Az ingatlanpiaci árak alakulását általában a hirdetési átlagárak vagy a tranzakciós statisztikák alapján szokták figyelni, pedig van egy másik, sokszor gyorsabban reagáló mutató is: mit lépnek az eladók, amikor az üzletre várnak, módosítják-e hirdetéseik árát, és ha igen, merre. Amikor valaki emel, az önbizalmat és erős vevői érdeklődést jelez, ha pedig árengedményeket látunk, az gyakran azt jelzi, a hirdető keresi a vevői realitást.
Tavaly októberben azt írtuk, hogy a piac a 2025 tavaszán látotthoz képest érezhetően rosszkedvűbbé vált: gyakoribbak lettek az árcsökkentések, miközben az eladók optimizmusa visszafogottabb lett. A friss adatok alapján pedig úgy tűnik, ez a trend nem fordult meg. Sőt: az elmúlt fél évben csaknem minden szegmensben tovább erősödött az engedési kényszer, és az óvatosabb árazás vált meghatározóvá.
Tovább nőtt az alkukényszer
Ha az egyes ingatlantípusok átlagos árváltozását nézzük, jól látszik, hogy a tavaly októberben kirajzolódó negatív trend azóta sem fordult meg. Akkor még elsősorban a házak, telkek és nyaralók piacán volt jellemzőbb az érdemi lefelé korrekció.
Azóta a leglátványosabb változás a lakásoknál történt. Míg ősszel ebben a kategóriában még csak minimális árcsökkentés látszott átlagosan, áprilisban már itt is láthatóbb lefelé módosítás vált jellemzővé, vagyis a korábban stabilabbnak számító lakáspiacon is erősödött a vevők alkupozíciója.
A házaknál és házrészeknél szintén romlott a kép, de továbbra is a telkek és a nyaralók számítanak a legnehezebb terepnek. Ezekben a szegmensekben már tavaly ősszel is jelentős árcsökkentések voltak jellemzők, és most sem látszik érdemi fordulat.
Egyre ritkább az áremelés, különösen a lakáspiacon
Az átlagos árváltozás után azt is érdemes megnézni, milyen arányban döntenek az eladók áremelés vagy árcsökkentés mellett. A mostani adatok itt is ugyanabba az irányba mutatnak: októberhez képest szinte minden kategóriában csökkent az árat emelők aránya, miközben nőtt azoké, akik inkább lefelé módosították hirdetésüket.
A legélesebb fordulat a lakásoknál látszik. Fél éve még ebben a szegmensben volt a legerősebb az eladói önbizalom: az árat módosító hirdetők 38 százaléka drágította a portékáját. Mostanra ez látványosan visszaesett, és közel háromnegyedes többségbe kerültek az árcsökkentések. Ez azért különösen fontos jelzés, mert a lakáspiac szokott leginkább ellenálló lenni a gyengébb keresleti időszakokban.
A házak, telkek és nyaralók piacán már ősszel is erősebb volt a lefelé korrekció, ez megmaradt. A nyaralóknál továbbra is szinte egyirányú a mozgás: az árhoz nyúló tulajdonosok döntő többsége csökkentett, a telkeknél szintén látványos a negatív túlsúly.
A fővárosi adatok alapján a piac gyengülése még markánsabban látszik. Míg tavaly októberben még nagyjából minden harmadik budapesti lakáshirdető emelte az árat, mostanra ez az arány minden ötödikre esett vissza.
Ez figyelemreméltó, mert Budapest általában az ország legellenállóbb piaca: itt koncentrálódik a legerősebb kereslet, a legnagyobb befektetői érdeklődés és a leglikvidebb piac. Ha még itt is ennyire egyértelműen az árcsökkentés dominál, az nem sok okot ad bizakodásra.
Meglepő: a leggyakoribb lépés a minimális emelés
Első ránézésre ellentmondás: miközben az átlagos árváltozás negatív, a leggyakoribb egyedi módosítás mégsem csökkentés, hanem a 0–5 százalék közötti emelés volt. Ez jól mutatja, mennyire megosztottá vált a piac.Sok eladó továbbra sem szeretne engedni az árból, inkább megpróbál egy kisebb korrekciót felfelé, hátha a kedvezőbb szezonális hangulat vagy a szűkebb kínálat miatt még belefér valamennyi emelés. Ezek jellemzően óvatos, néhány százalékos módosítások, nem a korábbi években látott nagyobb ugrások.
Ugyanakkor közvetlenül mögötte továbbra is az 5 százalék körüli csökkentés a leggyakoribb reakció, és jelentős arányt képviselnek a nagyobb, 10–15 százalékos lefelé módosítások is. Vagyis miközben sokan még próbálkoznak kisebb emeléssel, a másik oldalon azok, akik engednek, gyakran jóval határozottabban teszik ezt. Ez magyarázza, hogy összességében az átlagos változás továbbra is negatív maradt.
A grafikon alapján jelenleg kétféle eladói magatartást figyelhetünk meg. Az egyik csoport kivár és apró emelésekkel teszteli a vevőket, a másik viszont érzékelhető engedményekkel próbálja felgyorsítani az értékesítést.
Országszerte sem egységes a kép
Bár országosan egyértelműen az árcsökkentések dominálnak, megyei bontásban már jóval árnyaltabb a helyzet. Borsod-Abaúj-Zemplén megyében a hirdetők közel fele emelt, Győr-Moson-Sopron, Zala és Vas megye szintén az országos átlagnál optimistább.
Budapest nagyjából a középmezőnyben helyezkedik el. A fővárosban továbbra is többségben vannak az árcsökkentések, ugyanakkor több megyénél magasabb az emelők aránya, ami a likvidebb, keresettebb piac sajátossága lehet.
A másik skála végén Szabolcs-Szatmár-Bereg, Veszprém, Békés, Csongrád-Csanád és Jász-Nagykun-Szolnok megyében az árat változtatók döntő többsége lefelé módosított. Ezeken a piacokon úgy tűnik, az eladók jóval nehezebben találnak vevőt eredeti elképzeléseik mellett.
