A 2025-ös lakásárrobbanás után látványosan megváltozott a magyar ingatlanpiac hangulata. A drágulás üteme lassul, egyre több szegmensben lefelé korrigálnak a kínálati árak, a vevők alkupozíciója pedig javul. A Wekerle Plusz Program, a bérleti díjak növekedésének mérséklődése és a befektetési hozamok romlása egyaránt új helyzetet teremthet. De mire számíthatunk a következő fél évben, és hol érdemes még lakást vásárolni? A Portfolio tizenkét ingatlanpiaci szakértőt kérdezett a kilátásokról.
A friss Lakáspiaci Hangulatfelmérésben Balla Ákos (Bayer Property), Ballagó Antal (Otthontérkép Csoport / Mapsolutions Zrt.), Balogh László (ingatlan.com), Csorba Dániel (Dandan Realty), Futó Péter (zenga.hu), Kiss Gábor (Metrodom), Krakker Ádám (Otthon Centrum), Sándorfi Balázs (Bankmonitor), Sápi Zoltán (Eltinga), Szegő Péter (Duna House), Szűcs Attila (Arton Home), valamint Valkó Dávid (OTP Ingatlanpont / OTP Jelzálogbank) osztotta meg várakozásait.Lassan kifullad a lakásárak száguldása
Az országos lakásárak növekedése jelentősen lassulhat: a szakértői becslések mediánja szerint 2026 második felében még 5,1%-os emelkedés várható, szemben az előző fél év 15%-ával. 2027 első félévére viszont már csak 1,5%-os drágulást jeleznek előre.A változás hátterében a 2025-ös rendkívüli áremelkedés, a vevők egyre korlátozottabb fizetőképessége és az Otthon Start kezdeti keresletélénkítő hatásának kifutása áll. A magas árak mellett egyre nehezebb vevőt találni a túlárazott vagy gyengébb minőségű ingatlanokra, miközben az alku szerepe is növekszik.
A bérleti díjak emelkedése is lelassulhat
A bérleti piacon szintén mérséklődhet a drágulás. A szakértői medián szerint 2026 második felében 5%-os, 2027 első félévében pedig már csak 4%-os éves növekedés várható.A bérlők fizetőképessége egyre erősebb korlátot jelent, miközben az Otthon Start a bérlők egy részét a saját lakás vásárlása felé terelte. A befektetők számára közben romlottak a bérbeadási hozamok, a bérbeadók között pedig erősödik a verseny a megbízható bérlőkért.
A Wekerle Plusz új irányba terelheti a keresletet
A használt lakásokra elérhető támogatott hitel kamatának 3%-ról 5%-ra emelése az új építésű ingatlanok felé terelheti a vásárlók egy részét. A bérleti piacon ugyanakkor összetettebb lehet a hatás: a saját lakásba költözők mérsékelhetik a bérleti keresletet, a program beköltözési és kiadási korlátozásai miatt azonban az újonnan megvásárolt ingatlanok nem bővítik a kiadó lakások kínálatát.Kevesebb adásvétel, több új lakás jöhet
A lakásvásárlásokon belül a hitelből finanszírozott ügyletek aránya is mérséklődhet: a 2026 első félévére becsült 60% után az év második felében 58%, 2027 első felében pedig 50% lehet.
Az új lakások építése viszont élénkülhet. A szakértők 2026-ra 15 ezer, 2027-re 18 ezer átadott lakással számolnak. Ez javulás, de továbbra is messze elmarad attól a nagyjából évi 40 ezres mennyiségtől, amely az állomány egészséges megújulásához szükséges lenne.
Mely lakások lehetnek a következő időszak nyertesei?
