Bár a Nagy Nyári Albérletroham még kicsit odébb van, az Ingatlantájoló hirdetési adatbázisa alapján átnéztük az országos kiadó ingatlan trendeket, külön fókuszálva Budapestre és a legnagyobb egyetemi városokra. A számok egyelőre visszafogott képet mutatnak, mintha minden szereplő – bérbeadók és bérlők egyaránt – egy nagy levegőt venne a szokásos nyárközepi hajrá előtt.
A tapasztalatok szerint ez a csend azonban nem tart sokáig. Ahogy közeledik a felsőoktatási ponthatárok kihirdetése, a lakástulajdonosok ceruzája a diákok tömegeire számítva hirtelen sokkal vastagabban kezd fogni, ami jelentős áremelkedést hoz. Arra voltunk kíváncsiak, hol állunk ebben az éves ciklusban - ezt mutatják meg a friss adatok és grafikonok. Azt persze csak jósolni tudjuk, mire lehet számítani a következő hónapokban, ám a megszokott forgatókönyv szerint valószínűleg a következő negyedévben semmi sem látszik majd a mostani nyugalomból.
Lakásméret szerint is toronymagasan vezet Budapest
Az albérletárakat lakásméret szerinti bontásban vizsgálva jól látszik, hogy a főváros továbbra is a legdrágább a kiadó lakások piacán – függetlenül attól, hogy valaki garzonra vagy nagyobb családi lakásra vadászik. A legkisebb, egyszobás lakásokért Budapesten átlagosan 183 ezer forintot kértek áprilisban, míg ugyanebben a kategóriában Szegeden és Pécsett 138, illetve 144 ezer, Debrecenben pedig 180 ezer forint volt az átlag.
Debrecenben az elmúlt hónapokban teljes ámokfutást produkált a piac: nem volt ritka, hogy egy garzont félmillió forintért hirdettek. Most úgy tűnik, a korábbi extrém árak valamelyest mérséklődtek, de még mindig a vidéki mezőny felső részét képviseli a hajdúsági megyeszékhely. A lakásméret növekedésével egyre élesebben kirajzolódik a fővárosi árszint dominanciája, míg Pécs és Szeged továbbra is jóval megfizethetőbb.
Albérletárak vs fizetések: kinek jut lakás egy fizetésből?
A "megfizethetőség" persze azért sehol nem triviális, legalábbis, ha a KSH által közölt legutóbbi medián nettó bért (370,00 forint) is mellétesszük. Második grafikonunk éppen ezt szemlélteti: városonként mutatja az átlagos és a medián bérleti díjakat, illetve mellétettük a medián nettó kereset szintjét is.
A fővárosban különösen éles a kontraszt: a budapesti átlagos bérleti díj (449 ezer forint) messze meghaladja a medián fizetést, de a medián albérletár sem túl sokkal marad alatta – vagyis az esetek felében egyetlen fizetésből gyakorlatilag nem marad pénz másra, ha valaki egyedül bérelne lakást.
A vidéki nagyvárosokban valamivel barátságosabb a helyzet, de ott sem lehet hátradőlni. Debrecenben például az átlagos albérletár (298 ezer forint) bőven elviszi egy közepesen kereső fizetésének kétharmadát. Szegeden és Pécsett már csak azért is jobb a helyzet, mert ott az átlagos és medián lakbér is 200 ezer forint körüli szinten mozog – ez viszont még így is a teljes jövedelem több mint fele.
Bár azt szokták mondani, hogy a bérleti díjak alakulása a fizetőképes kereslet alakulását tükrözi, a lakásbérlés ma már nemcsak a fővárosban, hanem vidéken is egyre gyakrabban jelent pénzügyi zsonglőrködést.
