Miközben a vevők ismét nagy számban térnek vissza a budapesti új lakások piacára, a háttérben olyan folyamatok indultak el, amelyekre évek óta nem volt példa. A kínálat történelmi csúcsra emelkedett, több mint tízezer új lakás vár vevőre, miközben az árak emelkedése látványosan lelassult, sőt egyes szegmensekben már kisebb korrekció is megjelent - derül ki a Pénzcentrum cikkéből.
Az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont és az ECRS friss elemzése szerint a budapesti újlakáspiac egyszerre mutat erős keresletet és rekordméretű kínálatot, ami egyre érdekesebb helyzetet teremt a vásárlók számára.
Ismét megrohamozták a vevők a piacot
A tavaszi hónapokban látványosan felélénkült a kereslet. Március és május között 2177 új lakás talált gazdára Budapesten, ami 30 százalékos növekedést jelent az előző negyedévhez képest. A forgalom ráadásul jóval meghaladja a hosszú távú átlagot: az értékesítések száma több mint 40 százalékkal magasabb a tízéves átlagnál. Mindez azt mutatja, hogy a magas árak ellenére továbbra is jelentős a vásárlói érdeklődés, különösen az elérhetőbb árú lakások iránt.
Ennyi új lakás még soha nem várta egyszerre a vevőket
Bár a kereslet erősödött, a kínálat még gyorsabban nőtt. Az elmúlt hónapokban közel 2600 új lakás jelent meg a piacon, aminek eredményeként a szabadon megvásárolható lakások száma történelmi rekordra emelkedett. Jelenleg már 10 130 új építésű lakás közül válogathatnak a vevők Budapesten, ami közel 50 százalékkal haladja meg a hosszú távú átlagot.
A legnagyobb új beruházások között szerepel a Bayer Property Virágpiac Lakóparkja, ahol 451 lakás épül, valamint a Kincsem új üteme, amely további 370 lakással bővíti a kínálatot. Emellett több nagy fejlesztő is új projekteket indított.
Váratlan fordulat: megtorpant az áremelkedés
Miközben az elmúlt években folyamatos dráguláshoz szoktak a vásárlók, most először látható némi visszarendeződés. Az új lakások átlagos négyzetméterára negyedéves alapon 0,8 százalékkal csökkent, így az átlagos árszint 1,83 millió forintra mérséklődött négyzetméterenként. Az éves drágulás üteme is jelentősen lassult. Míg korábban közel 10 százalékos volt az áremelkedés, most már csak 4,1 százalékos növekedést mértek.
A háttérben elsősorban az áll, hogy egyre több olyan lakás jelenik meg a piacon, amely megfelel az Otthon Start Program feltételeinek, így az alacsonyabb árkategóriák súlya növekszik. Az átlagos budapesti új lakás ára jelenleg 125,8 millió forint.
Egyre több fejlesztő enged az árakból
A fejlesztők is egyre aktívabban alakítják áraikat. A lakások közel harmadánál történt árváltoztatás az elmúlt hónapokban. Bár továbbra is az áremelések vannak többségben, egyre több helyen jelennek meg árengedmények is. Nem ritkák a 2,5-5 millió forintos kedvezmények, de közel 150 lakás esetében 10 millió forintnál nagyobb engedményt is adtak a fejlesztők.
Az Otthon Start-program egyre nagyobb szerepet játszik
Az államilag támogatott konstrukcióra alkalmas lakások száma folyamatosan nő. Jelenleg mintegy 2000 olyan új építésű lakás érhető el Budapesten, amely megfelel az Otthon Start Program feltételeinek. Ez már a teljes kínálat ötödét jelenti. Az értékesítésekből pedig több mint minden negyedik ilyen ingatlanhoz kapcsolódik.
Angyalföld tarol, Újbuda visszaesett
A fővárosi kerületek között továbbra is jelentős különbségek láthatók. Angyalföld szinte egyeduralkodóvá vált az újlakáspiacon: az összes budapesti eladás 37 százaléka a XIII. kerületben történt. Ezzel szemben Újbuda részesedése évek óta nem látott mélypontra süllyedt. A XI. kerületben részben a nagyobb projektek hiánya, részben pedig a drágább lakások nehezebb értékesíthetősége okozza a visszaesést.
A vevők továbbra is a kisebb lakásokat keresik
A kereslet szerkezete sem változott jelentősen. Az eladott új lakások közel kétharmada egy- vagy kétszobás volt. Különösen népszerűek a kétszobás otthonok, amelyek az összes értékesítés felét adják. A háromszobás lakások aránya 23 százalék, míg a négy- vagy többszobás ingatlanok részesedése 14 százalék.
Azonnal költözhető lakásból alig maradt
A rekordkínálat ellenére a legtöbb lakásra még várni kell. A jelenlegi kínálat 41 százaléka csak 2027-ben készül el, további 34 százalék pedig 2028-as átadással szerepel a piacon. Azonnal költözhető új lakásból mindössze a kínálat 7 százaléka érhető el.
A vevők pozíciója lassan javulhat
Az elmúlt évek folyamatos drágulása után most először látható, hogy a rekordméretű kínálat kezd enyhíteni a nyomáson. Bár továbbra is erős a kereslet, a fejlesztőknek egyre inkább alkalmazkodniuk kell a vásárlók lehetőségeihez.
A következő hónapok egyik legnagyobb kérdése az lehet, hogy a történelmi kínálat végül valóban megfékezi-e az árakat, vagy a vevők visszatérése ismét új lendületet ad a drágulásnak.
