Az év vége mindig jó alkalom arra, hogy egy lépést hátralépve nézzünk rá az ingatlanpiac egészére. Ezúttal nem az apró, havi mozgásokra fókuszáltunk, hanem arra voltunk kíváncsiak, milyen képet adnak az idei adatok összességében: hogyan teljesítettek az egyes szegmensek, és milyen irányba mozdult el a piac 2024 decemberéhez képest.
Mostanra élesen rajzolódik ki egy már év közben is érzékelhető trend: a kiadó lakások piaca látványosan levált a vételi piacról. Míg az adásvételnél egészen más dinamika érvényesül, a bérleti szegmens önálló pályára állt – és az év végi grafikonokon ez a különbség már nemcsak érezhető, hanem kifejezetten szembetűnő.
Két külön világ: az albérletpiac lemaradt
Az éves indexek jól mutatják, mennyire eltérő pályákon mozogtak az egyes ingatlanszegmensek az elmúlt egy évben. Míg a vételi piacon – különösen a használt lakásoknál – markáns áremelkedés zajlott, addig a kiadó lakások ára gyakorlatilag egy helyben toporgott. Az alábbi grafikonon a tavaly decemberi árszint a kiindulópont, és ezzel hasonlítottuk össze az egy év alatt történt ármozgásokat.A legerősebb drágulás a használt lakásoknál látszik: országos szinten és Budapesten is bőven 20 százalék feletti áremelkedés rajzolódik ki 2024 decembere óta. Az újépítésű budapesti lakások ára ennél mérsékeltebben, de így is jóval az infláció felett nőtt.
Ezzel szemben az albérletpiac teljesen más dinamikát mutatott. A kiadó lakások bérleti díjai az év nagy részében stagnáltak, sőt időszakosan még enyhe visszaesés is látszott, és éves szinten is alig haladták meg az inflációt. Miközben a vételi piac szereplői egyre magasabb árakkal számolnak, a bérleti oldalon egyszerűen hiányzik a fizetőképes kereslet, és az éves hozamok egyre lejjebb csúsznak.
Drágább négyzetméterek, kisebb lakások
A budapesti újépítésű kínálat alakulása jól mutatja, hogyan alkalmazkodtak a fejlesztők az elmúlt egy év piaci környezetéhez. Miközben a négyzetméterárak folyamatosan emelkedtek, a kínált lakások átlagos alapterülete egyértelműen csökkent.
Az év elején még 75–77 négyzetméter körüli átlagos lakásméret nyárra 70–72 négyzetméterre esett vissza, és az év végére sem tért vissza a korábbi szintekre. Ezzel párhuzamosan a négyzetméterárak nagyjából 1,6 millió forintról közel 1,9 millió forintig emelkedtek, vagyis a drágulás még a kisebb lakásméretek mellett sem állt meg.
Albérletpiac: a ponthatárokon kívül alig történt bármi
A kiadó lakások piacán 2025-ben egyetlen igazán jól azonosítható ármozgás volt: az egyetemi felvételi ponthatárok kihirdetéséhez kötődő augusztusi felpattanás. Ezen kívül az év nagy részében meglepően stabil, szinte mozdulatlan bérleti díjakkal találkozunk.Budapesten a medián albérletár egész évben nagyjából a 300 ezer forintos szint körül ingadozott, a nyár végi csúcs után pedig gyorsan visszatért a korábbi sávba. Hasonló mintázat látszik az egyetemi városokban is: Pécsett, Szegeden és Debrecenben az árak augusztusban rövid időre megugrottak, majd őszre gyakorlatilag „leültek”.
A grafikon egyik legfontosabb üzenete éppen az, ami nem látszik rajta: hiányzik az a tartós, felfelé mutató trend, amely az elmúlt években megszokott volt az albérletpiacon. A kereslet szezonálisan ugyan megmozdul, de az árszint már nem tud érdemben elszakadni a megszokott sávoktól – ez pedig jól rímel arra, amit az éves indexeknél is láttunk.
Hirdetett árak és eladási árak: szűkülő, de még mindig látható rés
Utolsó grafikonunk a használtpiacot vizsgálja, és az egyes szegmensekben a negyedévekben hirdetett és eladott ingatlanok átlagos négyzetméterárait teszi egymás mellé. A hirdetési árak és a tényleges eladási árak összevetése jól megmutatja, mennyire volt alkupozícióban a vevő az elmúlt év során. A grafikon alapján a különbség több szegmensben érezhetően csökkent, de teljesen nem tűnt el.Budapesten a lakások esetében végig megmaradt a rés a hirdetett és az eladott négyzetméterárak között, ugyanakkor a különbség az év előrehaladtával mérséklődött. Ez arra utal, hogy miközben az eladók fokozatosan emelték az irányárakat, a piac egyre nagyobb arányban „elfogadta” ezeket a szinteket. Az alku tere így szűkült, de nem szűnt meg.
Országos szinten hasonló mintázat látszik, bár alacsonyabb árszinteken. A lakásoknál a hirdetett és az eladott árak egyre közelebb kerültek egymáshoz, ami stabilizálódó keresletre és reálisabb árazásra utal.
A házak piacán viszont jóval nagyobb a bizonytalanság. Itt az eladási árak mozgása kevésbé követi a hirdetési árakat, különösen országos szinten. Itt a volumenek is kisebbek, és az árképzés sokkal inkább esetfüggő, mint a lakásoknál.
Mit mutat az év egésze?
Ha egyben nézzük a számokat, 2025 legfontosabb tanulsága nem az, hogy „megállt” vagy „felpörgött” volna az ingatlanpiac, hanem az, hogy szétszakadt. A vételi piacon – különösen a lakásoknál – az árak tovább emelkedtek, még ha nem is egyenletesen. Az újépítésű szegmensben a drágulás a kínálat szerkezetének átalakulásával járt együtt, míg a használt piacon az alku tere fokozatosan szűkült. Ezzel szemben az albérletpiac kifulladt: a szezonális kilengéseken túl nem tudott tartós emelkedést felmutatni, és egyre inkább levált a vételi árak logikájáról.Ez a kettősség fontos üzenetet hordoz. A lakásvásárlás ma elsősorban vagyon- és finanszírozási kérdés, míg a bérleti piacot sokkal közvetlenebbül korlátozza a háztartások fizetőképessége. Amíg ez a különbség fennmarad, addig nem egyetlen „ingatlanpiacról” beszélünk, hanem több, egymástól független pályán mozgó részpiacról.