Nem mindegy, mit kapunk a pénzünkért
Ha négyzetméretárakat is nézünk, néhány izgalmas részlet is előkerül. A budapesti albérletek fajlagos ára messze a legmagasabb: itt az átlagos lakásbérleti négyzetméterár 6001 forint, míg a családi házaké is 4500 forint felett van. Debrecen szintén az élbolyban van, megelőzve a hagyományosan olcsóbbnak tartott vidéki nagyvárosokat – a házak esetében például hajszálnyira meg is haladja a fővárosi árszintet.
Míg az átlagos albérletet nézve Pécs és Szeged látszólag hasonló árszinten mozog - átlagosan 200 ezer forint körüli összeget kérnek a bérbeadók -, a négyzetméterárakban nagyon is van különbség. Pécsett az átlagos albérlet négyzetmétere majdnem 30 százalékkal magasabb, mint Szegeden. Ez arra utal, hogy Pécsen a kiadó lakások kisebbek (átlagosan 2,1 szoba, míg Szegeden 2,3 szoba).
Mintha megtorpant volna a lendület – de meddig?
A historikus adatokból jól látszik, hogy az elmúlt években folyamatosan emelkedtek a kiadó lakások hirdetési árai – különösen Budapesten és Debrecenben volt látványos a drágulás. A fővárosban 2022 januárja óta több mint 140 ezer forinttal nőtt az átlagos bérleti díj, 307 ezerről egészen 457 ezerig – ez volt az idei februári csúcs. Áprilisra viszont egy kisebb visszaesés történt, 449 ezer forintos szintre mérséklődtek az árak.
Debrecenben még meredekebb volt az emelkedés: három év alatt gyakorlatilag megduplázódtak az árak, a mostani, 298 ezres érték azt sugallja, hogy itt is enyhe korrekció indult el – ami valószínűleg sok bérlő számára megkönnyebbülést jelenthet.
Szeged és Pécs ezzel szemben sokkal kiegyensúlyozottabb pályát jártak be: a drágulás fokozatos volt, és mostanra látszik némi stabilizálódás. 2025 áprilisában mindkét városban 200 ezer forint körüli szinten mozognak az átlagos bérleti díjak – valamivel az év eleji szint alatt.
A piaci mozgások tehát most épp lassulást mutatnak, de ez könnyen lehet csak a szokásos éves ciklus része. A ponthatárok kihirdetése körüli keresletnövekedés újra felfelé mozdíthatja az árakat a népszerű egyetemi városokban.
A kisebb lakások dominálnak
Végül érdemes egy pillantást vetni arra is, hogy milyen méretű lakásokból áll jelenleg a kiadó kínálat. Az országos és a budapesti adatok jól mutatják, hogy a legnagyobb arányban a másfél–kétszobás lakások szerepelnek a kínálatban: országosan ez a kategória teszi ki a hirdetések közel felét (46%), de Budapesten is vezet (39%).
A második leggyakoribb méretcsoport a 2,5–3 szobás lakásoké, amelyek mind országosan, mind Budapesten 26%-os részesedéssel szerepelnek. Az egyszobás garzonok aránya Budapesten kissé magasabb (18%), mint országosan (16%) – ami összhangban van a fővárosban jellemző kisebb alapterülettel és a bérlők (például diákok vagy egyedülállók) specifikus igényeivel.
A nagyobb lakások – különösen a 4 szoba felettiek – szinte csak nyomokban fordulnak elő. Ez nem is meglepő: ezek egyrészt drágábbak, másrészt nehezebben kiadhatók, így a bérbeadók inkább kisebb, gyorsabban forgó és keresettebb méretekkel vannak jelen a piacon.
A friss adatok alapján a kiadó ingatlanok piaca most épp egyfajta nyugalmi állapotban van – némi lassulás látszik az árakban, és a kínálat szerkezete sem mutat éles mozgásokat. Mindez azonban könnyen lehet a „vihar előtti csend”. A következő hónapokban eldől, hogy a mostani lassulás csak átmeneti, vagy komolyabb lefelé mutató trend jelent meg a bérlakáspiacon.
