Biztosan sokan emlékeznek még a 2007-2008-as ingatlanpiaci válság idején megélt sokkoló folyamatokra: a lakásárak szárnyalása után szabályosan összeomlott a piac, és hosszú évek kellettek hozzá, hogy végül visszakússzanak az árak a válság előtti szintre. Arról már hónapok óta cikkezünk, hogy a jelenlegi helyzetben meglehetősen sokan tartanak hasonló folyamatoktól.
Bár az árak nominálisan továbbra is meghaladják az egy évvel ezelőttit, a reálhozamokat nézve (inflációval korrigálva) már nem ilyen szép a helyzet.
A piaci aggodalom okai is érthetőek: infláció, az energiaárak elszállása (ami a magyar ingatlanportfólió energetikai szempontból lesújtó állapota miatt erősen érinti a lakosságot ), és persze a lakosság apadó reálkeresete együtt nem rajzolnak ki túl szép képet. Az elmúlt egy évben ütött vissza igazán az, hogy célzott, az alacsonyabb jövedelműek számára elérhető energiahatékonyságnövelő és fogyasztáscsökkentő pályázatok helyett majd egy évtizeden keresztül ömlött a pénz korlátozás nélkül az energiafogyasztás támogatásába.
A portfolio.hu egy hosszú elemzésben tárgyalja a témát a KSH negyedik negyedéves adatai alapján. Mi szerencsésebb helyzetben vagyunk, hiszen folyamatosan friss adatok állnak rendelkezésünkre, így meg tudtuk nézni, mi látszik az ingatlanhirdetési piacon az áprilisi árak és az áprilisi infláció (a KSH legfrisebb adatai szerint 24%) összevetése alapján.
Ha a teljes országos adatbázist nézzük, áprilisban egy év alatt 7 százalékos reálár csökkenést látunk a kínálati oldalon. Az ország különféle régiói között óriási eltérések vannak, míg a Dél-Dunántúlon egy év alatt 13 százalékos reálérték-emelkedés látszik, a Közép-Dunántúlon ugyanebben az időszakban 15 százalékos csökkenés.
Összevetve a friss adatokat az elmúlt pár hónap adataival viszonylag határozott lefelé mutató trend rajzolódik ki, így elképzelhető, hogy az év végéig további jelentős, akár 15 százalékos mértékben csökkenhet az ingatlanok reálértéke. Ez alapján annak, aki nem tud/szeretne éveket várni lakásának, házának eladásával, érdemes lehet igen gyorsan piacra dobni a portékát.
Az is jól látható, hogy továbbra is döbbenetes különbségek vannak a különféle régiók átlagos négyzetméterárai között, és nincs egyértelmű korreláció a reálhozam változása és az abszolút számok között.
A jelenlegi és a 2008-as helyzet összehasonlítása persze nem lehetséges egy az egyben. Míg akkor a helyzetet súlyosbította, hogy több százezer család vett fel korábban devizahitelt anélkül, hogy annak tényleges kockázataival tisztában lettek volna - majd kerültek gyakorlatilag a tönk szélére, amikor az árfolyamváltozások miatt a törlesztőrészletek drasztikusan megemelkedtek.
Ezzel szemben jelenleg a 24-25 százalékos infláció jelenti a legnagyobb problémát, hiszen ebben a környezetben - mint az az első grafikonon is látszik - bőven nem kell nominálisan csökkenni az ingatlanáraknak ahhoz, hogy valójában kevesebbet érjenek, mint korábban.
Az ingatlanpiacon várható jövőbeli folyamatokkal kapcsolatban a piacon meglehetősen sokan pesszimisták, a legborúlátóbbak szerint a következő hónapokban még a 2008-as válságnál is jobban bezuhanhatnak az árak.
Egy érdekes példát találunk, ha visszatekintünk a 2008-as évekre. Sokan úgy emlékeznek erre az időszakra, mint amikor a lakásárak zuhantak és a piac teljesen összeomlott. Valójában azonban még a rendszerszintű problémák - mint például a devizahitelek árfolyamváltozásai - sem okoztak olyan mértékű reálérték csökkenést a lakásárakban, mint amit az elmúlt időszakban láttunk.
Összevetve a 2008 utáni év adatokkal, láthatjuk, hogy a mostani helyzetben a reál lakásárak még a korábbi válságban tapasztalt csökkenésnél is nagyobbak. Ez természetesen jelentheti azt, hogy a folyamatok gyorsabban zajlanak, és hamarabb érjük el a gödör alját, de persze azt is, hogy nagyobb zakó előtt áll a piac, mint akkoriban.
A 2008-as válság után a piaci árak folyamatosan - ám enyhe ütemben - csökkentek egészen 2013-ig, ez alatt összesen 37 százalékos reálértékvesztést összehozva.
Bár a jelenleg látható 7 százalékos országos reálcsökkenés még nem tűnik tragikusnak, mindenképpen erősen aggasztó, hiszen egy évvel korábban még tetemes reálhozam-emelkedéseket láttunk a piacon.
