Egy lakásbérleti szerződés nem feltétlenül ér véget akkor sem, ha meghal a bérbeadó vagy a bérlő. Az öröklés azonban komoly változásokat hozhat: más lehet a helyzet, ha a lakás tulajdonosa hal meg, és egészen más szabályok vonatkoznak arra, ha maga a bérlő huny el. Kérdés az is, kihez kell utalni a lakbért a hagyatéki eljárás alatt, és mi történik a korábban kifizetett, akár több százezer forintos kaucióval. A Pénzcentrum Dr. Szabó Bianka Ilona ügyvéd segítségével járta körül a legfontosabb tudnivalókat.
Egy albérlet kiválasztásakor általában a bérleti díj, a kaució összege, a lakás állapota és a szerződés időtartama kerül a középpontba. Arra azonban kevesen gondolnak, mi történik akkor, ha a bérleti jogviszony valamelyik szereplője meghal.
Pedig egy ilyen váratlan élethelyzetben számos gyakorlati és jogi kérdés merülhet fel. Automatikusan megszűnik a szerződés? Maradhat-e a bérlő a lakásban? Ki jogosult átvenni a lakbért? És vajon mi lesz azzal az kaucióval, amelyet a bérlő még a beköltözéskor fizetett ki?
A válasz elsősorban attól függ, a bérbeadó vagy a bérlő haláláról van-e szó.
Ha meghal a bérbeadó, nem feltétlenül kell kiköltözni
Sokan úgy gondolják, hogy ha a lakás tulajdonosa meghal, az albérleti szerződés is automatikusan véget ér. Ez azonban főszabály szerint nem így van.
Dr. Szabó Bianka Ilona ügyvéd szerint, ha a szerződés nem rendelkezik külön a bérbeadó haláláról, akkor a bérleti jogviszony változatlan feltételekkel fennmarad. A bérbeadó helyébe pedig az örökös vagy örökösök lépnek.
Ennek jogi alapját a Polgári Törvénykönyv, vagyis a 2013. évi V. törvény 7:1. §-a adja, amely szerint az ember halálával a hagyatéka mint egész száll át az örökösre. Ez azt is jelenti, hogy az örökösök megszerzik a bérleti jogviszonyból származó jogokat és kötelezettségeket.
Vagyis a bérlőnek önmagában azért nem kell kiköltöznie, mert a tulajdonos meghalt.
A szerződés azonban mást is előírhat
Van ugyanakkor egy fontos kivétel. A szerződő felek a Ptk. 6:59. § (2) bekezdése alapján főszabály szerint szabadon alakíthatják a szerződés tartalmát, ha jogszabály ezt nem tiltja.
Ezért a bérleti szerződésben akár olyan rendelkezés is szerepelhet, amely szerint a bérbeadó halála esetén megszűnik a bérleti jogviszony. Ha a felek ilyen feltételben állapodtak meg, akkor az örökösök nem lépnek automatikusan a bérbeadó helyébe.
Az ilyen egyedi feltételeknek azonban különösen nagy jelentősége van, ezért fontos, hogy a lakásbérleti szerződés írásban készüljön. A Lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó 1993. évi LXXVIII. törvény, vagyis a Lakástv. 2. § (5) bekezdése alapján ugyanis a lakás bérbeadásának érvényességéhez írásba foglalt szerződés szükséges.
Ha a bérlő hal meg, már egészen más a helyzet
A bérlő halála esetén a szabályozás eltér a bérbeadó halálakor alkalmazandó rendelkezésektől. A Lakástv. 23. § (1) bekezdés d) pontja alapján a lakásbérleti szerződés a bérlő halálának napján megszűnik, ha nincs olyan személy, aki jogosult a bérleti jogviszony folytatására.
A Lakástv. 32. §-a részletesen meghatározza, milyen személyek és milyen feltételekkel folytathatják a jogviszonyt. A törvény bizonyos esetekben például az eltartó számára biztosít erre lehetőséget, az önkormányzati tulajdonú lakásokra pedig további speciális szabályok vonatkozhatnak.
Fontos tehát, hogy a lakásbérleti jog önmagában nem örökölhető. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a bérlő halálával minden, a szerződéshez kapcsolódó pénzügyi kötelezettség is eltűnik.
Az örökösökre is maradhatnak tartozások
A bérlő halála után rendezni kell a bérleti jogviszonyból származó vagyoni kötelezettségeket is. Az örökösöknek gondoskodniuk kell például a lakás szerződés szerinti visszaadásáról, illetve rendezni kell az esetlegesen fennálló bérleti díj- és közüzemi tartozásokat.
Az örökhagyó tartozásai hagyatéki tartozásnak minősülnek, amelyekért az örökösök a hagyaték tárgyaival és annak hasznaival felelnek.
A két élethelyzet között tehát jelentős különbség van: a bérbeadó halálakor főszabály szerint tovább él a bérleti szerződés, a bérlő halálakor viszont főszabály szerint megszűnik.
