Az elmúlt időszakban az újépítésű lakások piaca külön utat járt a többi ingatlanszegmenshez képest. Miközben a használt lakásoknál és az albérletpiacon már jó ideje érezhető volt némi megtorpanás, az új lakások négyzetméterárai makacsul tovább emelkedtek.
Most azonban hosszabb idő után először merül fel komolyabban a kérdés: vajon ezt a piacot is utolérheti a lassulás? A friss adatok alapján egyelőre korai lenne egyértelmű trendfordulóról beszélni, mindenesetre az éves áremelkedés üteme érezhetően mérséklődött az elmúlt időszakhoz képest.
Látványosan lassul az éves drágulás üteme
A kerületi adatok alapján a budapesti újépítésű lakások átlagos négyzetméterára jelenleg 1,89 millió forint, ami 5,7 százalékos emelkedést jelent az egy évvel korábbi 1,79 millió forinthoz képest.A kerületi adatok vegyes képet mutatnak. Több városrészben továbbra is jelentős drágulás látszik, ugyanakkor több helyen az árak alig mozdultak, sőt néhány kerületben csökkenés is megfigyelhető. Jó példa erre a II. kerület, ahol a négyzetméterár a tavalyi 2,8 millió forintról 2,3 millió körüli szintre mérséklődött.
Az ilyen kerületi kilengéseket ugyanakkor mindig óvatosan érdemes értelmezni: az újépítésű piac sajátossága, hogy egy-egy nagyobb projekt megjelenése vagy eltűnése jelentősen elmozdíthatja az adott kerület átlagárát. A csillaggal jelölt kerületekben ráadásul kifejezetten kevés projekt szerepel az adatbázisban, ezért ezeknél az árak is nagyobb kilengést mutathatnak.
Összességében azonban a budapesti átlag alapján most először látszik az, hogy az újépítésű lakások piacán is lassulni kezd a drágulás tempója.
Az infláció közelébe lassult az éves áremelkedés
2025 nagy részében az új lakások ára jóval gyorsabban emelkedett, mint az általános árszint: több hónapban is 18–24 százalék közötti éves drágulást mérhettünk, miközben az infláció 4–5 százalék körül alakult.2026 elejére azonban jelentősen megváltozott a kép. Az éves árnövekedés üteme hónapról hónapra mérséklődött, és márciusra 5,7 százalékra lassult. Ha ezt összevetjük a KSH által publikált legutolsó (januári) inflációs adattal, látványos a reáldrágulás lassulása.
Ez éles kontraszt azzal az időszakkal, amikor az újépítésű lakások ára szinte teljesen elszakadt a gazdaság többi részétől. A mostani számok alapján úgy tűnik, hogy a piac drágulása egyre inkább visszatér egy normálisabb, a gazdasági környezethez közelebb álló pályára.
Ez nem lenne nagyon meglepő, a bérleti piacon tavaly látott lassulás és árcsökkenés, az elérhető éves hozamok brutális esése - nem ritka a bruttó (adózás utáni, de költségek levonása előtti) éves 2 százalék körüli hozam. Ekkora különbség nem lehet két, egymással összefüggő piaci szegmens között, így várható volt, hogy valamelyik inkább hamarabb, mint később kezd kovergálni a másik felé. A lakosság vásárlóereje érdemben nem nőtt az utóbbi egy-két évben, aminek szintén érdemi hatása van arra, meddig nőhetnek az árak.
Csaknem 25 évnyi munkabér egy átlagos új lakás
Ha az újépítésű lakások árait az átlagos jövedelmekhez viszonyítjuk, jól látszik, mennyire elszakadt a piac a hétköznapi lehetőségektől. Átlag János, képzeletbeli honfitársunk a nettó mediánbért viszi haza, ez jelenleg 427 és fél ezer forint. Ha János olyan szerencsés, hogy ezt minden hónapban az utolsó fillérig félre tudja tenni, az átlagos fővárosi újépítésű lakást 24,5 évnyi fizetésből tudja megvenni. Ezért egy 66,6 négyzetméteres, bő két és fél szobás otthona lesz, aminek ajtaján 126 milliós árcímke lóg.
A különbségek azonban hatalmasak a városon belül. A legdrágább kerületekben az új lakások ára már egészen extrém szinteket ér el: az I. kerületben például több mint 74 évnyi, a XII. kerületben pedig 63 évnyi átlagjövedelemnek megfelelő összegre lenne szükség egy átlagos újépítésű lakáshoz.
Ezzel szemben a külsőbb kerületekben jóval „rövidebb” idő alatt is elérhető egy új lakás, bár még ezekben az esetekben is jellemzően 15–20 évnyi jövedelemről beszélünk.
Egy év alatt érezhetően kisebbek lettek az új lakások
Az elmúlt évben a újépítésű lakások kínálatának összetétele is némi változást mutat.A kínálatból a legnagyobb részt tavaly és idén is 2,5–3 szobás lakások jelentik, amelyek az összes újépítésű lakás mintegy 37 százalékát teszik ki. Ugyanakkor nőtt az egyszobás lakások aránya, és a 1,5–2 szobás lakások is valamivel nagyobb részt képviselnek a kínálatban, mint egy évvel korábban.
Ezzel párhuzamosan visszaesett a nagyobb lakások súlya. A 3,5–4 szobás lakások aránya például 20 százalékról 15 százalékra csökkent, a 4,5 szobás vagy annál nagyobb lakások pedig már csak elenyésző részét adják a kínálatnak.
A változás megmagyarázható az elmúlt évek piaci folyamataihoz: a magas árak mellett a fejlesztők egyre inkább kisebb alapterületű lakásokkal próbálják elérhetőbbé tenni a projekteket, hiszen ezek teljes ára alacsonyabb, így könnyebben értékesíthetők a vevők számára.
Ez látszik a lakásméreteken is, ma Budapesten egy átlagos újépítésű lakás 66,6 négyzetméter, ez egy éve még 76,9 négyzetméter volt.
