Döbbenetes ütemben drágultak a lakások Magyarországon: egyetlen év alatt közel 18 százalékkal emelkedtek az árak országosan, miközben a fővárosban is kétszámjegyű növekedést mértek. A Magyar Nemzeti Bank szerint azonban a lendület nem tarthat örökké: ha nem érkezik újabb beavatkozás, a lakáspiac akár stagnálásba is fordulhat - olvashatjuk a Portfolio oldalán.
Az MNB ügyvezető igazgatója, Banai Ádám az ÉVOSZ szerdai ülésén arról beszélt, hogy az idei első negyedévben országosan 17,7 százalékos, Budapesten pedig 16,5 százalékos éves áremelkedést regisztráltak. A hivatalos lakásárindex csak július végén jelenik meg, de az előzetes adatok már most egyértelmű képet festenek a piac állapotáról.
Az Otthon Start felpörgetette a piacot – és az árakat is
A jegybank szerint az Otthon Start program jelentős hatást gyakorolt az ingatlanpiacra. Nemcsak az első lakásukat vásárlók jelentek meg nagyobb számban, hanem az árak emelkedéséhez is hozzájárult a megnövekedett kereslet.
A fővárosban az első lakásvásárlók aránya egy év alatt 25 százalékról 40 százalékra ugrott, miközben a befektetők szerepe visszaszorult, sőt sok esetben már inkább eladóként jelentek meg a piacon.
A program hatása az árakban is látványosan megmutatkozott. Az MNB adatai szerint 2025 végén országosan 23,5 százalékos, Budapesten pedig 26 százalékos éves drágulást mértek.
Túl drágák lettek a lakások?
A jegybank szerint a lakások túlértékeltsége már aggasztó szintet ért el. Az év végére ez a mutató 22,5 százalékra emelkedett, ami jelentős növekedés az előző időszakhoz képest.
Banai Ádám szerint ilyen árszintek mellett már lassulhat a tranzakciók számának bővülése, és egyre nagyobb a veszélye annak, hogy a piac kifullad. Úgy fogalmazott: a jelenlegi folyamatok alapján olyan feszültségek alakultak ki, amelyek beavatkozás nélkül stagnálás irányába tolhatják a lakáspiacot.
Megduplázódtak a lakáshitelek
Közben a hitelpiacon is rendkívüli változások történtek. Az idei év első négy hónapjában a lakáshitel-kibocsátás éves összevetésben megduplázódott.
Míg 2025 első negyedévében a vásárlások 36 százaléka történt hitelből, addig 2026 első három hónapjában már a tranzakciók 62 százalékához vettek fel kölcsönt a vevők.
Ez azt jelzi, hogy egyre többen csak hitelből tudják finanszírozni lakásvásárlásukat, ami hosszabb távon további kockázatokat hordozhat.
Több új lakás épülhet, de ez még kevés lehet
Van azonban pozitív fejlemény is: az MNB várakozásai szerint idén mintegy 15 700 új lakás készülhet el Magyarországon, ami 30 százalékos növekedést jelentene az előző évhez képest.
A fejlesztés alatt álló és értékesítésre kínált új lakások száma már meghaladja a 23 ezret, ami arra utal, hogy az építők reagáltak a megnövekedett keresletre.
A jegybank szerint azonban hosszabb távon évente legalább 25-30 ezer új lakás átadására lenne szükség ahhoz, hogy a kínálat érdemben enyhítse az árakra nehezedő nyomást.
Megszólalt az ÉVOSZ: lenne kapacitás több lakás építésére
Koji László, az ÉVOSZ elnöke szerint a magyar építőipar jelenleg készen áll arra, hogy évente akár 25 ezer új lakást építsen és 250 ezer lakást újítson fel.
A szakember azt is elmondta, hogy számításaik szerint 2026-ban egy korszerű, jó minőségű lakás kivitelezési költsége négyzetméterenként körülbelül 800 ezer forint lehet. Az ennél magasabb eladási árak mögött már más tényezők – például a fejlesztői profit – is szerepet játszanak.
Most jöhet a fordulat?
Miközben a lakásárak tovább emelkednek, a piac egyre inkább olyan ponthoz érkezik, ahol a kereslet és az elérhetőség közötti egyensúly megbillenhet. Az MNB figyelmeztetése szerint a támogatások által hajtott növekedés önmagában nem biztos, hogy hosszú távon fenntartható.
A következő hónapok egyik legfontosabb kérdése az lehet, hogy sikerül-e elegendő új lakást piacra vinni, vagy a mostani drágulási hullám után valóban megtorpan a magyar lakáspiac.
