz, vagy akár hitel, illetve támogatás, ma például egy napelem rendszer engedélyezése is fél évig tarthat, akkora lett a kereslet, még akkor is, ha a panelek és a rendszer felszerelése elvben pár nap alatt meglenne... Ez pedig azt jelenti, hogy vagy igen nyomott áron, vagy csak hosszú hónapok elmúltával lehet piacképes egy főváros környéki nagyobb, nem korszerűsített ház.
Drágulhat a benzin is, ami szintén „odacsap” az agglomerációnak
Arra is számítani lehet, hogy a jelenleg 480 forintos hatósági áron vásárolható üzemanyagoknál további, a fogyasztók számára kedvezőtlen változások történhetnek az elkövetkező hetekben, hónapokban, ami szintén hatással lesz az agglomerációban élőkre, akik jellemzően nagyobb mértékben támaszkodnak az autós közlekedésre, mint a belső kerületek lakói.
A várható, tartós üzemanyagár-növekedést pedig nyilván azoknak is érdemes figyelembe venni, akik még csak fontolgatják a kiköltözést – húzza alá Balla Ákos. Úgy látja egyébként, hogy most elsősorban azok vásárolnak az ingatlanpiacon, akiknek készpénzük van, és ebbe a körbe beletartoznak a befektetők is, akiknek a száma az elmúlt hónapokban ismét növekedni kezdett.
Látványosan nőni kezdtek a bérleti díjak is
A befektetők megjelenése elsősorban annak köszönhető, hogy a bérlakások piacán jelentős keresletnövekedést és áremelkedést lehet tapasztalni az elmúlt hónapokban: egy olyan bérleményt, melyet márciusban még 150 ezer forintért kínáltak, 170 ezer forintért is ki lehetett adni még június-júliusban, de egy átlagosan 8-10 százalékos bérleti díj növekedésről mindenképpen beszélhettünk, mely mindössze néhány hónap alatt zajlott le például Dél-Budán.
A bérlőknek sem kellenek a drága rezsijű lakások...
Természetesen a bérlemények piacán zajló folyamatokat is alaposan átrendezi a rezsi növekedése, amely nem kedvez – a már emelgetett – a nagyobb méretű, korszerűtlen fűtéssel rendelkező ingatlanok piacának. Így ebben a szegmensben szintén jelentős korrekcióra számít a szakértő. A rezsiemelkedés által érintett ingatlantípusoknál vagy kénytelen lesz jelentős mértékben engedni a bérleti díjból a tulajdonos, vagy nem lesz bérlője – ez a szomorú valóság.
Tavasz óta stagnálnak a tényleges eladási árak
Az ingatlanok eladási árainál ugyanakkor már április vége, május eleje óta már nem tapasztalható emelkedés, miközben a hirdetési felületeken jelentős szórással találkozhatunk – Budán a paneleknél például 800 ezer forint és 1,1 millió forint között mozognak a hirdetési árak négyzetméterenként. Ez azonban ne tévesszen meg senkit – figyelmeztetett Balla Ákos. Természetesen akadnak olyan jó helyen lévő, kiváló állapotú panellakások, melyeknél indokolt lehet egy magasabb ár, azonban a felújítandó paneleknél az 1 milliós négyzetméterár erős túlzásnak tekinthető.
A fővárosban már nem kell ami nagy és korszerűtlen
A Balla Ingatlan alapító-vezetője felhívta a figyelmet arra is, hogy a kialakult helyzetben a fővárosban leginkább az egy- és kétszobás ingatlanok iránt mutatkozik jelentős kereslet, miközben a nagy alapterületű, felújítandó, korszerűtlen fűtési rendszerrel rendelkező ingatlanok piaca nem csak problémákkal küzd, hanem a fővároson belül gyakorlatilag meg is állt.
A felújított vagy jó állapotú ingatlanokra viszont továbbra is van igény, ahogy például Újbudán van kereslet az újépítésűekre is, bár az kétségtelen, hogy egy kis bizonytalanság azért észlelhető volt itt is az igen kedvező zöld hitel megszűnésének hatására. Ennek ellenére egyelőre az újépítésűek iránti igénynél nem tapasztalható számottevő csökkenés, hiszen a csok és az állami támogatások továbbra is jelen vannak és 2023-ban is megmaradnak. Újbudán jelenleg 1,5 millió forintnál induló újépítésű négyzetméterárak várhatóan tovább nőnek(!), miközben sok beruházó nem indít már új projektet, illetve sokan csúszni fognak a már zajló beruházások befejezésével is.
Az eladók lassan „ébrednek”, elindult a piac tisztulása
Sajnos ugyanakkor az árak megtorpanását, a kínálativá alakuló piacot nagyon nehezen fogadják el az eladók, hiszen az elmúlt pár hónap még kevés volt ahhoz, hogy beletörődjenek az emberek e drasztikus változásokba. Még el kell telnie egy kis időnek, hogy mindenkiben tudatosuljon: most már egy merőben más helyzetről van szó, mint amivel akár egy évvel korábban is találkozhattak.
Mindezt persze úgy is fel lehet fogni, hogy elkezdődött a piac tisztulása, melynek hatására részben lemorzsolódnak majd azok a hirdetők, akik csak azért voltak jelen az ingatlanhirdetési portálokon, hogy kifogjanak egy olyan vevőt, aki az általuk megálmodott irreális árat hajlandó megfizetni. Úgy véli, az elkövetkező években a recesszió határozza meg a gazdaságot, mellyel párhuzamosan azt látjuk majd, hogy – az energia-hatékony ingatlanokat kivéve – nem emelkedik az ingatlanok ára, ami reálértéken folyamatos árcsökkenést jelent majd.