A szakértők szerint a jó elhelyezkedésű, megfizethető és könnyen finanszírozható ingatlanok maradhatnak keresettek. Budapesten elsősorban a 40–60 négyzetméteres lakások lehetnek népszerűek, különösen a jó közlekedésű, de a belvárosnál kedvezőbb árú környékeken. Szegő Péter (Duna House) a XIII., XI. és IX. kerület új építésű lakásait is kiemelte.Vidéken Szeged, Győr, Debrecen, Veszprém és Székesfehérvár lehet erősebb, elsősorban a stabil munkaerőpiac és az egyetemi háttér miatt. Szűcs Attila (Arton Home) szintén a munkalehetőségekkel és felsőoktatással rendelkező városokat emelte ki.
Az új építésű lakások relatív helyzete javulhat a Wekerle Plusz feltételei miatt, különösen azokban a városokban, ahol az új és használt ingatlanok ára közel került egymáshoz. Sápi Zoltán (Eltinga) a befektetési célú új lakásokban lát lehetőséget, Kiss Gábor (Metrodom) pedig Budapest mellett Győrt és Székesfehérvárt emelte ki.
A használt lakások piacán inkább erősebb szelekció várható: a kisebb, olcsóbb otthonok továbbra is vonzóak lehetnek, a felújítandó ingatlanok pedig akkor kerülhetnek előnybe, ha az árcsökkenés és a felújítási támogatások együtt javítják a megtérülést.
Lakásbefektetés: már nem elég jó környéken vásárolni
A befektetőknek egyre alaposabban kell számolniuk, hiszen a magas vételárak, a mérséklődő bérleti hozamok és az alternatív befektetések versenye miatt már nem minden lakás jelent jó üzletet.Budapesten elsősorban a kisebb, jó közlekedésű, alacsony rezsijű lakások lehetnek érdekesek, főként a VIII., IX., XIII. és XIV. kerület megfelelő részein. Ballagó Antal (Otthontérkép Csoport / Mapsolutions Zrt.) a 35–60 négyzetméteres, jó állapotú lakásokat keresné, a XI. és XIII. kerület drágább részein viszont csak komoly alkuval vásárolna.
Szegő Péter szerint jelenleg inkább a vevőknek kedvez a piac: a VIII., IX. és XIII. kerületben kínált kisebb téglalakásoknál legalább 5%-os alkuval érdemes számolni. Kiss Gábor a jó tömegközlekedésű, alacsony rezsijű új építésű ingatlanokat tartja értékállóbb befektetésnek.
Balogh László (ingatlan.com) inkább a vidéki közepes városok panellakásaiban és felújítandó társasházi lakásaiban lát lehetőséget. Futó Péter a VIII. és IX. kerületet emelte ki a külföldi diákok és munkavállalók miatt, de szerinte Miskolcon és Salgótarjánban is kedvezőbb bérleti hozamok érhetők el – igaz, utóbbi városban nehezebb lehet bérlőt találni.
Szűcs Attila a vidéki megyeszékhelyek mellett külföldi célpontként Dél-Spanyolországot, Szicíliát és Calabriát említette. Ballagó Antal Alicante és Valencia ingatlanpiacát tartja érdekesnek, míg Sápi Zoltán hazai alternatívaként Rákosrendező és Újbuda ipari övezetének fejlesztés előtt álló területeire hívta fel a figyelmet.
Csorba Dániel (Dandan Realty) szerint a jó ingatlanbefektetés egyre inkább különálló üzleti döntés, amelynél minden esetben egyedileg kell vizsgálni a lehetőségeket. Balla Ákos (Bayer Property) pedig meglehetősen tömören foglalta össze a véleményét: „Nem ajánlanék.”
A tizenkét szakértő válaszai összességében azt mutatják: a korábbi, szinte általános áremelkedés helyett egyre inkább az egyedi lokáció, a vételár és a tényleges bérbeadhatóság dönthet.
A lakásbefektetések vonzerejét az is csökkenti, hogy az alacsonyabb kockázatú alternatívák hozama versenyképesebb lett. A következő időszakban ezért különösen fontos lesz a megfelelő beszállási ár megtalálása: egyre kevésbé elég egyszerűen lakást venni, a megtérülést is alaposan ki kell számolni.
Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.
