Már az idei vagyon alapján is fizetniük kell a leggazdagabbaknak, ha életbe lép a vagyonadóról szóló törvénytervezet. A javaslat az egymilliárd forint feletti nettó vagyont évi 1 százalékos adóval terhelné, a 100 milliárd forint feletti részre pedig 1,5 százalékos kulcsot alkalmazna. Az ingatlanok értékének meghatározása különösen összetett lehet: számíthat a korábbi vételár, az ingatlanárak változása, a NAV értékelési modellje, de bizonyos esetekben független szakértőt is be kell vonni. A Portfolio ingatlanjogászokat és adószakértőket kérdezett arról, kiket érinthet az új közteher, hogyan kalkulálhatnak a tulajdonosok, és milyen változásokat hozhat a szabályozás az ingatlanpiacon.
A kormány október 6-án bocsátotta társadalmi egyeztetésre a vagyonadóról szóló törvénytervezetet. A javaslat alapján az egymilliárd forintot meghaladó nettó vagyon után évente 1 százalékos adót kellene fizetni, a 100 milliárd forint feletti vagyonrészre pedig 1,5 százalékos kulcs vonatkozna. Az adókötelezettség nemcsak a magyarországi, hanem a külföldi magánszemélyeket, valamint bizonyos vagyonkezelési konstrukciókat – például bizalmi vagyonkezeléseket és magánalapítványokat – is érinthetné. A házastársak vagyonát külön-külön vennék figyelembe, vagyis mindkét fél önállóan rendelkezne az egymilliárd forintos értékhatárral.
A Portfolio ezúttal ingatlanjogi és adószakértőket kérdezett arról, hogyan kellene megállapítani az ingatlanvagyon értékét, mely pontokon merülhetnek fel gyakorlati kérdések, és milyen következményekkel járhat a szabályozás az ingatlanpiac számára. A témában Fajcsák Gábor, az RSM adóüzletágának vezetője, Ódor Dániel, a Taylor Wessing partnere, Krüpl László, a Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda ingatlanjogi és zöldmezős beruházásokért felelős partnere, valamint Boross Ákos, a Moore Hungary partnere és ügyvezetője osztotta meg a véleményét.
Vételár, NAV-modell vagy szakértő? Így állapíthatják meg az ingatlanok értékét
A vagyonadó-tervezet egyik legfontosabb része, hogy részletes sorrendet állít fel a belföldi ingatlanok értékének meghatározására. A számításnál főszabály szerint az alábbi módszereket kellene követni:
- Friss adásvétel esetén az előző 12 hónapban létrejött ügyletben szereplő értékből kellene kiindulni.
- Korábbi vásárlásnál legfeljebb tíz évre visszamenőleg lehetne figyelembe venni a vételárat, az ingatlanárak változásával korrigálva.
- Ha az előző módszerek nem alkalmazhatók, a lakásoknál és bizonyos mezőgazdasági ingatlanoknál a NAV tömeges értékelési modellje is alapul szolgálhatna.
- Az adózó bizonyos esetekben független szakértő által meghatározott forgalmi értéket is választhatna az indexált vételár vagy a NAV modellje helyett.
A legutóbbi, 12 hónapon belüli adásvétel értékétől azonban csak kivételesen lehetne eltérni szakértői becslés alapján. Ehhez igazolni kellene, hogy a vételár az ügylet sajátos körülményei miatt nem tükrözi az ingatlan év végi piaci értékét.
A NAV tömeges értékelési modellje nem lenne minden ingatlantípusnál használható. A módszer a lakások, illetve a felépítménnyel nem rendelkező mezőgazdasági ingatlanok értékelésére szolgálna. Egy iroda vagy üzlethelyiség esetében ez a lépcső kimaradna, így az érték meghatározásánál jellemzően a szakértői forgalmi érték kerülhet előtérbe.
