Elsőre brutális drágulást vetít előre az új lakások kedvezményes áfájának kivezetése: változatlan nettó ár mellett egy ma 100 millió forintos lakás közel 21 millió forinttal kerülhetne többe. A valóság azonban ennél jóval összetettebb. A magasabb áfa éppen egy lassuló, egyre árérzékenyebb lakáspiacot érhet el, miközben rengeteg már előkészített projekt még 2030 végéig megtarthatja az 5 százalékos kulcsot.
Főszabály szerint 2027. január 1-jétől kivezetik az új lakások jelenlegi 5 százalékos kedvezményes áfáját, és azoknál az értékesítéseknél, amelyek nem férnek bele az átmeneti szabályokba, már a 27 százalékos általános kulcsot kell alkalmazni. A megfelelő engedélyezési feltételeket 2026 végéig teljesítő fejlesztések ugyanakkor 2030. december 31-ig továbbra is alkalmazhatják az 5 százalékos áfát. A rozsdaövezeti akcióterületeken pedig külön szabályok alapján 2027 után is fennmaradhat a kedvezményes kulcs.
Egy 100 milliós lakásnál közel 21 millió forint a különbség
Papíron óriási az eltérés. Ha egy ma bruttó 100 millió forintba kerülő, 5 százalékos áfával értékesített új lakás nettó ára változatlan maradna, és erre 2027-től már 27 százalékos áfa rakódna, a végösszeg közel 121 millió forintra nőne. Ez azonban csak akkor történne meg, ha a fejlesztő a teljes adókülönbséget át tudná hárítani a vásárlóra. És éppen itt kezd érdekessé válni a történet.Lehet, hogy a piac egyszerűen nem bírná el a teljes drágulást
A lakáspiac ugyanis már most jóval kevésbé feszes, mint a korábbi gyors áremelkedések idején. Az MNB szerint 2026 első negyedévében 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakció történt, mint egy évvel korábban. A Duna House becslése szerint augusztusban 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, ami 13 százalékos visszaesést jelentett júliushoz képest, és az év második legalacsonyabb havi forgalma volt.A használtlakás-piacon közben nőtt a vevők alkupozíciója, több szegmensben hosszabbodtak az értékesítési idők, és egyes részpiacokon már az árak csökkenése is megjelent. Mindez arra utal, hogy a vevők ma már sokkal érzékenyebben reagálnak az árakra.
„A 27 százalékos áfa önmagában jelentős költségnövekedést jelentene, de ezt egy lassuló piacon nem lehet automatikusan beépíteni a lakásárakba. Ha a kereslet nem fogadja el a magasabb árat, annak egy részét a fejlesztőknek kell kigazdálkodniuk” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Most minden fejlesztőnek ketyeg az óra
A következő hónapok ezért különösen fontosak lehetnek az új lakások piacán. Az átmeneti szabályok szerint az építési engedélyhez kötött projekteknél az 5 százalékos áfa 2030 végéig megmaradhat, ha az építési engedély legkésőbb 2026. december 31-ig véglegessé válik. Az egyszerű bejelentéses beruházásokra külön határidős feltételek vonatkoznak.„Ez a határidő főleg a lakásfejlesztőknek fontos. Egy most induló engedélyezési eljárásnál számolni kell azzal, hogy egy hiánypótlás vagy elhúzódó ügyintézés veszélyeztetheti a határidő teljesítését” – mondta Szegő Péter.
Nem meglepő tehát, hogy az engedélyezési aktivitás már most erős. A KSH szerint 2026 első felében 16 588 lakás építésére adtak ki engedélyt vagy tettek egyszerű bejelentést, ami 29 százalékkal több az egy évvel korábbinál.
2027-ben ugyanazon a piacon lehet 5 és 27 százalékos áfás lakás
Ez hozhatja a következő évek egyik legérdekesebb piaci helyzetét. Egymás mellett jelenhetnek meg olyan új lakások, amelyek még 5 százalékos áfával értékesíthetők, és olyan újabb projektek, amelyekre már a 27 százalékos kulcs vonatkozik.Ez jelentős különbséget okozhat két, egyébként hasonló helyen és hasonló minőségben épülő lakás között – vagy arra kényszerítheti a magasabb áfával dolgozó fejlesztőt, hogy a különbség egy részét a saját árréséből nyelje le.
A tényleges árakat így nem pusztán az áfakulcs, hanem a kereslet, az építési költségek, a finanszírozás és az adott projekt jövedelmezősége együtt alakítja majd.
Az Otthon Startból is kieshetnek lakások
A drágulásnak ráadásul lehet egy másik következménye is. Az Otthon Start jelenlegi szabályai szerint a kedvezményes hitel összege legfeljebb 50 millió forint, a lakások négyzetméterára legfeljebb bruttó 1,5 millió forint, a vételár pedig lakásnál maximum 100 millió, családi háznál 150 millió forint lehet.Ez azt jelenti, hogy egy, már most valamelyik értékhatár közelében lévő új lakásnál akár viszonylag mérsékelt áremelkedés is elég lehet ahhoz, hogy az ingatlan kicsússzon a program feltételeiből. Ez pedig tovább korlátozhatja azt, hogy a fejlesztők mekkora áremelést tudnak ténylegesen elfogadtatni a vevőkkel.
Nem biztos, hogy a vevő fizeti meg a teljes áfaemelést
A 2027-es változás tehát komoly költségnyomást jelenthet az új fejlesztéseknél, de ebből nem következik automatikusan közel 21 százalékos lakásár-emelkedés.A már megfelelően előkészített projektek jelentős része még évekig maradhat az 5 százalékos áfakörben, az újabb beruházásoknál pedig egy lassabb, árérzékenyebb piac szabhat határt annak, hogy mekkora többletet lehet áthárítani a vásárlókra.
Így könnyen lehet, hogy 2027 után nem egyszerűen minden új lakás lesz drágább, hanem sokkal nagyobb különbség alakul ki projekt és projekt között – attól függően, hogy mikor kapta meg az engedélyét, milyen áfakulcs vonatkozik rá, és mennyit hajlandó végül kifizetni érte a piac.
