Az elmúlt egy évben nagyot fordult a lakáspiac. A Portfolio.hu legutóbbi Hangulatfelmérésében ingatlanpiaci szakértőket kérdeztek a várható trendekről.
A lakásvásárlók egy jelentős részét rendre a befektetési célú vásárlók adják, akik döntéseiken keresztül nemcsak a keresletre, de az árak alakulására is erős hatással vannak. Bár kisebb csoport, de bizonyos térségekben a külföldi vásárlók jelenléte is meghatározó, így legutóbbi Hangulatfelmérésünkben ennek kapcsán is megnéztük, mik a szakértői várakozások. Végül a hitelfelvételi hajlandóság várható alakulására voltunk kíváncsiak, az ugyanis szintén érdemben képes befolyásolni a lakáspiaci folyamatokat. A fenti kérdésekről a Lakáskiállítás szombat délutáni Klub programján több előadás és egy panelbeszélgetés során is beszélnek majd a szakértők.
Több változás is történt tavaly ősszel a lakáspiacon. A magasabb infláció és magasabb kamatok miatt csökkenni kezdett a kereslet, ami év végére már az árakban is látható volt. A vásárlók azonban nem tűntek el, sokkal inkább kivárnak, hogy a lehető legjobb döntést hozhassák akár saját, akár befektetési célú váráslásról van szó. Hogy mi várható a jövőben, arról egyrészt a Hangulatfelmérésünkben kérdeztük a szakértőket, amit itt most be is mutatunk, másrészt április 22-én, a Lakáskiállítás szombat délutáni Klub programján vitatjuk meg.
A programon várható előadások:
- Ingatlanvásárlás okosan. Miért a kockázatelemzés az első lépés? – Emilion Advisors – “Otthont veszek” előadása
- Otthonteremtés A-tól Z-ig – avagy hogyan ne bukj el 20 millió Ft támogatást egy 70 milliós lakás vásárlása esetén – Előadó: Pénzügyi Mentorok
- Monor: ahol jó élni, ahol jó befektetni – Előadó: Orosi György, Platán Residence Kft.
- Lake11 Home&Park – Hogyan érvényesülnek a fenntarthatósági szempontok? – Előadó: Soponyai Tünde, értékesítési manager Lake11 Home&Park
- Eladó, kiadó: hatékony ingatlankommunikáció – Előadó: Borbély Levente, Real Estate Communication
- Hogyan tovább? Téma lesz az energiaválság, a környezettudatosság, a karbonsemleges technológiák, és azok alkalmazása – Előadó: Kárpáti József az ÉVOSZ-MAKÉSZ tagja
- Panelbeszélgetés: Merre tovább, lakáspiac? A beszélgetés résztvevői: Soponyai Tünde, értékesítési manager Lake11 Home&Park, Görög Áron, a Cordia értékesítési igazgatója, Kárpáti József, az ÉVOSZ-MAKÉSZ tagja, Rónai Balázs, OOTT Okos Otthonok
Mit várnak a szakértők?
Most pedig nézzük, hogy látják a megkérdezett elemzők és értékesítők a piac jövőjét! “Véleményed szerint hogyan alakulhatnak a befektetési célú vásárlások a következő egy évben Budapesten?” – tettük fel a kérdést. Íme a válaszok:
- Jelentős csökkenést várok.
- Kismértékű csökkenést várok.
- A jelenlegi szintekhez képest stagnálást várok.
- A jelenlegi volumenhez képest mintegy 20%-os csökkenést várok.
- A kínálat egyre jobban fog nőni, de a kényszereladások száma nem, ami a befektetőknek kedvezhetne. A felújítandók árai nem fog annyira beesni, hogy a felújítással olyan profitra tennének szert, ami vonzóbbá tenné a fővárost. Nem számítok a befektetői volumen fellendülésére.
- A befektetési célú vásárlások emelkedő ütemével számolunk. Az egyéb befektetési termékek átmenetileg vonták el a forrásokat az ingatlanpiacról, azonban hosszabb távon továbbra is jó alternatíva az ingatlanbefektetés, hiszen az azonnal realizált hozam a bérleti díjak emelkedésével várhatóan tovább növekszik, az ingatlanárak lassú mozgásának köszönhetően pedig továbbra is értékálló tulajdonsággal rendelkezik.
- Ezt sok tényező befolyásolja, jelenleg csak a nagyon elszánt ingatlanbefektetők vannak jelen a piacon. A befektetési hajlandóság függ az infláció alakulásától, hogy milyen állampapírok jönnek még ki, lesz-e új zöld hitel és milyen lesz a hitelezési politika, valamint az árak változása. Ha marad minden ahogy ma van, akkor a jelenlegi számok lesznek a jellemzők, azaz a vevők 10%-a lesz befektető.