A kormány október 9-i tájékoztatása szerint az adóhatóság olyan ingatlanértékelési adatbázist fejleszt, amely a vagyonadóztatáson túl más gazdasági területeken is hasznosítható lehet. A NAV egy kalkulátort is készítene, amely az ingatlan megadott jellemzői alapján a piaci értékhez közelítő becslést adhatna.
A lakásoknál az indexálás alapja a Magyar Nemzeti Bank nominális lakásárindexe lenne. Budapesti ingatlanoknál a fővárosi mutatót, vidéki városi lakásoknál az adott megyét lefedő regionális városi indexet, községi és nagyközségi ingatlanoknál pedig a településtípusra vonatkozó indexet kellene használni. A saját lakásban élők sem kapnának automatikus mentességet vagy kedvezményes értékelést. Fizetési könnyítés ugyanakkor kérhető lenne: a halasztás vagy részletfizetés legfeljebb 12, kivételes esetekben – például lakóingatlan vagy cégrészesedés esetén – 24 hónapra szólhatna.
A termőföldeknél a KSH termőföldár-adatai szolgálnának alapul. Az egyéb ingatlanoknál, például a kereskedelmi célú ingatlanoknál, a korábbi vételárat az adott ingatlantípusra alkalmazható, KSH-adatok alapján meghatározott árindex változásával kellene korrigálni.
A frissen vásárolt ingatlanoknál tehát főszabály szerint a vételár lenne a kiindulópont, de az ingatlan állapotának változása is jelentőséggel bírhat. A tervezet külön kitér az értéknövelő beruházásokra, például a felújításokra. Fajcsák Gábor szerint a szabályozás logikájából az is következhet, hogy az értékcsökkenést okozó eseményeket – például egy elemi kárt vagy az ingatlan műszaki állapotának jelentős romlását – szintén figyelembe kell venni az érték megállapításakor.
A javaslat külön kategóriaként kezeli a kiemelt értékű ingatlanokat is. Ide azok az ingatlanok tartoznának, amelyek számított vagy forgalmi értéke eléri az 500 millió forintot. Ha egy belföldi, nem termőföldnek minősülő kiemelt értékű ingatlan értékét szakértői becsléssel állapítják meg, azt kizárólag igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő végezhetné, legalább két értékelési módszer alkalmazásával.
Nem minden, a házhoz tartozó épület számítana lakásnak
A tervezet a lakás fogalmát is pontosan meghatározná. Lakásnak az a lakóházként vagy lakásként nyilvántartott ingatlan minősülne, amelyet lakhatási célra hoztak létre, a hozzá tartozó földrészlettel együtt.
A lakóépülethez kapcsolódó, de a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségek – például garázsok, műhelyek, üzletek vagy gazdasági épületek – nem minősülnének lakásnak akkor sem, ha fizikailag egybeépültek a lakóházzal.
A külföldi ingatlanok értékelésére külön szabályok vonatkoznának. A szerzés évében főszabály szerint a vételárból, illetve meghatározott esetekben a külföldi hatóság által megállapított értékből kellene kiindulni, amelyet az igazolt értéknövelő beruházásokkal növelnének.
A későbbi években az előző évi számított értéket az adózó választása szerint évi 3 százalékkal vagy az adott ország hivatalos ingatlanárindexével lehetne módosítani. Ehhez hozzá kellene adni az időközben megvalósult, értéknövelő beruházások értékét is. Ha a számítás így nem végezhető el, a külföldi hatóság által meghatározott adózási, kataszteri vagy más hivatalos ingatlanérték, végső esetben pedig független értékbecslés jöhetne szóba.
A hitel is számíthat, de nem mindegy, ki vette fel
A tervezet bizonyos esetekben lehetővé tenné, hogy az adózó az indexált vagy hatósági értéknél alacsonyabb forgalmi értéket vegyen figyelembe, amennyiben ezt megfelelő ingatlanértékeléssel alá tudja támasztani. Ilyen helyzet lehet például, ha az ingatlan műszaki állapota vagy más körülmény időközben jelentősen megváltozott.
