Rekordközeli kínálat, 1,7 millió forintos átlagár és egy furcsa jelenség: egyes kerületekben a panelek már utolérték az új lakásokat - olvashatjuk a Portfolio cikkében.
Egyszerre pörög és feszül túl a budapesti újlakás-piac. 2025-ben nem lassult a kereslet, miközben a fejlesztők évek óta nem látott tempóban öntötték a piacra az új projekteket. Az eredmény: látványosan bővülő kínálat, növekvő eladatlan készlet és egy új árszint, amelyet korábban legfeljebb a prémium lokációkban lehetett elképzelni.
Az OTP Jelzálogbank friss Budapesti Újlakás Értéktérképe alapján a 2026-os átadású lakások átlagos négyzetméterára már 1,7 millió forint felett jár, miközben a piac szerkezete is látványosan átalakul.
Nem a kereslet esett vissza – a kínálat robbant fel
2025-ben közel 8700 új lakást adtak el Budapesten, ami 2017 óta a második legerősebb értékesítési évnek számít. A piac tehát nem hűlt ki – sőt.A különbséget az okozta, hogy a fejlesztők még ennél is nagyobb tempóra kapcsoltak. Egyetlen év alatt 259 új projekt indult el, összesen 11 400 lakással, ami közel 40 százalékos növekedés az előző évhez képest. Ilyen kínálati bőségre legutóbb a 2016–2017-es fellendülés idején volt példa.
Újbuda, Angyalföld, Kőbánya – ide ömlik az új lakás
A fejlesztések súlypontja egyértelműen néhány kerületre koncentrálódott. A XI. kerület vezeti a listát, ahol az új lakások közel negyede épül, míg a XIII. kerület szorosan mögötte halad. A harmadik helyen a X. kerület áll, amelyet egy fővárosi szinten is óriásinak számító beruházás húzott fel.Érdekesség, hogy miközben egyes kerületekben rengeteg projekt indul, máshol alig mozdult a piac – mégis minden városrészben megjelent legalább egy új fejlesztés.
Kevesebb kulcsátadás, több építkezés
Paradox módon 2025-ben kevesebb új lakást adtak át, mint egy évvel korábban. Az átadások száma mintegy 30 százalékkal csökkent, miközben az építkezések száma meredeken nőtt.Ez azonban csak időzítés kérdése. A jelenlegi adatok szerint 2026-ban már több mint 9000, 2027-ben pedig további közel 8000 lakás kerülhet piacra. A kínálati hullám tehát még messze nem ért véget.
Nő az eladatlan készlet – de nem ott, ahol azonnal költözni lehet
A rekordkínálat hatása már látszik: 2025 végére több mint 8700 eladatlan új lakás szerepelt az aktív projektekben, ami 43 százalékkal több, mint egy évvel korábban.Ezzel szemben az azonnal költözhető új lakások száma folyamatosan csökken, jelenleg alig 630 ilyen ingatlan érhető el. Aki gyors megoldást keres, annak továbbra is kevés a választási lehetősége.
Új árszint született – és már nem csak a belvárosban
Az egyik legfontosabb fordulat az áraknál látszik. A 2026-os átadású lakások átlagosan 1,7 millió Ft/m² felett, a 2027-es projektek pedig már 1,83 millió Ft/m² körüli szinten jelennek meg. A teljes fővárosi ársáv 1 és 4 millió forint között szóródik, extrém esetekben ennél is magasabban.És itt jön az egyik legmeglepőbb jelenség.
Panel vagy új lakás? Egyes helyeken már alig van különbség
Az Otthon Start Program és a speciális fizetési ütemezések hatására néhány kerületben összeértek a panellakások és az új építésű lakások árai. A XI. és a XV. kerületben például előfordul, hogy egy felújított panel négyzetméterára gyakorlatilag megegyezik egy nagyprojekt új lakásának induló árszintjével.Ez korábban elképzelhetetlen volt, és jól mutatja, mennyire torzítja át a piacot a támogatási környezet és a kínálati túlsúly.
Mi következik ebből? Nem áresés, hanem lassulás
A szakértők szerint a kínálat látványos bővülése nem feltétlenül árcsökkenést, hanem inkább a drágulás ütemének lassulását hozhatja el. A következő időszak kulcskérdése az lesz, hogy a kereslet meddig képes felszívni az egyre nagyobb lakásmennyiséget.Egy dolog biztos: a budapesti újlakás-piac most nem a hiányról, hanem a bőség kezeléséről szól – és ez teljesen új helyzetet teremt mind a vevők, mind a fejlesztők számára.
