Az előző hónapok adataiban már körvonalazódott, hogy veszít a lendületéből a budapesti újépítésű lakások piaca, júliusra azonban a lassulás egyértelművé vált. Persze az új lakások kínálati árai továbbra is magasak, ám az év/év emelkedés üteme az utóbbi hónapokban egyre csökken.
A tavaly márciusi 24 százalékos éves áremelkedés jelentette csúcs óta fokozatosan mérséklődött az árnövekedés üteme, ám a fordulat igazán idén április óta látványos: az éves árváltozás négy egymást követő hónapon keresztül esett – 13,1%-ról 7,5%-ra, majd 5,4%-ra, júliusban pedig már csak 3,9%-ra lassult. Ezzel a négyzetméterár-emelkedés üteme fokozatosan közelít az infláció mértékéhez is.
Kétmillió forint közelében a budapesti átlag
A lassulás ellenére az újépítésű lakások továbbra sem lettek olcsók. Budapesten az átlagos kínálati négyzetméterár júliusban megközelítette az 1,92 millió forintot, ám ahogy mindig, az egyes kerületekben óriási a szórás a négyzetméterárak és az éves ármozgás terén is.A dobogó tetején a szokásos mezőnyt látjuk: az I. kerületben a szűkös újépítésű kínálat átlagos négyzetméterára már a 3,3 millió forintot verdesi, de a XII. kerületben is meghaladja a 3,1 millió forintot. Az Opera környékének luxus beruházásaival a VI. kerület szintén dobogós, itt már 2,7 millió forintot kérnek átlagosan egy négyzetméterért, ami jelentős emelkedés a tavaly júliusi 2,3 millióhoz képest.
A második vonalban is vannak továbbra is derekasan teljesítő városrészek, Óbuda, Ferencváros és Erzséberváros árai is szépen emelkedtek az elmúlt évben, ugyanakkor több olyan városrész is akad, ahol stagnáltak vagy csökkentek az árak. A IV., XIII. és XV. kerületben lényegében nem változott az átlagos árszint, több külső kerületben pedig az egy évvel korábbinál alacsonyabb átlagárakat mutatnak a júliusi adatok - igaz, itt az újépítésű projektek száma is alacsonyabb.
Kisebb lakásokkal ellensúlyozzák a magas négyzetméterárakat
A lassulás nemcsak az áremelkedés ütemében látható. Tovább csökkent a kínálatban szereplő újépítésű lakások átlagos mérete is: míg egy évvel korábban egy budapesti új lakás átlagosan 71,4 négyzetméteres volt, idén júliusban már csak 66,9 négyzetméter. Ez egy év alatt több mint 6 százalékos csökkenést jelent.A kisebb lakások megjelenése az árakban is visszaköszön. Bár az átlagos négyzetméterár 3,9 százalékkal emelkedett, az átlagos új lakás ára 2,7 százalékkal alacsonyabb lett az egy évvel korábbinál. Ez azonban nem azt jelenti, hogy ugyanazokat a lakásokat kínálják olcsóbban, a jelenlegi kínálatban nagyobb súlyt képviselnek a kisebb alapterületű ingatlanok.
Most az elérhető új lakások majd fele egy-másfél-két szobás, a garzonok 13 százalékos aránya pedig látványosabb magasabb, mint amit egy-két éve megszoktunk - amikor ez 9 százalék körül volt.
A fejlesztők ezzel részben ellensúlyozhatják a magas négyzetméterárakat. A kisebb lakások teljes vételára még akkor is közelebb maradhat a vásárlók pénzügyi lehetőségeihez, ha egy négyzetméterért többet kell fizetni.
Átlag Jánosnak 24 és fél évet kellene dolgoznia egy új lakásért
Erre pedig nagy szükség van, ezt jól példázza régi jó barátunk, Átlag János lakáspiaci helyzete. Átlag János a teljes nettó mediánkeresetét félre tudja tenni, ám egy átlagos budapesti új lakás árának előteremtéséhez még így is 24 és fél évig kell dolgoznia. A valóságban természetesen ennél jóval hosszabb időről lenne szó, hiszen a fizetésünk jelentős részét a mindennapi megélhetés viszi el.A legdrágább budai kerületekbe költözésről János nem is álmodhat, az I. kerületben 67,2 évi, a XII. kerületben 56,5 évi a II. kerületben pedig 47,2 évi teljes nettó fizetésére lenne szükség.
A skála másik végén a X. kerület áll a maga 14 és fél évével, ezt követi a XX. és a XXIII. kerület áll, ahol az átlagos új lakás ára nagyjából 16 évnyi nettó mediánkeresetnek felel meg. Ezek a számok ugyan jóval alacsonyabbak a belső budai kerületek adatainál, de még így is azt mutatják, hogy jelentős családi segítség nélkül, pusztán saját megtakarításból az olcsóbb városrészek új lakásai is nehezen elérhetők egy átlagos fizetésből élő ember számára.
A kerületek közötti különbségeket nemcsak a négyzetméterárak, hanem az ott kínált lakások átlagos mérete is alakítja. Ezért fordulhat elő, hogy egy magas négyzetméterárú, de jellemzően kisebb lakásokat kínáló városrész (például a IX. kerület) kedvezőbb helyen szerepel ezen a listán, mint egy alacsonyabb négyzetméterárú, ám nagyobb lakásokkal jellemezhető kerület (mint például Zugló). Az ábra is azt is megmutatja, miért vált a lakások méretének csökkentése a megfizethetőség egyik eszközévé.