A külföldi ingatlanoknál külön dokumentációs elvárás is megjelenne: ha a szakértői értékbecslés több mint 20 százalékkal eltér egy másik módszerrel meghatározott értéktől, az eltérés okait részletesen be kellene mutatni. Ez a nagy értékű vagy egyedi adottságú ingatlanok esetében azt jelentheti, hogy önmagában a becslés nem feltétlenül lesz elegendő: az adózónak azt is igazolnia kellhet, miért tér el a szakértő által meghatározott érték az indexált vagy modellalapú összegtől.
A vagyon értékét a tartozások is csökkenthetnék, de a levonhatóság szabályai eltérnének az adózó illetősége szerint:
- Belföldi illetőségű adóalanyoknál a megfelelően dokumentált, ténylegesen fennálló és igazolt tartozások csökkentenék a vagyon értékét.
- Külföldi illetőségű adóalanyoknál csak az adóköteles vagyonelem megszerzéséhez, létrehozásához, fenntartásához vagy értéknövelő beruházásához közvetlenül kapcsolódó tartozás lenne levonható.
Közös tulajdon esetén az ingatlan értékét a tulajdoni hányadok szerint kellene figyelembe venni. Házastársaknál elsődlegesen a vagyonjogi szerződés vagy a felek megállapodása számítana. Ennek hiányában egyes vagyonelemeknél választható lenne a nyilvántartás szerinti megosztás vagy az 50-50 százalékos elszámolás. Utóbbihoz mindkét házastársnak azonos tartalmú nyilatkozatot kellene benyújtania a NAV-hoz. Ha nem választanak külön megoldást, egyenlő arányú megosztásra kerülne sor.
Már az idei vagyon alapján fizetni kell
A tervezet szerint a törvény 2026. december 15-én lépne hatályba, az adókötelezettséget pedig főszabály szerint az adott év utolsó napján fennálló vagyon alapján kellene megállapítani. Ez azt jelenti, hogy már a 2026. december 31-i vagyonállapot is számítana. Az adót önadózással kellene bevallani és megfizetni a következő év augusztus 31-éig, így az első határidő 2027. augusztus 31. lenne.
A fizetendő adó bizonyos költségekkel és más adókkal csökkenthető lenne. Ilyen lehet például a vagyon értékének meghatározásához kötelezően igénybe vett független szakértői, értékelői vagy cégértékelési szolgáltatás díjának 50 százaléka, legfeljebb évi 2 millió forintig. Beszámítható lehetne továbbá az adott vagyonelem után megfizetett helyi adó, illetve annak megfelelő külföldi adó is.
Bár a rendszer önadózásra épülne, a NAV az ingatlanügyletekhez kapcsolódó illetékadatokból és a földhivatali bejelentésekből jelentős információval rendelkezhet a tulajdonosokról és a tranzakciókról. Így az adóhatóság akár előzetesen is képet alkothatna arról, kiknél merülhet fel bevallási kötelezettség.
A jogszabályhoz kapcsolódó hatásvizsgálat szerint a kormány hozzávetőleg 15 ezer magánszemélytől és 2 ezer vagyonkezelési adóalanytól várhatja a bevallást és a befizetést. Bár tehát viszonylag szűk adózói körről lenne szó, az érintett vagyonok nagysága és összetettsége miatt az értékelési és adminisztrációs feladatok komoly terhet jelenthetnek.
Eladási hullámot indíthat el a vagyonadó?
A tervezet az ingatlanokat a nagy értékű vagyonok egyik meghatározó elemévé teheti. Különösen azoknál lehet jelentősége, akik nagy lakásportfólióval, irodákkal, üzlethelyiségekkel, termőfölddel vagy külföldi ingatlanokkal rendelkeznek, illetve akiknek a vagyona jelentős részben ingatlanban áll.
