A 2025-ös erős keresleti időszak után látványos változás indult el a hazai lakáspiacon. Bár a jó állapotú és reálisan árazott ingatlanok továbbra is gyorsan gazdára találnak, egyre több olyan lakás jelenik meg, amelynél elkerülhetetlenné vált az árcsökkentés. A friss adatok alapján ismét felértékelődött az alku szerepe, különösen azoknál az ingatlanoknál, amelyek ára elszakadt a piaci realitásoktól.
A fordulat: amikor a bankok már nem követték az árakat
2025 első felében még viszonylag mérsékelt, 4–7 százalék közötti alku volt jellemző, amit az év második felében az erős kereslet jelentősen leszorított. Az Otthon Start Program hatására sok esetben 2 százalék alá csökkent az engedmény mértéke, különösen a nagyvárosokban.A változás 2025 végén indult el, amikor egyre több túlárazott ingatlan már nem felelt meg a banki értékbecsléseknek. Ez azonnali fékező hatást gyakorolt a piacra: lassult az értékesítés, és fokozatosan megjelentek az árcsökkentések. Azóta egyértelmű trenddé vált, hogy az irreálisan árazott ingatlanoknál a vevők már nem hajlandók kompromisszum nélkül dönteni.
Nem mindenhol ugyanakkora az alku
A piac jelenleg erősen szegmentált, az alku mértéke jelentősen eltér ingatlantípustól és lokációtól függően.A panellakások esetében például Budapesten továbbra is szűk a mozgástér, az engedmény jellemzően 2 százalék alatt marad. Ez azt mutatja, hogy ebben a szegmensben még mindig erős a kereslet, és az árakat viszonylag stabilan tartja.
A téglaépítésű lakásoknál már árnyaltabb a kép. Budán az alku továbbra is mérsékelt, nagyjából 1,5–3,5 százalék között alakul, vidéken viszont ezek az ingatlanok gyakran az alku fő terepévé váltak, ahol 6–8 százalékos engedmény sem ritka.
A családi házak piacán kettős folyamat figyelhető meg. A jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanoknál minimális az alku, míg a felújítandó, főként vidéki házaknál akár 10–15 százalékos árengedmény is előfordulhat.
Budapest tartja magát, vidéken nő a mozgástér
Területi bontásban is markáns különbségek látszanak. Budapesten az alku jellemzően 2–4 százalék között alakul, amit a jó állapotú ingatlanok iránti folyamatos kereslet tart fenn.A nagyobb vidéki városok, például Debrecen vagy Győr, hasonló mintát mutatnak, itt is viszonylag alacsony, 1–4 százalékos engedmények jellemzőek.
Ezzel szemben a kisebb vidéki piacokon jóval nagyobb az alku tere. Országos átlagban 7 százalék körüli engedmény érhető el, de egyes városokban ennél is magasabb. Pécs esetében például a panellakásoknál is előfordul, hogy 10 százalék feletti alkut sikerül elérni.
Tudatosabb vevők, fegyelmezettebb eladók
A vevői magatartás is jelentősen megváltozott. A korábbi „lemaradástól való félelem” helyét egy sokkal racionálisabb, ár-érték alapú gondolkodás vette át. A vásárlók alaposabban mérlegelnek, és egyre inkább figyelembe veszik a finanszírozási feltételeket és a banki értékbecsléseket.Ez az eladókat is alkalmazkodásra kényszeríti. Aki reális áron hirdeti meg az ingatlanát, az továbbra is gyors értékesítésre számíthat. A túlárazott lakások esetében viszont nő az értékesítési idő, és egyre nagyobb korrekció válik szükségessé.
Mi következik most?
A jelenlegi piaci helyzet egyik legfontosabb tanulsága, hogy az árképzés szerepe felértékelődött. Már nem elég „rápróbálni” egy magasabb árat, mert a vevők gyorsan kiszűrik a túlzó ajánlatokat.A piac tehát nem gyengült meg, inkább érettebbé vált: a kereslet megmaradt, de szelektívebb lett. Ez pedig azt jelenti, hogy a következő időszakban azok járnak jól, akik pontosan értik a piaci viszonyokat – legyenek akár eladók, akár vevők.
