Nem a forgalom, hanem a vásárlók személye változik most igazán látványosan a hazai ingatlanpiacon. Júliusban 9 292 lakóingatlan cserélt gazdát, ami alig marad el az egy évvel korábbi szinttől. Budapesten közben drámai átrendeződés zajlik: az első lakásukat vásárlók aránya egyetlen év alatt 12-ről 40 százalékra ugrott, miközben a befektetők súlya 41-ről 27 százalékra zuhant. A Duna House júliusi adatai alapján a piac motorját egyre inkább a fiatalabb, saját otthont kereső és árérzékenyebb vevők jelentik.
Nyári lassulás van, összeomlás nincs
A Duna House becslése szerint 2026 júliusában országosan 9 292 lakóingatlan-adásvétel történt. Ez 5,8 százalékos visszaesést jelent júniushoz képest, az előző év azonos hónapjától azonban mindössze 2,1 százalékkal marad el.A havi csökkenés önmagában nem meglepő, hiszen a nyári szabadságolások hagyományosan visszafogják az ingatlanpiaci aktivitást. Ennél fontosabb, hogy éves összevetésben lényegében stagnál a forgalom. Vagyis a piac nem tért vissza a korábbi lendületes növekedéshez, de komolyabb összeomlásról sincs szó.
A kereslet sem mutatott érdemi változást. A Duna House keresletindexe júliusban 64 ponton állt, pontosan ugyanott, ahol júniusban. Ez továbbra is visszafogott aktivitást jelez, és elmarad a korábbi évek júliusában megszokott szintektől.
Egy év alatt teljesen lecserélődött a budapesti vevőkör
A júliusi adatok legérdekesebb része azonban nem a tranzakciószám, hanem az, hogy kik vásárolnak lakást. Budapesten az első lakásukat megvásárlók aránya tavaly júliusban még mindössze 12 százalék volt, idén már 40 százalék. Vagyis gyakorlatilag minden tíz fővárosi vásárlóból négy első otthonát szerzi meg.Ezzel párhuzamosan látványosan visszaszorultak a befektetők. A befektetési célú vásárlások aránya 41 százalékról 27 százalékra csökkent. A két csoport tehát lényegében helyet cserélt a piacon.
A változásban meghatározó szerepet játszik az Otthon Start Program, amelynek hatása a tavaly nyár végi indulást követően továbbra is jól látható a vevői összetételben.
Megduplázódott a húszas éveikben járó vásárlók aránya
Nemcsak a vásárlási cél változott meg, hanem maga a vevőkör is fiatalabb lett. A 20–30 éves korosztály aránya egy év alatt megduplázódott a budapesti vásárlók között.Ez azért is fontos változás, mert az első lakásukat kereső fiatalok jellemzően más szempontok szerint vásárolnak, mint a befektetők. Árérzékenyebbek, nagyobb szerepet kap náluk a finanszírozhatóság, és elsősorban saját használatra keresnek ingatlant. Mindez fokozatosan átformálja azt is, hogy milyen lakások iránt van valódi fizetőképes kereslet.
A budapesti panelek érzik meg leginkább a változást
Az átrendeződés egyik látványos következménye a panellakások értékesítési idejének növekedése. Budán egy panellakás eladásához tavaly még átlagosan 55 napra volt szükség, idén júliusban viszont már 90 napra. A vidéki panelpiacon eközben alig változott az értékesítési idő.Ez jelentős fordulat: a fővárosi panelek korábban a piac leggyorsabban forgó ingatlanjai közé tartoztak, most viszont már jóval tovább maradhatnak a kínálatban. A vevők alkupozíciója ugyanakkor a vidéki használt téglalakások piacán a legerősebb, ahol az árengedmény mértéke 7 százalék körül alakult.
Az árak egyelőre nem követik a kereslet lassulását
Miközben a forgalom visszafogott és a vevői kör látványosan átalakult, az áraknál egyelőre nem következett be hasonló erejű fordulat.A négyzetméterárak Budapesten és vidéken is magas szinten maradtak. A fővárosi kínálat minőségi összetétele kedvezőbb, míg a vidéki régiókban jóval vegyesebb kép rajzolódik ki.
Ez egyben a jelenlegi lakáspiac egyik legfontosabb feszültsége is: a magas árszinttel egy egyre árérzékenyebb vevői kör találkozik.
Már nem a befektetők diktálják a tempót
A júliusi adatok összességében az első félévben kibontakozó folyamatok folytatását mutatják. A tranzakciószám nem nő érdemben, a kereslet visszafogott, miközben a piac belső szerkezete gyorsan változik.A fővárosi lakáspiacon az első lakásukat kereső, fiatalabb vásárlók kerültek előtérbe, miközben a befektetők fokozatosan hátrébb húzódnak.
A következő hónapok nagy kérdése ezért már nemcsak az, hogy nő-e a tranzakciószám, hanem az is, hogy a magas ingatlanárak mennyire tudnak alkalmazkodni ehhez az új, jóval árérzékenyebb vevői körhöz.
Forrás: Duna House, 2026. júliusi ingatlanpiaci adatok és becslések.