Az egyik legfontosabb kérdés az lesz, hogy az adózók milyen pontossággal tudják majd megállapítani az ingatlanok számított értékét, és ez mennyire közelíti meg a tényleges piaci árat. Egy akár tíz évvel korábbi vételár általánosabb területi árindexszel történő korrigálása ugyanis különösen az egyedi adottságú vagy nagy értékű ingatlanoknál vezethet a piaci értéktől eltérő eredményre.
A szakértői értékbecslés lehetőséget adhat a pontosabb érték meghatározására, de ennek költsége nem minden esetben csökkenti a fizetendő adót. Az egymilliárd forintos nettó vagyonhatár miatt a szabályozás elsődlegesen a leggazdagabb magánszemélyeket és a meghatározott vagyonkezelési konstrukciókat érintené, az értékelési szabályok miatt azonban már most érdemes figyelemmel kísérni a javaslat alakulását.
A külföldi befektetők döntéseire is hatással lehet az új közteher, különösen azoknál, akik nagy értékű magyarországi ingatlanokban tartják a vagyonukat. Egy 2 milliárd forint értékű ingatlannál például az egymilliárd forint feletti rész után évi 1 százalékos adó merülhetne fel, ami évente 10 millió forintos többletterhet jelentene.
Ha ehhez építményadó vagy telekadó is társul, az egyes befektetések hozama érdemben csökkenhet. Fontos ugyanakkor, hogy nem minden külföldi befektető válna adóalannyá: a tervezet magánszemélyekre és meghatározott vagyonkezelési adóalanyokra vonatkozna, a szokásos ingatlantulajdonos gazdasági társaságokat közvetlenül nem terhelné.
A belföldi tulajdonosok közül azok lehetnek különösen érintettek, akik több lakást tartanak befektetési céllal, például hosszú vagy rövid távú bérbeadásra, és az ingatlanok értéke más vagyonelemekkel együtt meghaladja az egymilliárd forintos határt. A vagyonadó tehát nem kizárólag a klasszikus luxusingatlanok tulajdonosainak ügye lehet: a több lakásból álló befektetési portfóliók esetében is jelentősége lehet.
A Portfolio egyik korábbi cikkében Illés István, az Apelso Wealth Management társalapítója arra hívta fel a figyelmet, hogy azoknál, akiknek a vagyona nagyrészt nem termel jövedelmet – például családi otthonban, nyaralóban vagy termőföldben áll –, akár ingatlaneladás is felmerülhet azért, hogy előteremtsék az adó befizetéséhez szükséges pénzt.
Mit mondanak a szakértők a tervezetről?
Fajcsák Gábor
„A vagyonadó megállapításához alkotott törvényi szabályok meglehetősen részletesek és komplexek az ingatlanok vonatkozásában, ezért érdemes különös körültekintéssel eljárni, és lehetőség szerint minden, a jövőben szükséges dokumentumot előkeresni és gondosan megőrizni. Az ingatlanokra vonatkozó szabályok kifejezetten részletesek és összetettek, ezért az érintetteknek már a jogszabály véglegesítése előtt érdemes lehet áttekinteniük, milyen dokumentumokkal tudják majd alátámasztani az ingatlanok szerzési értékét, az időközi beruházásokat, felújításokat, esetleges értékvesztéseket, valamint a fennálló tartozásokat. A későbbi viták elkerülése érdekében célszerű minden releváns iratot előkeresni és megőrizni, mert az adóalap meghatározása sok esetben nem pusztán számítási, hanem bizonyítási kérdés is lesz.”
