A magyar ingatlanpiac 2024-ben fokozatosan élénkülni kezdett, és a növekvő tranzakciószámokkal párhuzamosan a lakásárak is emelkedésnek indultak. Az MBH Elemzési Centrum szerint az otthonteremtési támogatások, az állampapírból származó pénzek és a csökkenő hitelkamatok idén is jelentős hatással lesznek a piacra. A kérdés az, hogy a befektetők számára továbbra is jó döntés marad-e az ingatlanvásárlás, különösen a várható lakásépítési boom és az albérleti piac versenyének fokozódása mellett.
Tartós árnövekedés vagy újabb buborék?
A legfrissebb adatok szerint 2024 harmadik negyedévében a budapesti lakásárak 14%-kal nőttek az előző év azonos időszakához képest, ami megegyezik az országos áremelkedés mértékével. Ez a trend várhatóan 2025-ben is folytatódik, így az ingatlanok további felértékelődésére lehet számítani.
A piacot több tényező is mozgatja. Míg 2024-ben az elhalasztott kereslet és a kedvezőbbé váló hitelkörnyezet volt meghatározó, addig 2025 elejére a befektetési célú vásárlások kerültek előtérbe. Különösen Budapesten tapasztalható ez a trend: a Duna House adatai szerint a fővárosi ingatlanvásárlásokon belül a befektetési célú vételek aránya a tavalyi év első felében 34%, míg a második félévben már 37% volt.
Állampapírok kontra ingatlan: merre mozdulnak a befektetők?
Az idei évben jelentős kifizetések várhatóak az állampapíroknál, összesen mintegy 3000 milliárd forint értékben. Ez a hatalmas összeg részben új befektetési célpontokat keres, és az alacsonyabb kamatkörnyezet miatt sokan az ingatlanpiac felé fordulhatnak. A befektetési célú lakásvásárlások egyik fő mozgatórugója továbbra is az ingatlanárak emelkedéséből fakadó potenciális nyereség.
Az állampapírok korábban versenyképes hozamokat biztosítottak, különösen 2022 után, amikor az inflációkövető állampapírok vonzó alternatívát jelentettek a befektetők számára. Azonban az állampapírok hozama csökkenő tendenciát mutat: a lakossági papírokon elérhető éves kamat 2023-ban tetőzött, 2024 végére pedig 7,9%-ra mérséklődött. Ez a szűkülő hozamkülönbség ismét növeli az ingatlanpiac vonzerejét, különösen Budapest belső kerületeiben, ahol a kereslet továbbra is erős.
Bérleti piac: van még tere a drágulásnak?
A lakáskiadásból származó hozamok Budapesten 2024 második felében 6% körül alakultak, és ez az érték várhatóan 2025-ben is stabil marad. Ugyanakkor a befektetési célú vásárlások növekedése miatt a bérlakás-kínálat is bővül, ami erősítheti az árversenyt. Ez lassíthatja a bérleti díjak növekedését, különösen, mivel a jelenlegi szintek már sok bérlő számára elérhetőségük határán vannak.
A bérek ugyan emelkednek, de nem olyan ütemben, mint a lakásárak. Az előrejelzések szerint a bruttó bérek 8,5%-kal nőhetnek 2025-ben, míg a lakásárak ennél gyorsabban, kétszámjegyű ütemben drágulhatnak. Ez tovább növeli a lakások piaci értékét, miközben a bérbeadási hozamokat csökkentheti.
Érdemes még ingatlanba fektetni?
A jelenlegi trendek alapján az ingatlanpiaci befektetések továbbra is vonzóak lehetnek, de a döntést több tényező is befolyásolja. A lakásárak további emelkedése rövid távon biztosíthat nyereséget, de a bérleti hozamok csökkenő tendenciája miatt a hosszú távú megtérülést érdemes alaposan mérlegelni. Emellett az állampapírpiac változásai is hatással lehetnek a befektetési döntésekre: ha az infláció emelkedése miatt az állampapírhozamok ismét vonzóbbá válnak, az csökkentheti az ingatlanpiac lendületét.
A következő hónapokban a lakáspiacon várható keresleti hullám tovább tarthat, de a PMÁP-kifizetésekből történő vásárlások kifutásával némi lassulás is bekövetkezhet. Egyelőre azonban az új források beáramlása miatt az árak további növekedése valószínűsíthető.
Az MBH Elemzési Centrum negyedévente megjelenő Lakáspiaci Kitekintője részletesebb elemzést nyújt a piaci folyamatokról, és teljes terjedelmében elérhető az MBH Bank oldalán.
