Egy lakás megvásárlása sokak életének legnagyobb pénzügyi döntése, mégis meglepően sokan fizetnek ki milliós foglalót úgy, hogy valójában nem tudják, milyen jogi helyzetű ingatlant vesznek meg. A legrosszabb pedig az, hogy a kellemetlen meglepetésekre gyakran csak akkor derül fény, amikor a pénz már az eladó számláján van. A közjegyzők szerint ilyenkor könnyen veszélybe kerülhet az egész adásvétel, és akár jelentős anyagi veszteség is érheti a vevőt - derül ki a Pénzcentrum cikkéből.
Egyetlen ellenőrzés hiánya is milliókba kerülhet
Évente több mint 130 ezer ingatlan cserél gazdát Magyarországon, ezek közül pedig számos lakás vagy ház valamilyen jogi teherrel rendelkezik. Előfordulhat rajta jelzálogjog, haszonélvezeti jog, végrehajtás vagy más bejegyzés, amely jelentősen megnehezítheti, sőt akár meg is hiúsíthatja az adásvételt.
A Magyar Országos Közjegyzői Kamara szerint sok vásárló csak a foglaló vagy az előleg kifizetése után szembesül azzal, hogy az ingatlan jogi helyzete korántsem olyan egyértelmű, mint azt korábban gondolta. Ilyenkor azonban már késő lehet: a foglaló elvesztése is reális kockázattá válhat.
Meglepő, de sokszor még az eladó sem tud a problémáról
Nem ritka, hogy maga az ingatlan tulajdonosa sincs tisztában azzal, mi szerepel még mindig a tulajdoni lapon. Gyakori példa, hogy egy korábban felvett jelzáloghitelt ugyan már évekkel ezelőtt visszafizettek, a bank által kiadott törlési engedélyt azonban nem nyújtották be a földhivatalhoz. Ugyanez előfordulhat egy elhunyt hozzátartozó haszonélvezeti jogával is, amely papíron továbbra is terheli az ingatlant.
Az ilyen adminisztratív hibák hetekkel elhúzhatják az ügyintézést, szélsőséges esetben pedig az adásvétel feltételeit is újra kell tárgyalni.
Lakást, házat vennél? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában!
Nem minden ház ugyanaz, még akkor sem, ha kívülről annak tűnik
Komoly félreértésekhez vezethet az is, ha valaki zártkerti vagy külterületi ingatlant vásárol anélkül, hogy tisztában lenne annak következményeivel.
Az ingatlan besorolása ugyanis befolyásolhatja többek között:
- a lakcím létesítésének lehetőségét,
- a banki finanszírozás feltételeit,
- valamint bizonyos illeték- és támogatási kedvezmények igénybevételét.
Egyes településeken ráadásul a zártkerti ingatlanokba történő bejelentkezést is korlátozzák, ami a későbbiekben a háziorvosi ellátás vagy akár a gyermek iskolai körzetének kijelölése során is problémát okozhat.
Ezért érdemes már a foglaló előtt szakemberhez fordulni
A közjegyzők szerint a legegyszerűbb módja a kellemetlen meglepetések elkerülésének, ha a vevő még a pénz átadása előtt ellenőrizteti az ingatlan jogi helyzetét.
A tulajdoni lap vizsgálata során ugyanis gyorsan kiderülhet, hogy terheli-e az ingatlant jelzálogjog, haszonélvezet vagy más bejegyzés, illetve vannak-e olyan körülmények, amelyek később akadályozhatják az adásvételt.
A jogi szakember emellett a foglaló és az előleg közötti különbségre is felhívja a figyelmet, ami egy meghiúsult ügylet esetén komoly pénzügyi következményekkel járhat.
A legnagyobb vita sokszor csak a szerződés után kezdődik
A közjegyzők tapasztalatai szerint az adásvételi szerződés aláírása még nem jelenti azt, hogy minden rendben lezajlik. Gyakran előfordul, hogy az eladó nem tud időben kiköltözni az ingatlanból, vagy a vevő nem fizeti meg a vételárat a vállalt határidőre. Ezek a helyzetek hosszadalmas jogvitákhoz vezethetnek.
Éppen ezért egyre többen választják azt a megoldást, hogy a szerződés mellett közjegyzői okirat is készül, amely jóval erősebb jogi biztosítékot jelent mindkét fél számára.
Pereskedés helyett akár azonnali végrehajtás is indulhat
A közjegyző előtt tett kötelezettségvállalások egyik legnagyobb előnye, hogy bizonyos esetekben nincs szükség hosszadalmas bírósági eljárásra. Ha valamelyik fél nem teljesíti a vállalt kötelezettségeit – például nem költözik ki a megadott határidőig vagy nem fizeti ki a vételárat –, a közjegyzői okirat alapján közvetlenül végrehajtási eljárás is kezdeményezhető.
Gyakori megoldás például, hogy az eladó külön közjegyzői nyilatkozatban vállalja a kiköltözési határidő betartását. Akár használati díj is kiköthető arra az esetre, ha ezt elmulasztaná, amely bizonyos esetekben akkor is érvényesíthető, ha éppen kiköltözési moratórium van érvényben.
Egy apró mulasztás is komoly veszteséget okozhat
A Magyar Országos Közjegyzői Kamara szerint a legtöbb kellemetlen helyzet egyszerű ellenőrzésekkel megelőzhető lenne. Egy ingatlan megvásárlása előtt ezért nemcsak az ár, az elhelyezkedés vagy az állapot fontos, hanem legalább ennyire lényeges a jogi háttér tisztázása is.
Néhány óra előzetes utánajárás és szakértői segítség könnyen megóvhatja a vevőt attól, hogy egy álomotthonból végül hosszú hónapokig tartó jogvita vagy akár több millió forintos veszteség legyen.
