Sok a nézelődő, kevés az üzlet - panaszkodnak az ingatlanpiacon dolgozók, és bizony a számok is ezt mutatják. De ha a tényleges folyamatokba pillantunk bele rögtön kiderül, hogy ez nem véletlen, és az adatokkal jól magyarázható.
Néhány nappal ezelőtt az Ingatlantájoló adatbázisára támaszkodva negyedéves “lépésekben” elemeztük a piaci mozgásokat, azt kutatva, vajon mikor milyen tempóban fogytak az előző negyedévben meghirdetett házak, lakások. Azt kutattuk, vajon alátámasztják-e az adatok az ingatlanpiaci szakemberek visszatérő panaszait, miszerint üzlet alig köttetik. A válasz határozott igen volt.
Most tovább mentünk egy lépéssel, és arra voltunk kíváncsiak, hogy amikor mégis létrejön egy adásvétel - amikor egy hirdetés valóban eltűnik a piacról -, akkor pontosan milyen ingatlanok kelnek el. Milyen árkategóriában mozognak? És miben különböznek az eladott ingatlanok a teljes kínálat átlagos árszintjétől és összetételétől?
A következőkben a jelenleg hirdetett és a közelmúltban a piacról eltűnt - azaz jó eséllyel eladott - lakások és házak adatait vetjük össze.
Az eladott lakások minden méretkategóriában olcsóbbak
A 2026 februári adatok alapján egyértelmű mintázat rajzolódik ki: az eladott lakások négyzetméterára minden vizsgált méretkategóriában alacsonyabb, mint a teljes, aktuálisan hirdetett kínálat átlaga.Ez igaz országosan és Budapesten is, és az 1 szobás garzonoktól egészen a 4,5 szobánál nagyobb lakásokig következetesen megfigyelhető.
Országos szinten a különbség jellemzően 50-120 ezer forint négyzetméterenként, míg Budapesten több kategóriában is 80-190 ezer forintos eltérés látszik a hirdetett és az eladott árszintek között. A legnagyobb különbség a 3,5-4 szobás budapesti lakásoknál figyelhető meg, ahol az eladott négyzetméterár közel 200 ezer forinttal alacsonyabb az aktuális kínálati átlagnál.
Fontos hangsúlyozni: ez önmagában nem meglepő jelenség. A hirdetési árak természetüknél fogva magasabbak, hiszen tartalmazzák az alku lehetőségét, és a piacon maradó - lassabban forgó - ingatlanok gyakran drágábbak az átlagosnál.
Országosan és Budapesten is lefelé mozdul az üzleti árszint
Ha nem lakásméret, hanem ingatlantípus szerint vizsgáljuk a piacot, hasonló mintázat rajzolódik ki.A lakások esetében országosan az eltűnt - azaz jó eséllyel eladott - hirdetések átlagos négyzetméterára 1,17 millió forint, miközben az aktuális kínálat átlaga 1,25 millió forint körül alakul. Budapesten még markánsabb az eltérés: az eladott lakások négyzetméterára 1,55 millió forint, míg a hirdetett állományé közel 1,65 millió forint.
A házaknál országosan kisebb a különbség: 612 ezer forintos eladási átlag áll szemben a 625 ezer forintos hirdetési átlaggal.
Budapesten a kínálat kis részét adó házak esetében viszont éppen fordított képet látunk: az eltűnt hirdetések 1,11 millió forintos négyzetméterára hajszálnyival még magasabb is az 1,08 milliós aktuális kínálati átlagnál.
Az árak stabilan kúsznak felfelé
Az újszerű és a felújított lakások árszintje 2023 vége óta lényegében folyamatosan emelkedik. Az újszerű ingatlanok négyzetméterára 788 ezer forintról közel 1 millió forintra nőtt, míg a felújítottaké 736 ezerről 937 ezer forint körüli szintre kapaszkodott fel. A „jó állapotú” lakások ára is stabilan emelkedett, 567 ezerről 668 ezer forintra.
A felújítandó ingatlanok árszintje ugyan volatilisebb, de itt sem beszélhetünk érdemi visszaesésről: az átlag 400 ezer forint körüli szintről 450 ezer forint fölé emelkedett.
A kínálati oldal tehát nem olcsóbb lett - sőt. A hirdetési árak összességében jóval magasabb szinten állnak, mint egy-két évvel korábban.
Az eladott ingatlanok ára többet ment fel, mint a hirdetéseké
A korábbi grafikonokból azt láttuk, hogy az eladott ingatlanok átlagos négyzetméterára következetesen alacsonyabb, mint a teljes kínálaté. Ha viszont az év/év változásokra vagyunk kíváncsiak, hirtelen egy egész más történetre bukkanunk. Megnéztük, egy év alatt hogy változott a hirdetések átlagos árszintje, és hogyan mozdult az eladott ingatlanok ára.Országosan a hirdetett lakások átlagos négyzetméterára nagyjából 30 százalékkal emelkedett egy év alatt, miközben az eladott lakások ára 32 százalék körüli ugrást mutat. Budapesten markánsabb a különbség: a hirdetési árak mintegy 22 százalékkal nőttek, az eladási árak viszont 31 százalékkal vannak feljebb, mint tavaly ilyenkor. A budapesti házak esetében a különbség különösen látványos: a kínálati ár mindössze 12 százalékkal nőtt, miközben az eladott ingatlanok árszintje 30 százalékos éves drágulást mutat.
Éves 4–5 százalékos infláció mellett a 20–30 százalékos ingatlanár-emelkedés komoly reálár-növekedést jelent. Ez természetesen fékezi a keresletet: a vevők egyre nehezebben követik az árszint-emelkedést, így a piac egyre inkább a „nézelődők” felé tolódik el.
A számok alapján tehát nem meglepő, ha a piaci szereplők a tranzakciók alacsony számáról panaszkodnak. Az árszint-emelkedés gyorsabb volt, mint amennyit a kereslet tartósan elbír.
Átlag János új otthona egyre távolabb kerül
Ha az éves drágulást és az aktuális árszinteket a jövedelmekhez viszonyítjuk, még plasztikusabbá válik a kép.Országos átlagban ma közel 20 évnyi nettó jövedelemre van szükség egy átlagos eladó ingatlan megvásárlásához. Ez önmagában is súlyos szám, de a területi különbségek még beszédesebbek.
Nógrád megyében valamivel több mint 6 év elegendő, míg Békésben és Jász-Nagykun-Szolnok megyében 7–8 év körül alakul a szükséges idő. A nyugat-dunántúli és fejlettebb megyékben már 15–18 évről beszélhetünk.
A lista végén azonban két kiugró érték áll: Veszprém megyében 27 év, Budapesten pedig több mint 33 évnyi nettó átlagjövedelem szükséges egy átlagos ingatlan megvásárlásához.
Ha tavaly az ingatlanárak 20–30 százalékkal emelkedtek, miközben a jövedelmek ennél jóval kisebb mértékben nőttek, akkor a hozzáférhetőség romlása elkerülhetetlen.
Az adatok alapján tehát a piac jelenlegi állapota nem ellentmondás, hanem következmény.
A hirdetési árak magas szinten ragadtak, az eladott árak gyorsabban emelkedtek, mint az infláció, miközben a jövedelmek nem tartották ezt a tempót. Ezek alapján nem meglepő, ha kevés az üzlet, hiszen a vevők kivárnak, az eladók viszont próbálják tartani az árszintet. Amíg az árak növekedése érdemben meghaladja a jövedelmek bővülését, addig ez az egyensúlytalanság velünk marad.