Krüpl László
„A kormányzat által bevezetni tervezett vagyonadó-tervezet célja a vagyonok arányos közteherviselésbe vonása. Álláspontom szerint a jogszabály kellően részletes és az ingatlanértékelési szabályok a korábbi elképzeléseknél kidolgozottabbak. A gyakorlati kulcskérdés az lesz, hogy a NAV tömeges modellje, az indexált korábbi ügyleti érték és a szakértői értékbecslés közötti eltérések mekkora jogvitákat generálnak, különösen az 500 millió forint feletti, nem lakáscélú ingatlanoknál és a jellemzően projektcégbe szervezett, nehezen értékelhető energetikai és infrastruktúra-eszközöknél. Kiemelendő még, hogy míg a közvetlen magántulajdonú ingatlan után fizetett helyi adó beszámítható, a társasági tulajdonban tartott – éppen az ingatlan- és energiaprojektekben bevett – struktúráknál a cég által megfizetett építmény- vagy telekadó a tulajdonos vagyonadójából nem vonható le, ami indokolatlan szerkezeti aszimmetriát okozhat. Ezen kérdés pontosítása javasolt a 2026. október 14-i egyeztetési határidőig.”
Boross Ákos – az irodabérlések kapcsán olvasónktól kapott levélre válaszul
„Az irodabérlés önmagában nem alapoz meg kettős vagyonadóztatást, ugyanakkor a finanszírozási tartozások kezelésénél azonosítható egy tisztázandó kérdés:
A 12. § (9) bekezdése szerint a külföldi illetőségű magánszemély vagy vagyonkezelési adóalany külföldön bejegyzett, belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban tartott részesedését a magyar ingatlan számított értékének tulajdoni hányadra jutó részével kellene értékelni. Ez eltér az általános társasági értékeléstől, amelyben a kötelezettségek a saját tőkén keresztül már megjelennek. A különszabálynál nem egyértelmű, hogyan vehető figyelembe az ingatlant finanszírozó társasági hitel, mert a 6. § (2) bekezdése az adóalanyt terhelő tartozások levonását szabályozza.
Például egy kizárólag 5 milliárd forint számított értékű magyar irodaházat tartó külföldi társaság 100%-os tulajdonosánál a kiinduló részesedésérték 5 milliárd forint lehetne akkor is, ha a társaságnak 4 milliárd forint bankhitele van. A nyitott kérdés az, hogyan érvényesülne ebben a számításban a társaság finanszírozási tartozása.”
Ódor Dániel
„Arra, hogy mindez ténylegesen milyen hatással lesz az ingatlanpiacra, illetve elindít-e értékesítéseket vagy visszafogja-e a nagy értékű ingatlanok iránti keresletet, egyelőre nem mernénk messzemenő következtetéseket levonni. Önmagában ugyanakkor a vagyonadó miatt nem feltétlenül lenne értelme gyorsan értékesíteni egy ingatlant, hiszen az értékesítésből befolyó ellenérték főszabály szerint ugyanúgy az adóköteles vagyon részét képezné, így pusztán az ingatlan pénzzé tétele nem csökkentené a vagyonadó alapját. Ráadásul a tervezet adóelkerülés elleni szabálya alapján a NAV már a vagyonadó bevezetésének „köztudomásúvá válásától” – az indokolás szerint 2026. május 14-től – vizsgálhatná az adókötelezettség megkerülésére irányuló ügyleteket. A más országokban működő vagyonadókkal kapcsolatos empirikus kutatások alapján sem feltétlenül az eszközök gyors értékesítése látszik az érintettek elsődleges reakciójának.
A tapasztalatok inkább a vagyon összetételének átalakítására, adótervezésre, illetve bizonyos esetekben az adózási illetőség megváltoztatására utalnak; Franciaországban pedig az ingatlanvagyonra koncentráló adóra történő áttérést követően sem sikerült egyértelműen kimutatni, hogy az érintett háztartások érdemben elfordultak volna az ingatlanoktól. Ezek a példák ugyanakkor nem teljesen összehasonlíthatók a magyar tervezettel, amely főszabály szerint a teljes nettó vagyont vonná adó alá, így jelentősen csökkentve az egyes vagyonelemek közötti átrendezésben rejlő adótervezési lehetőségeket.”