Kiadó lakást keresel? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában!
Az örökös nem teheti ki csak úgy a bérlőt
Különösen fontos kérdés lehet a határozott időre kötött szerződéseknél, hogy az örökös felmondhatja-e a bérleti szerződést pusztán azért, mert megörökölte az ingatlant. A válasz: az öröklés önmagában erre nem ad lehetőséget.
Dr. Szabó Bianka Ilona szerint a bérbeadó halála miatt az örökös nem szerez olyan többletjogokat, amelyekkel az elhunyt bérbeadó sem rendelkezett. Ha tehát határozott időre szóló bérleti szerződés van érvényben, annak idő előtti megszüntetésére az örökösnek is a szerződésben vagy a jogszabályokban meghatározott lehetőségekre kell támaszkodnia.
Vagyis nem lehet pusztán arra hivatkozva kiköltöztetni a bérlőt, hogy időközben megváltozott az ingatlan tulajdonosa.
Az örökös ugyanakkor a bérbeadó helyébe lép, így a szerződésben meghatározott feltételek szerint gyakorolhatja a bérbeadót megillető jogokat, és adott esetben fel is mondhatja a jogviszonyt, ha erre a szerződés vagy a jogszabály lehetőséget biztosít.
Kinek kell fizetni a lakbért a hagyatéki eljárás alatt?
Talán az egyik legkellemetlenebb gyakorlati probléma akkor merül fel, amikor a bérbeadó halála után még nem dőlt el, pontosan ki örökli az ingatlant.
A bérlőnek ekkor is fennáll a fizetési kötelezettsége, hiszen a bérbeadó halála önmagában nem szünteti meg a bérleti szerződést.
A helyzet azonban átmenetileg bizonytalanná válhat: ki jogosult a lakbér átvételére, és milyen számlára kell utalni az összeget?
A hagyatéki eljárásról szóló törvény bizonyos esetekben lehetőséget biztosít arra, hogy az öröklésben érdekelt kérelmére az érintett összegeket letétbe helyezzék, illetve a hagyatékban szereplő követelések behajtására ügygondnokot rendeljenek ki. Ez segíthet abban, hogy a hagyatéki eljárás lezárásáig is megfelelően kezeljék a bérleti jogviszonyból származó esedékes összegeket.
A bérlőnek ezért nem érdemes egyszerűen abbahagynia a lakbér fizetését arra hivatkozva, hogy a bérbeadó meghalt. Ha viszont átmenetileg nem világos, hogy pontosan kinek kell teljesíteni a fizetést, az adott ügy körülményei alapján kell meghatározni a megfelelő eljárást.
És mi lesz a több százezres kaucióval?
A bérlők számára ez lehet az egyik legfontosabb kérdés, hiszen egy albérlethez gyakran jelentős összegű kaució kapcsolódik.
A Magyar Országos Közjegyzői Kamara tájékoztatása alapján a bérbeadó halála önmagában nem érinti a bérleti szerződés fennmaradását. Mivel az örökösök lépnek a bérbeadó helyébe, a szerződéshez kapcsolódó jogok és kötelezettségek is átszállnak rájuk.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bérlő által korábban megfizetett kaució nem vész el attól, hogy meghalt a bérbeadó.
Amikor a bérleti jogviszony később megszűnik, az örökösöknek kell elszámolniuk a kaucióval. Ha a bérlő minden kötelezettségét teljesítette, nincs elmaradt lakbér vagy közüzemi tartozás, illetve nem okozott a rendeltetésszerű használatot meghaladó kárt az ingatlanban, akkor a fel nem használt kauciót vissza kell fizetni.
Egyetlen haláleset teljesen átírhatja a bérleti helyzetet
A legfontosabb tanulság, hogy egy bérbeadó vagy bérlő halála nem ugyanazt jelenti a bérleti jogviszony szempontjából.
Ha a bérbeadó hal meg, a szerződés főszabály szerint tovább él, és az örökösök lépnek a helyébe. A bérlőnek továbbra is fizetnie kell a lakbért, a kaució pedig a bérleti jogviszony megszűnésekor az örökösökkel való elszámolás részévé válik.
Ha viszont a bérlő huny el, a lakásbérleti jogviszony főszabály szerint megszűnik, kivéve, ha a jogszabály alapján van olyan személy, aki jogosult azt folytatni. A bérlő esetleges tartozásai ugyanakkor a hagyaték részét képezhetik.
Ezért egy albérleti szerződésnél nemcsak azt érdemes megnézni, mennyi a lakbér és a kaució, hanem azt is, milyen szabályok vonatkoznak a szerződés megszűnésére, a felmondásra és a felek halálára. Egy jól megfogalmazott szerződés ugyanis egy váratlan élethelyzetben több százezer forintos vitát és komoly jogi bizonytalanságot is megelőzhet.
