Elérkezett a fordulópont: az Otthon Start Program által felfűtött árrobbanás után egyre több befektető hagyja el a magyar piacot, és külföldi ingatlanok felé fordul. A panelek elszálltak, a hozamok lecsökkentek, a belföldi lehetőségek pedig egyre kevésbé vonzók.
Az Otthon Start újabb sokkot vitt a piacra
A magyar ingatlanpiac, különösen Budapest és Pest megye, ahol az ország lakásállományának közel 30%-a található, újra túlforrósodott. A Duna-régióban tapasztalt áremelkedés mögött a 3%-os fix kamatú Otthon Start Program áll, amely – a korábbi ígéretekkel ellentétben – újabb árhullámot indított el.„A piac felfúvódása egyértelmű. A hatása legalább akkora, mint korábban a CSOK-é vagy a Babaváróé volt” – mondja Mlinárik Márton ingatlanspecialista.
A leglátványosabb robbanás a panelek piacán történt:
- rövid idő alatt 40%-os drágulás
- ezzel a panelek ma már sok helyen meghaladják a téglaárakat is
A fiatalok lettek az Otthon Start legnagyobb vesztesei
A szakértő szerint az állami támogatás leginkább azokat hozta nehéz helyzetbe, akiknek segíteni akart. Az első lakásukat kereső fiatalok, életkezdők és családalapítók korábban a panelpiacban látták az egyetlen reális belépőt – most azonban ez a lehetőség gyakorlatilag eltűnt.„A fiatalokat kizárja a piacról a panelár-robbanás. Az Otthon Start így a társadalom legsebezhetőbb csoportját hozta nehezebb helyzetbe.” – emeli ki Mlinárik.
A folyamat láncreakciót indított el: • A paneltulajdonosok most drágán eladnak • Pénzüket a presztízs-környékekre vagy az agglomerációba viszik • Ezzel tovább görgetik az árspirált
A befektetők is menekülnek – nem éri meg többé a bérbeadás
A befektetői exit mostanra valóság. A bérlakáspiac hozamai összeomlottak, a befektetők pedig biztonságosabb eszközökbe menekülnek.„Budapesten ma már a 4%-os bruttó bérleti hozam jónak számít, miközben az állampapír 7%-ot fizet, kockázatmentesen. A matek egyszerű – a befektetők kiszállnak.” – magyarázza a szakértő.
Ezt tetézik a szigorodó Airbnb-szabályok is: • A VI. kerületben már teljes tiltás van életben • Több városrész korlátozza a rövid távú bérbeadást • Az adminisztráció nő, a megtérülés csökken
Az eredmény: kevesebb befektető, kevesebb kiadó lakás, de tovább dráguló bérleti díjak.
Globális menekülés: jön a külföldi ingatlanláz
A magyar befektetők most új célpontokat keresnek Európában és a Mediterráneumban. A kontraszt sokkoló:️Balatonfüred – 50 m²-es nyaraló: akár 150 millió Ft Törökország – hasonló méret: már 30 millió Ft-tól Tenerife – egész éves szezon, magasabb hozampotenciál
„A Földközi-tenger partja minőségben nehezen összevethető a Balatonnal – és árban is jóval kedvezőbb” – mondja Mlinárik.
Egyre többen fedezik fel, hogy a valódi diverzifikáció nem Debrecen és Szeged között van, hanem euró- vagy dolláralapú befektetésben.
⚠️ De a külföldi ingatlan sem veszélytelen
A szakértő óva int a hirtelen döntésektől: • Albániában előfordul, hogy naponta csak kétszer van víznyomás • Spanyolországban sok lakás engedély nélkül épült • Thaiföldön a külföldiek csak kvóták szerint vásárolhatnakA siker kulcsa a helyi szakértelem: „A legtöbb országban az adásvételt nem ügyvéd, hanem közjegyző hitelesíti. Egy távoli befektetésnél elengedhetetlen a helyi partner, aki ismeri a rendszert és kezeli az üzemeltetést is” – teszi hozzá Mlinárik Márton.
Konferencia: így fektetnek be a profik külföldön
A trendekre reagálva november 29-én megrendezik az „Ingatlanbefektetés külföldön” című konferenciát, ahol a résztvevők valódi, tereptapasztalattal bíró szakértőktől tanulhatnak.„Ideje kitörni a 93 000 négyzetkilométeres buborékból” – fogalmaz Mlinárik. Az eseményen 15 előadó szerepel majd, köztük: • Király Norbert – nemzetközi ingatlanstratéga • dr. Horváth Zsolt – 15 éve Marbellán élő szakértő
Összegzés – fordulópont a magyar ingatlanpiacon
- Az Otthon Start Program újabb árrobbanást indított el.
- A befektetők tömegesen kivonulnak a hazai piacról.
- A fiatalok kiszorulnak a belépőszintű lakásokból.
- A külföldi piacok olcsóbbak és vonzóbbak lettek.
- Magyarország a túlforrósodott piac és a globális kitekintés határán egyensúlyoz.
