Májusra fordulva érdekes kettősség látszik az újépítésű lakások piacán. Éves összevetésben még mindig jóval kevesebb új lakás szerepel az eladási kínálatban, mint tavaly ilyenkor, azonban az előző hónaphoz képest enyhe bővülés figyelhető meg. Ez az első apró jele lehet annak, hogy az utóbbi időszakban megélénkült engedélyezési aktivitás lassan utat talál a piacra.
A KSH friss, első negyedéves jelentése szerint 2025 első három hónapjában Budapesten közel háromszor annyi lakásépítési engedélyt adtak ki, mint egy évvel korábban – ez közel 2700 új lakás tervét jelenti. Bár az építkezések tényleges elindulása időbe telik, a mostani adatok fényében a közeljövőben ismét bővülhet a kínálat, főként a főváros néhány kiemelt kerületében.
Addig azonban továbbra is az alacsony kínálat határozza meg a piac szerkezetét, ami – különösen a prémium szegmensben – továbbra is rekordközeli árakat eredményez.
Engedélyek, átadások és hirdetések – három külön világ
A KSH friss jelentése szerint Budapest újépítésű lakásainak több mint kétharmada mindössze három kerületben – a IX., XI. és XIX. kerületben – került használatba az idei első negyedévben.Ugyanakkor az Ingatlantájolón hirdetett újépítésű kínálat területi megoszlása látványosan eltér ettől a mintától. A platformon jelen lévő újépítésű hirdetések jó bő felét négy kerület – a XIII., XI., VIII. és XIV. – adja, közülük a XIII. és XI. kerület kiemelkedik. Ez azt jelzi, hogy a frissen elkészült lakások jelentős része nem feltétlenül kerül azonnal a piacra, vagy nem mindegyik jelenik meg az online hirdetési felületeken. És persze az is lehetséges, hogy bizonyos fejlesztések lakásainak értékesítése már a korábbi hónapokban megtörtént.
A kínálat és az átadások földrajzi eloszlása közötti különbség arra is rámutat, hogy egy-egy kerületben erőteljes hirdetési jelenlét nem feltétlenül tükrözi a mögöttes építési aktivitást, és fordítva.
Folyamatos drágulás – de nem mindenhol egyforma az ütem
A májusban hirdetett budapesti újépítésű lakások átlagos négyzetméterára 1,75 millió forintra emelkedett, ami éves szinten 16,7%-os drágulást jelent. A legnagyobb mértékben továbbra is a prémium lokációk húzzák felfelé az átlagot, élükön a XII. kerülettel, ahol 3,1 millió forintos négyzetméterárral új rekord született.
A legmagasabb árakat továbbra is Budán látjuk: az I. és a II. kerületben is 2,6 millió forint körüli az átlagos négyzetméterár. A pesti oldalon pedig nem meglepő módon a Belváros (V. kerület) és Terézváros (VI. kerület) vezet, mindkét helyen 2,2 millió forint fölötti négyzetméterárakkal.
A legolcsóbb újépítésű kínálat továbbra is a peremkerületekben található: a X., XVI., XVII. és XXIII. kerületben az átlagár 1,1–1,2 millió forint körül alakul. A lokációs különbségek tehát továbbra is jelentősek, és egyértelműen látszik, hogy a piaci szűkösség elsősorban a keresett és fejlesztésben aktív kerületekben hajtja fel az árakat. Év/év alapon a legnagyobb nyertesek - a számottevő újépítésű kínálattal rendelkező területek közül - a VII. (+26,5%), a XII. (+25,4%) és a XVIII. kerület (+36,7%).
A kerületi átlagos újépítésű árakat térképen ábrázolva is látszik a jelentős árkülönbség a drágább “belső városmag” és a külsőbb területek között.
Az újépítésű lakások ára már jó ideje elszakadt az inflációtól
A budapesti újépítésű lakások négyzetméterárai már több mint fél éve gyorsabban nőnek, mint az éves infláció mértéke – és a különbség továbbra is jelentős. Míg áprilisban - ez a legfrissebb elérhető adat - a hivatalos infláció 4,2 százalék volt, addig az újépítésű lakások éves áremelkedése a legfrisebb adatok szerint elérte a 16,7 százalékot.
Ez a tendencia nem új: már január óta kétszámjegyű a drágulás üteme, a márciusi csúcsot (év/év +24%) követően ugyan kissé mérséklődött a növekedés, de az árak továbbra is bőven infláció felett emelkednek. Ez jól mutatja, hogy a lakáspiaci árakat nem közvetlenül a pénzromlás hajtja. Hogy pontosan micsoda? Ez a kérdés jó sok elemzőt foglalkoztat, hiszen egyértelműen nem a keresetek növekedése áll a trend mögött - amit egyébként a jövedelmi viszonyokra sokkal közvetlenebbül reagáló kiadó árak is igazolnak.
Átlag János és az új lakás álma: egyre távolabb
A budapesti átlagos újépítésű lakás már 28,8 évnyi nettó medián fizetésbe kerül – ha valaki minden fillért lakásra tenne félre. Az átlagember számára a legdrágább városrész továbbra is a II. kerület, ahol Átlag Jánosnak 83,5 évnyi nettó bért kellene félretennie egy átlagos új lakásért. A XII. kerület sem sokkal jobb, ott 67,9 év a kalkulált megtakarítási idő. Az I., V. és VI. kerületek is rendre 40 év feletti értékeket mutatnak.
A skála másik végén a XVII., XVIII., XIX., XX. és XXIII. kerület szerepel, ahol 20–22 év alatt juthatna lakáshoz Átlag János – ami még mindig hosszú idő, de a fővárosi átlaghoz képest „kedvezőbb”. A legjobb helyzetben pedig a VII. kerület van, ahol az érték 15,9 év - ez utóbbi kevésbé a kerületi olcsóságnak, sokkal inkább az aprócska, átlagosan 45 négyzetméteres lakásoknak köszönhető.
Ez a mutató – bármilyen fiktív is – jól szemlélteti a lakáspiac megfizethetőségi problémáját. Az újépítésű ingatlanok döntő többsége a reáljövedelmekhez képest extrém drága, ami nem csak a keresleti oldalt szűkíti, de egy rakás társadalmi nehézség alapja is lehet.
