Teljesen ellentmondásos fordulat jött a budapesti lakáspiacon: miközben egy év alatt több mint felével nőtt az új lakások száma, az árak tovább emelkedtek, és ma már gyakorlatilag lehetetlen egymillió forint alatti négyzetméteráron új lakást találni a fővárosban.
Több lakás, mégis elszálltak az árak
2026 elején az új építésű lakások átlagos négyzetméterára már meghaladta az 1,8 millió forintot, ami egy év alatt közel 10%-os, két év alatt pedig több mint 25%-os drágulást jelent.A durva árnövekedés ugyanakkor kezd kifulladni: a tavalyi robbanás után most inkább egy magas szinten beragadt piacot látni, ahol az árak már nem nőnek olyan tempóban, de csökkenni sem akarnak.
Brutális árak: van, ahol már 3 millió felett járunk
A különbségek elképesztőek a kerületek között. A II., V. és XII. kerületben már 3 millió forint feletti négyzetméterárak sem ritkák, miközben az I. kerületben is 2,5 millió körül alakul az átlag.De még a „középkategóriás” belvárosi kerületek – például a VI. és VII. – is átlépték a 2 milliós szintet.
És ami igazán durva: Budapesten gyakorlatilag eltűntek az 1 millió Ft/m² alatti új lakások.
Hirtelen kinyílt a piac, de nem úgy, ahogy várták
A kínálat eközben brutálisan nőtt: egy év alatt 54%-kal több új lakás került a piacra, így ma már több mint 10 ezer ingatlan közül lehet választani.Ez papíron jó hír, de a valóság árnyaltabb.
A kínálat ugyanis erősen koncentrált: a legtöbb lakás a XIII., XI. és IX. kerületben található, miközben több kerületben alig van új projekt.
Lezajlott a roham, most jön a kijózanodás
A tavalyi évben gyakorlatilag „lerohanták” a piacot a vevők: az állampapírokból felszabaduló pénz és az Otthon Start program brutális keresletet generált.Ehhez képest 2026 elején már visszaesett az adásvételek száma – de ez nem összeomlás, hanem inkább kijózanodás.
A piac most egy nyugodtabb, kiegyensúlyozottabb szintre állt vissza.
Most először van igazi választék
A legnagyobb változás talán az, hogy a vevők hosszú idő után újra válogathatnak. A projektek közel kétharmada még építés alatt áll, így a következő hónapokban tovább nőhet a kínálat.Ez viszont egy dolgot biztosan jelent: a fejlesztőknek is jobban kell figyelniük az árakra.
Mi jöhet most?
A szakértők szerint az árak tovább nőhetnek, de már jóval visszafogottabb tempóban. A következő hónapokban a kereslet újra élénkülhet, de a 2025-ös őrület valószínűleg nem tér vissza.Egy dolog azonban biztos: olcsó új lakásra már nem érdemes várni Budapesten.