- vélemény: A befektetők aránya attól is függ, hogy milyen lehatárolással nézzük, bizonyos új projekteknél ez 10 százaléknál magasabb is lehet, és a használtlakás-piacon is vannak kerületek és települések, ahol magasabb ennek aránya.
- Az év második felétől számítok jelentősebb növekedésre, amikor a csökkenő inflációt elkezdik követni az állampapírpiaci hozamok is. Az elmúlt évben a lakásárak reálértékben csökkentek, a bérleti díjak viszont, ha reálértékben nem is nőttek, de nominálisan jobban emelkedtek a lakásáraknál, így a befektetők számára ismét jó döntés lehet az ingatlanvásárlás. A bérleti díjból származó hozam mellett pedig szintén számítani lehet az ingatlanárak, különösen az új építésű lakások árának növekedésére is, mivel a tavalyi évben elkészült lakásokat a kínálatban lassan felváltják a tavaly ősz óta újonnan építeni kezdett lakások. Ezek árában viszont szükségszerűen megjelennek, megjelentek a magasabb költségek, azaz elég biztosan számítani lehet a kínálati árak lassú, de folyamatos növekedésre.
Véleményed szerint hogyan alakulhatnak a külföldiek vásárlásai a következő egy évben Budapesten?
- Visszaesés várható.
- Arányaiban kismértékben növekedni fog.
- A jelenlegi volumenhez képest mintegy 20%-os csökkenést várok.
- A külföldi vásárlók aránya nem számottevő, jelenleg főleg kínai, ukrán vásárlók vannak jelen a piacon.
- A távolkeleti vásárlók részéről növekedő érdeklődést tapasztalunk, máshonnan viszont jelentős csökkenést várok.
- A külföldieknek ebben a piaci környezetben is vonzó alternatíva a budapesti és magyarországi ingatlanpiac, így számukban inkább emelkedő tendenciával számolunk.
- Nem látok semmilyen változást, ami pozitív irányba befolyásolná a külföldi vásárlók számát. Jelenlegi felméréseink alapján a külföldiek apró szeletet tesznek ki a teljes eladásokból, így egy esetleges visszaesés is szinte alig lenne mérhető.
- A külföldi lakásvásárlók száma az elmúlt évben mind abszolút értékben, mind arányaiban növekedett, a korábban domináns kínai vásárlók mellett megjelentek az ukrán és török vevők, akik a gazdasági környezet miatt menekítik a pénzüket otthonról, illetve az izraeli vevők, akik számára az árfolyamváltozások miatt vált vonzóvá a magyar piac. További növekedésre nem számítok, viszont a külföldi vevők továbbra is megmaradnak, a korábbi évekhez képest a szerepük valamivel magasabb szinten stabilizálódik, de a számuk nem éri el azt a szintet, ami érdemben befolyásolná a piaci folyamatokat.
Véleményed szerint hogyan alakulhat a hitellel történő vásárlási volumen a következő egy évben országosan?
- Stagnálni vagy csökkenni fog.
- A tavalyi évhez képest 35 százalékos visszaesésre számítok.
- Érdemi visszaesésre, mintegy 20-25 százalékos volumencsökkenésre számítok.
- A már eddigi drasztikus zuhanást követően további 25 százalékos visszaesést várok.
- Ha nem lesz ebben drasztikus beavatkozás, akkor teljesen földbe fog állni és ott is marad.
- Ha a vásárlások arányában nézzük, akkor a jelenlegi 15 százalékos kitettség kis mértékben emelkedni fog, mintegy 20-25 százalékra.
- Az elmúlt időszak csökkenő tendenciája után a következő egy évben várhatóan visszazár a hitellel történő vásárlás volumene, ami 15-30 százalékos emelkedést jelenthet éves szinten a mostani értékhez képest.
- A jelenlegi nagyon alacsony szinthez képest mindenképpen növekedésre számítunk, a vásárlások arányában nézve a korábbi évek 50 százalék meghaladó szintjét azonban biztosan nem fogjuk addig elérni, amíg az infláció 10 százalék alá nem esik és annak trendje is egyértelmű folyamatos csökkenést nem mutat. Ezen legfeljebb egy, a Zöld Otthon Programhoz hasonló kamattámogatás bevezetése változtatna, erre azonban a következő hónapokban biztosan nem számíthatunk.
A felmérésben az alábbi szakértők vettek részt: Balla Ákos – Balla Ingatlan, Benedikt Károly – Duna House, Csorba Dániel – ingatlanértékesítő, blogger, Kricsfalussy Tamás – Metrodom, Sápi Zoltán – Eltinga, Soóki-Tóth Gábor – Otthon Centrum, Valkó Dávid – OTP Jelzálogbank / OTP Ingatlanpont, Vincze Edit – OC Solutions és a Portfolio Ingatlan csapata.